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2005年02月24日

1不動産とお金の話 5

第3章 プロが教える住宅投資戦略!

1.マンションは、貸し易さで勝負

「居住用の不動産投資はリスクが少ない」とは言え、家賃内で買える物件すべてがそうであるというわけではない。また仕入れ価格が、相場的にただ安いからといってすぐに手を出すのは慎んだほうが良い。

マンションは、土地や事業用店舗など他の不動産に比べ、投資用として適不適の差がハッキリしている。
まず、投資家本人が「住みたくないけど、安かったから買った」という物件は投資向けとは言えない。基準を一口で言えば、自分が借りる立場となって「住みたい」と思うか、否か。

私の住む横浜市内でも、山の手の高級住宅街とされている区域から下町のドヤ街まで、またオフィス街、繁華街、工場街など地域によって生活環境に大きな違いを見せ、一定の住宅地としての評価は定まっている。
あとは個別に物件をみてからの判断である。

要は、自分が住みたくなる物件、無難なところで条件を言えば「利便性が良い」なら、貸すにしても人気が高い。人気が高ければ、ニーズが増え、賃料も高めに設定できる、こうした利回りの良い物件に投資したいもの。

単に安いという理由は裏を返せば安くしても売れない物件であり、投資物件にしても、利回りが高いという理由だけで購入する人がいるが、これも裏を返せば利回りが高くても売れない物件であることを知るべきである。

2.管理体制、長期修繕計画も決め手に!

マンションの所有に付随する、管理費と長期修繕積立金は、その物件の資産価値に大きな影響を与える。
まず管理費だが、高いか安いかで早急に判断すべきではない。管理費に対応する管理体制がどうなっているかを重視すべきだ。管理組合がしっかり機能し、メンテナンスも良く、見栄えもいいならば管理費が高めでも安心して買える。管理体制が充実していれば、資産価値は上がり、貸しやすく売りやすい。また、長期修繕積立金も購入を決断するのに際して重要なポジションを占める。
管理費と同じ様に、単に額の高い安いではなく、修繕計画はどこまで進んでいるのか、前の所有者はちゃんと積立金を収めているのか、などは購入条件の大きなポイントとして考慮すべきである。

たとえば、数年後に長期修繕計画を控えている物件ならば、それまでに前の所有者が長い間、多額の積立金を払ってきたことになる。所有者が変われば、その積立金の権利は新しい所有者に移行される。

つまり、そのマンションを購入する人は、少ない積立金で、数年後にはリニューアルされたマンションに住むことができる。

逆に、中には管理組合が組織されず、居住者が管理人役を務め、管理費が極端に安く、長期修繕積立金制度を設けていない、自主管理のマンションも少なからず存在するが、こうした物件は往々にして管理体制が悪く、計画性がなかったりする。

場合によっては、ゴミ出しや清掃なども住む人が交代で行なうようなマンションもある。そのようなマンションでは、貸し難いし売り難く、投資用としてお勧めできない。
実際、良いマンションでは、マンション全体の相場価格が下がっても、貸しやすい物件は家賃収入が下がる心配はなく、長期にわたり安定した不動産収入が得られるものである。

3.将来の最建築時を考えると、マンションは敷地持分が多い物件が有利だ

一概に全てがそうだと言うことは言えないが、敷地持分の多い物件のほうが、敷地持分の少ない物件より有利であると言える。

それは将来、共有持分の敷地を提供することで再建築に伴う負担費用をカバーできるし、また売る際も、敷地持分の広さは、専有面積にプラスアルファーで、セールスポイントの決め手となりえる。
広告チラシなどをみていると、ときには、敷地持分が多いのに、築年数だけで資産評価している掘り出し物件にあたることもある。

つまり更地評価より低い価格で売買されているような物件である。もちろん、敷地が広いだけでは掘り出し物とはいえないが、建築制限や用途地域などによっては再建築の際、有利に等価交換などによって、新築物件になってしまうこともあり得るのである。 ・・・次号に続く


cfnets at 10:36│Comments(0)TrackBack(0)clip!不動産投資 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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