CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2005年02月19日

不動産とお金の話 4

第2章 いまから勤労所得ゼロの時に備える!

1.急に生活レベルは落とせない!

 身近な人の話。

 ある日、定年退職を間近に控えた公務員が「退職金3000万円の半額くらいでマンションを探してくれないか」とやってきた。

その人は年収1500万円もありながら、家賃3万5000円の公務員住宅に住んでいた。さぞかし株や債権などの金融資産を貯めこんでいるんだろうと予測されたが、意外にも、主な財産といえば銀行貯金が500万円あるだけだった。
退職したら公務員住宅を出なければならなくなり、自宅の近隣に次の住いを探しにきたわけだが、その公務員住宅は3LDK、その辺りの家賃相場を調べてみると、同程度の賃貸住宅では12万円は下らない。

 同じレベルの分譲マンションを、退職金の半分、つまり1500万円で探すのはとても無理な話。
 また退職間近であるから、新たに住宅ローンを借りることもできず、散々、1500万円で購入できるマンションを探してみたが、公務員住宅よりレベルは低い。結局、その人の家族は、一旦は近くに家賃12万円の賃貸マンションを探し、そこに住むことになったが、ほんの1年程度で田舎に引っ越してしまった。
 この定年退職者の話を持ち出したのは、社宅住まいの危険性を訴えるとともに、人の生活レベルは変えられるかどうかということを考えて頂きたかったからである。
 おそらく、この人は生活プランといったものにまったく無頓着な人生を過ごしてきただろうと推測できる。退職して勤労所得がゼロになったのに家賃が3万5000円から一挙に12万円に跳ね上がった。これまでの生活レベルを推し測ると、年収に比べ、財産がなく貯金額が少ないことから、かなり贅沢で派手な生活をしてきたと、察せら
れる。ところが、これからは、家賃だけ見ても、退職前より、毎月6万5000円持ち出
しとなり、これまでの生活レベルを維持していくには、退職金を切り崩していくか、さもなければ夫婦で共稼ぎしなければならない。どう楽観的に考えても、だれしもが退職後に望む、「これからの老後はのんびりと悠々自適に暮らしていける」ことにはなりそうにもない。
 もともと、年収が300万円以下の低水準で暮らしていた家庭ならともかく、ハイクラスの生活レベルを続けてきた家庭では勤労所得がなくなったからと言っても、長年続けてきた生活レベルをそう簡単に落とせるものではない。この人ぐらいの年収があったら、もっと早く自分の家を持つべきだったし、でなければ、家賃分ぐらいの不労所得が入るようなアパート経営など、ライフプランを立てるべきだった。
先に述べたが、自分の住む家を買うことは不動産投資であり、その家に自分が住まなくなっても人に貸し、家賃収入を得ても良い。また自宅を担保に、より資産価値の高い物件に再投資する原資にもなる。

年収1500万円の人が貰った3000万円の退職金は、生活レベルを落とさない限り、2年で枯渇することを考えておかなければならない。
                 
                     ・・・次号に続く


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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