CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2005年02月16日

不動産とお金の話 3

第1章 まず、居住用不動産は、借りるより買うこと!

自宅の次は、資産をつくり、資産に稼がせる

 不動産投資の第一歩は「(支払い)家賃内を目安に自分の家を買う」こと、とは前述のとおりである。自分の家を持てば、将来、銀行ローンの借入金を全額返済してしまえば、生活費の多くを占める居住費が大幅に圧縮される。この居住費を圧縮し、支出を減らすことも、不動産投資の一つである。

 また、住宅ローンの返済金額には、金利分と元金分があり元金分はそのマンションの価格が下がらないという前提であれば預貯金と一緒である。つまり、その住居が資産となり、将来の原資(担保力)となり、再投資という次のステップへ導いてくれることになる。購入時点では、当然、元金の返済分は僅かであるが、慌てる必要はない。もともと賃料程度のローン返済額なのであるから、家賃と思って支払いつつ、長い目で捉え、預金を増やすとともに、次の物件購入のチャンスを待てばよい。

 必ず、ローリスクでハイリターンを見込める投資のチャンスがやってくる。
 
 私のサラリーマン時代は、一定の(給料による)現金預金ができると、買ったマンションを担保にして、投資用のマンションを買いたしてきた。投資リターンを確実にするために、多彩な角度から不動産投資の勉強をし、あわせて不動産コンサルタントとしての実践を重ねてきたことはいうまでもない。不動産投資を意識し始めた段階で、プロの目で物件(事業用含め)を見られるようになっていたと自負している。
 
 ただ、サラリーマン時代には「投資用マンションを買う」というと、銀行はすぐにお金を貸してくれたが、約5年前に独立した途端、手のひらを返したように銀行の融資審査が厳しくなってしまった。つまり不動産コンサルタント業務も不動産業であり、不動産業者の代表者とは、まったく信用がないのである。
考えてみれば、サラリーマンの強さは定期収入や会社の信用力を活用できるところにある。
不思議な話かもしれないが、不動産のプロの私よりも、読者の皆さんのほうが銀行から見た場合、信用力は高いのである。

 私個人の資産は、その殆どがサラリーマン時代に購入したものである。独立してからは、東京都内の奥多摩というところに14,000坪の山林を購入したり、よせばよいのに那須の別荘地を購入したり、将来の余暇を過ごせるように長崎の九十九島のうちの島の一部を購入したりと、これらは賃料を生まないので現金で購入した。
また、その他では貸家を二件ほど購入した程度で、さほど資産は増えていない。
しかし過去において賃料相場を的確にとらえ、家賃枠で買える物件を目安に、居住用不動産を中心に買い続けてきた結果、勤労所得がゼロになっても人並み以上に生活できるほど、毎月安定して不労所得が入ってきている。

いわば、現在は、資産が(家賃収入)資産を生んでいる状況にある。

 ところで、バブル期に、投資用のワンルームマンションが売れに売れていたが、その多くはキャピタルゲイン(値上がり譲渡益)を狙い、また、節税効果が目的だった事を忘れてはならない。
投資用マンションを買えば、放っておいても値上がりはしたし、おまけに、その経費や減価償却費、そしてローンの支払い金利を合算した所得から経費として落すことができた。

 つまり、サラリーマンにしろ事業者にしろ、本業でプラスになって支払った税金が戻ってきたのである。(現在は、建物の分の金利しか損金参入できない)

 いずれにしても、運用益、つまり投資リターン(インカムゲイン)を狙ったものではなく、誰がみても不動産投資とはいえなかった。
 
バブルが弾けた後にこんなことがあった。
 
 ある税理士さんの依頼で、ワンルームマンションを買ってくれないかと言う話がきた。その物件は、新宿・都庁から歩いて1、2分の場所で立地条件はよかったが、私は収益還元価格から逆算し、「家賃は68,000円しかとれないので、800万円なら買う」ことにした。
 
結局、その金額で取引は成立したが、売主である都内で開業する歯医者さんに、代金決済の際、購入価格を聞いてみると、「このマンションは6,800万円でした。業者に所得税を圧縮できるからと言われて、銀行から借金して同じ物件を三つも買ってしまった。」と、マンション業者に騙されたといった表情で話していた。
無理もない。6,800万円で買ったものが、800万円でしか売れないとなると、6,000万円の損失である。それが三つ(すでに処分)もあるというから、単純に計算すると、計1億8,000万円の大損失を被った事になる。現在、その歯医者さんは、かわいそうに職業柄、破産することもできずに、銀行からの借金1億8,000万円を、事業収入から毎月返済している具合だ。私から言わせれば、この節税効果をねらった不動産投資というのはまったく邪道だ。一番大事な投資に対するリターンを無視し、マンション代は経費で落とせるから、といった安易な節税対策のみに終始した考え方が経済原則の理
に適うはずがない。

また、税金は支払った以上に返ってこないことを知るべきである。

社会・経済状況の変化で物件価格がダウンするのは仕方がないとしても、「家賃(収入)で払えない借金はしない」この不動産投資の基本さえ分かっていれば、このような大ヤケドはしないはずだ。
言うまでもないことだが、投資性を度外視してまで本当に欲しい物件があったら、できるだけ自己資金比率を高めて(借金をできるだけ少なく)購入すべきである。
 私のように、たまたま山林がほしいと思ったときは、賃料が入ってこないのであるから、現金を用意して購入するべきである。


 4.住宅ローンは団体信用生命保険(団信)付き

 私は、住宅ローンとセットになっている「団体信用生命保険」(略称・団信)という、おそらく日本独自の保険には大いに感心し、感謝しながら利用している。
 住宅金融公庫などの場合は、この団体信用生命保険の保険料は自ら負担するのであるが、かなり格安であり、一般の金融機関であれば、金利にその保険料が含まれており、加入者自身が支払う必要がない。
 私は現在、不動産投資のために、複数の金融機関から4億円以上の借入れしているが、保険と言えば、貯蓄型の3,500万円の生命保険しか掛けていない。

「それじゃ、あなたが死んだら、資産はすべて借金の肩代わりに取られて、奥さんや家族がかわいそう!」という声が聞こえてきそうだが、その心配は御無用。投資した物件は「団信」付きなのだ。
私が死んだら、その保険で投資のために借りた借金(団信付じゃないのを外しても2億円以上)がすべてチャラになり、資産は返済半ばで奥さんや家族のものとなる。
却って、大喜び?ってこともありうる。なにより「団信」のいい所は、借り入れした金融機関へ支払う金利の中から、その保険料(二億円の生命保険の険料なら月々何10万円!?)を負担してくれ、借金した本人は一銭も負担がない。自分が住む家を買うにしても不動産投資物件を買うにしても、この日本独自の仕組みは大きな味方になっている。

この団信を利用しないで、賃貸住宅に住んだまま定年を迎える手はない!

                   ・・・次号に続く

cfnets at 16:29│Comments(0)TrackBack(0)clip!不動産投資 

トラックバックURL

この記事にコメントする

名前:
URL:
  情報を記憶: 評価: 顔   
 
 
 

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
【CF Net's CHANNEL】
CFチャンネル
【無料!今すぐ登録!】
プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届け!
まぐまぐ殿堂入り バックナンバー