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2005年02月09日

不動産とお金の話 その2

第1章 まず、居住用不動産は、借りるより買うこと!

3.銀行ローン返済分のうち、元金返済分は資本的支出

私は、前記のマンションを売った利益はそのまま銀行へ預金した。
新しい住居はあらためて、その銀行と家賃枠内で支払えるローンを組み、利便性の良さが売り物の3LDKマンションを購入した。ここが結構重要なところであるが、当初、賃料で支払える範囲内の物件を購入したのであるから、仮に、その初めて購入したマンションが、買い替えをしようとしたとき、売りに出しても売れ残ったり(当初は2年足らずで売る気はなかった)、あるいはローン返済途中に引越しを余儀なくされたとしても、人に貸せばいいのである。

下記図を見ていただきたい。
  元利均等返済方式の仕組み・元金均等返済方式の仕組み
   (図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm ) 

元利均等返済方式の銀行ローンの場合、返済表はこのようになる。
当初は、返済金額のうち利息の返済額が多く、段々、元金の返済比率が高くなる。金利が低くなれば、当然、返済金額は減り、返済年数が長くなれば返済金額も減ることになる。よく、借金を早めに返済してしまうために返済年数を縮めようとする人がい
るが、私は、どちらかというと返済金額を中心に考え、返せる金額に応じて返済年数を決めたほうがよいように考えている。仮に、家賃が10万円取れるマンションを自分が買うときには、管理費等を15,000円とすれば、毎月の返済金額は85,000円となる。金利を2.5%とすると20年返済では約1,600万円の借入金に匹敵するし、30年
返済では、約2,150万円の借り入れとなる。当然、20年返済のほうが早く返済ができるからリスクは低いように思うかもしれないが、グレードの面で長期安定収益が見込めるような物件で、かつ収支が十分見合うようであれば、30年返済で計画したほうがリスクは低いとも言える。
ここで強調したいことは、借家住いの人なら、なにはともあれ、家賃枠内のローン返済額で買える家を探して買うべきであるということ。とくに長期ローンが可能な若い人には声を大にして、そう言いたい。

たとえば、ここに1,750万円のマンションが売りに出されたとしよう(立地がよく、賃料相場では12万円)。20代の人が35年銀行融資ローンを組むと、月々均等の返済額は60,700円である。10万円の家賃だと思って住んでいても毎月4万円近くバランスシートがプラスになる。それが20年ローンしか組めない人なら、96,000円に跳ね上がってしまう。しかし、この物件をはじめから投資目的で賃貸にしたら、35年ローンでも20年ローンでも採算的には合う。

しかし、ここで注意しておきたい。

家賃の枠内であれば、どんな物件でも買いチャンスということではない。5年先、10年先の売り値を考えて、購入額を吟味することが肝心である。仮に、買い値が3,000万円、ローン返済額がボーナス払い含めて年間130万円だったとする。その人が5年後に転勤でその家を売らなければならなくなった場合(良くあるケースだ)、もし売り値が1,500万円の半値になっていたらどうだろう。値下がりした1,500万円と5年間のローン返済額650万円の合計2,150万円が損となる。

もちろん厳密に言えば5年間の元金返済分は損とはならないにしても、高が知れた金額である。

しかし、購入価格が1,500万円だったらどうだろう。(値上がりを期待した分)満足はしないが、ローン返済金額を支払い家賃と考えれば、納得できることになる。 要するに、買い値と売り値を考えるということは、儲けようというより損しないという考え方で、そこからリスクの少ない不動産投資が展開していくことになる。

そこで、下記図 (賃料と返済金の関係)
  (図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm ) 
     を参考に銀行ローン返済と、賃料の違いを見てほしい。

縦軸が返済額、横軸が返済期間とし、ローンの利息部分の支出は負債だが、元金の部分は資本的支出。つまり、賃料10万円(同額のローンを組み、金利2.375%の場合)は、それぞれ、35年ローンで2,850万円、25年で2,260万円、20年で1,900万円の返済に匹敵する。繰り返すが、家賃のつもりで返済する、ローン支払いの元金は資産で資産増へ、一方、賃料は永遠の支出すなわち負債増ということになるのである。

次回は、そのうちに

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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