2005年02月09日
不動産とお金の話 その2
第1章 まず、居住用不動産は、借りるより買うこと!
3.銀行ローン返済分のうち、元金返済分は資本的支出
私は、前記のマンションを売った利益はそのまま銀行へ預金した。
新しい住居はあらためて、その銀行と家賃枠内で支払えるローンを組み、利便性の良さが売り物の3LDKマンションを購入した。ここが結構重要なところであるが、当初、賃料で支払える範囲内の物件を購入したのであるから、仮に、その初めて購入したマンションが、買い替えをしようとしたとき、売りに出しても売れ残ったり(当初は2年足らずで売る気はなかった)、あるいはローン返済途中に引越しを余儀なくされたとしても、人に貸せばいいのである。
下記図を見ていただきたい。
元利均等返済方式の仕組み・元金均等返済方式の仕組み
(図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm )
元利均等返済方式の銀行ローンの場合、返済表はこのようになる。
当初は、返済金額のうち利息の返済額が多く、段々、元金の返済比率が高くなる。金利が低くなれば、当然、返済金額は減り、返済年数が長くなれば返済金額も減ることになる。よく、借金を早めに返済してしまうために返済年数を縮めようとする人がい
るが、私は、どちらかというと返済金額を中心に考え、返せる金額に応じて返済年数を決めたほうがよいように考えている。仮に、家賃が10万円取れるマンションを自分が買うときには、管理費等を15,000円とすれば、毎月の返済金額は85,000円となる。金利を2.5%とすると20年返済では約1,600万円の借入金に匹敵するし、30年
返済では、約2,150万円の借り入れとなる。当然、20年返済のほうが早く返済ができるからリスクは低いように思うかもしれないが、グレードの面で長期安定収益が見込めるような物件で、かつ収支が十分見合うようであれば、30年返済で計画したほうがリスクは低いとも言える。
ここで強調したいことは、借家住いの人なら、なにはともあれ、家賃枠内のローン返済額で買える家を探して買うべきであるということ。とくに長期ローンが可能な若い人には声を大にして、そう言いたい。
たとえば、ここに1,750万円のマンションが売りに出されたとしよう(立地がよく、賃料相場では12万円)。20代の人が35年銀行融資ローンを組むと、月々均等の返済額は60,700円である。10万円の家賃だと思って住んでいても毎月4万円近くバランスシートがプラスになる。それが20年ローンしか組めない人なら、96,000円に跳ね上がってしまう。しかし、この物件をはじめから投資目的で賃貸にしたら、35年ローンでも20年ローンでも採算的には合う。
しかし、ここで注意しておきたい。
家賃の枠内であれば、どんな物件でも買いチャンスということではない。5年先、10年先の売り値を考えて、購入額を吟味することが肝心である。仮に、買い値が3,000万円、ローン返済額がボーナス払い含めて年間130万円だったとする。その人が5年後に転勤でその家を売らなければならなくなった場合(良くあるケースだ)、もし売り値が1,500万円の半値になっていたらどうだろう。値下がりした1,500万円と5年間のローン返済額650万円の合計2,150万円が損となる。
もちろん厳密に言えば5年間の元金返済分は損とはならないにしても、高が知れた金額である。
しかし、購入価格が1,500万円だったらどうだろう。(値上がりを期待した分)満足はしないが、ローン返済金額を支払い家賃と考えれば、納得できることになる。 要するに、買い値と売り値を考えるということは、儲けようというより損しないという考え方で、そこからリスクの少ない不動産投資が展開していくことになる。
そこで、下記図 (賃料と返済金の関係)
(図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm )
を参考に銀行ローン返済と、賃料の違いを見てほしい。
縦軸が返済額、横軸が返済期間とし、ローンの利息部分の支出は負債だが、元金の部分は資本的支出。つまり、賃料10万円(同額のローンを組み、金利2.375%の場合)は、それぞれ、35年ローンで2,850万円、25年で2,260万円、20年で1,900万円の返済に匹敵する。繰り返すが、家賃のつもりで返済する、ローン支払いの元金は資産で資産増へ、一方、賃料は永遠の支出すなわち負債増ということになるのである。
次回は、そのうちに
※急いで先を知りたい方は http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm
また、不動産投資講座の初級が始まります。まだ間に合いますので、ご希望の方も
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm
3.銀行ローン返済分のうち、元金返済分は資本的支出
私は、前記のマンションを売った利益はそのまま銀行へ預金した。
新しい住居はあらためて、その銀行と家賃枠内で支払えるローンを組み、利便性の良さが売り物の3LDKマンションを購入した。ここが結構重要なところであるが、当初、賃料で支払える範囲内の物件を購入したのであるから、仮に、その初めて購入したマンションが、買い替えをしようとしたとき、売りに出しても売れ残ったり(当初は2年足らずで売る気はなかった)、あるいはローン返済途中に引越しを余儀なくされたとしても、人に貸せばいいのである。
下記図を見ていただきたい。
元利均等返済方式の仕組み・元金均等返済方式の仕組み
(図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm )
元利均等返済方式の銀行ローンの場合、返済表はこのようになる。
当初は、返済金額のうち利息の返済額が多く、段々、元金の返済比率が高くなる。金利が低くなれば、当然、返済金額は減り、返済年数が長くなれば返済金額も減ることになる。よく、借金を早めに返済してしまうために返済年数を縮めようとする人がい
るが、私は、どちらかというと返済金額を中心に考え、返せる金額に応じて返済年数を決めたほうがよいように考えている。仮に、家賃が10万円取れるマンションを自分が買うときには、管理費等を15,000円とすれば、毎月の返済金額は85,000円となる。金利を2.5%とすると20年返済では約1,600万円の借入金に匹敵するし、30年
返済では、約2,150万円の借り入れとなる。当然、20年返済のほうが早く返済ができるからリスクは低いように思うかもしれないが、グレードの面で長期安定収益が見込めるような物件で、かつ収支が十分見合うようであれば、30年返済で計画したほうがリスクは低いとも言える。
ここで強調したいことは、借家住いの人なら、なにはともあれ、家賃枠内のローン返済額で買える家を探して買うべきであるということ。とくに長期ローンが可能な若い人には声を大にして、そう言いたい。
たとえば、ここに1,750万円のマンションが売りに出されたとしよう(立地がよく、賃料相場では12万円)。20代の人が35年銀行融資ローンを組むと、月々均等の返済額は60,700円である。10万円の家賃だと思って住んでいても毎月4万円近くバランスシートがプラスになる。それが20年ローンしか組めない人なら、96,000円に跳ね上がってしまう。しかし、この物件をはじめから投資目的で賃貸にしたら、35年ローンでも20年ローンでも採算的には合う。
しかし、ここで注意しておきたい。
家賃の枠内であれば、どんな物件でも買いチャンスということではない。5年先、10年先の売り値を考えて、購入額を吟味することが肝心である。仮に、買い値が3,000万円、ローン返済額がボーナス払い含めて年間130万円だったとする。その人が5年後に転勤でその家を売らなければならなくなった場合(良くあるケースだ)、もし売り値が1,500万円の半値になっていたらどうだろう。値下がりした1,500万円と5年間のローン返済額650万円の合計2,150万円が損となる。
もちろん厳密に言えば5年間の元金返済分は損とはならないにしても、高が知れた金額である。
しかし、購入価格が1,500万円だったらどうだろう。(値上がりを期待した分)満足はしないが、ローン返済金額を支払い家賃と考えれば、納得できることになる。 要するに、買い値と売り値を考えるということは、儲けようというより損しないという考え方で、そこからリスクの少ない不動産投資が展開していくことになる。
そこで、下記図 (賃料と返済金の関係)
(図⇒ http://www.cfnets.jp/mail_fig/mail36sheet1.htm )
を参考に銀行ローン返済と、賃料の違いを見てほしい。
縦軸が返済額、横軸が返済期間とし、ローンの利息部分の支出は負債だが、元金の部分は資本的支出。つまり、賃料10万円(同額のローンを組み、金利2.375%の場合)は、それぞれ、35年ローンで2,850万円、25年で2,260万円、20年で1,900万円の返済に匹敵する。繰り返すが、家賃のつもりで返済する、ローン支払いの元金は資産で資産増へ、一方、賃料は永遠の支出すなわち負債増ということになるのである。
次回は、そのうちに
※急いで先を知りたい方は http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm
また、不動産投資講座の初級が始まります。まだ間に合いますので、ご希望の方も
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm