2018年09月18日
サブリース、強化します！
何でこの時期に？と思われるかもしれませんが、始まりました。
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結構、知られてないが、当社でもサブリース、しています！
サブリース、というと、あのスマートデイズをはじめとする会社の悪質な商売のようなダーティなイメージが定着してしまっていますが、当社の場合は大きく異なります。
たとえば、最近、なかなか物件が買えない、あるいは良い物件が出たので買おうと思ったがローンが通らない、という現象が起きています。
実は、これらの中には、その人に問題があるのではなく、その物件を仲介する会社、その売主、そして管理会社に問題があってローンが借りられないということに気づいていない人が多い。
現在、金融機関は、例のスルガ銀行の問題で、金融監督庁から様々な指導を受けています。
すると、ちょっとアパートローン、出しすぎじゃないか？と言われれば、ちゃんとした対応をアピールしなくてはなりません。
この会社の取引では、ひとつもトラブルはないし、不正もないということであれば、その取引を優先して取り組むわけです。
会社の信用力は、帝国データバンクや商工リサーチの評点で判断されることが多いです。
当社の場合、ＣＦネッツもＣＦビルマネジメントも５０点の後半。
大体の不動産会社は、５０点以下だから、ちょっと怪しまられます。
さらに賃貸管理会社では、５０点以下だと厳しい評価がなされます。
せっかく融資を受けるひとの属性はよいのに、購入する物件を管理する会社が危ないとなれば、融資はつきません。
「なんで融資ができないのか」
と聞いたところで
「総合的な判断です！」
と帰ってくるばかりである。
そこで当社のサブリースである。
正確には、マスターリースというが、当社ＣＦビルマネジメントで借り上げて賃貸する事業である。
この場合、ＣＦビルマネジメントの信用力が加算されるから、普通のサラリーマンでも投資がしやすくなる。
もちろんローンを組む人の属性も見られるが、金融機関としてみれば融資がしやすくなるし、安心なのだ。
随分前だが、ある方の事業計画が、ローンがつかずにとん挫した。
結構な地主さんだったが、過剰な借入金の為、融資がつかなかったのだが、ＣＦビルマネジメントが融資期間中のマスターリースを引き受けてくれるなら貸し出してもよいという条件でクリアすることができた。
現在も、当初の約束通りの賃料を支払っている。
つまり、この時期、このマスターリースで、他業者との差別化を加速させる。
もちろん、すべての物件を借り上げるわけではないが、当社が勧める物件であれば積極的に借り上げようと考えている。
ぜひ、担当者にご相談ください！
もちろん、今後、新たに不動産投資を行おうと考え、しかし空室リスクや賃貸住宅経営リスクは負いたくないという方にはお勧め。
ぜひ、個別相談にお越しください！
個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
あ、そうそう。
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実は、これらの中には、その人に問題があるのではなく、その物件を仲介する会社、その売主、そして管理会社に問題があってローンが借りられないということに気づいていない人が多い。
現在、金融機関は、例のスルガ銀行の問題で、金融監督庁から様々な指導を受けています。
すると、ちょっとアパートローン、出しすぎじゃないか？と言われれば、ちゃんとした対応をアピールしなくてはなりません。
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当社の場合、ＣＦネッツもＣＦビルマネジメントも５０点の後半。
大体の不動産会社は、５０点以下だから、ちょっと怪しまられます。
さらに賃貸管理会社では、５０点以下だと厳しい評価がなされます。
せっかく融資を受けるひとの属性はよいのに、購入する物件を管理する会社が危ないとなれば、融資はつきません。
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この場合、ＣＦビルマネジメントの信用力が加算されるから、普通のサラリーマンでも投資がしやすくなる。
もちろんローンを組む人の属性も見られるが、金融機関としてみれば融資がしやすくなるし、安心なのだ。
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
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実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か？CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。
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賃貸管理、ＰＭの重要性。
一昨日、久しぶりに賃貸トラブル系の下記講演を行った。
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案の定、大変好評だった。
特に、今回はオンサイトマネジメント系のＰＭについても解説したが、皆さん、かなり関心を示していただけた。
当社の場合、優良企業を目指しており、その為、オーナーも入居者も、優良な人たちで構成するように努力している。
なぜなら、図のような三角関係にあるからである。
ところが、当社の場合、オーナーチェンジで取引することが多く、おのずとそこに入居している人との関係が円満であるとも限らない。
従って、当社がテレビなどで取り上げられているように、トラブル処理を行うケースが少なくない。
結局、不良な入居者には退去してもらって、新たな入居者に入居してもらい、優良な物件にする作業。
当社には弁護士がおり、専門のチームを形成してそれにあたっている。
写真は、私が３０代の時に発刊した業界向けのマニュアルであるが、ここで発表した賃貸借契約書が現在使われている書式の礎になっている。
その後、開発したのがＣＦボランチというシステム。
このシステムがほぼ完成して、外部からでも情報が察知でき、即座にクレーム処理ができるようになっている。
これに加えて、現在、１０社のオンサイトマネジメントサービスが、毎日、エリアの巡回をしているから、緊急時にも対応ができる。
本来は、当社のプロパーで準備していたが、労働基準による弊害から、社員を独立させて業務委託として採用している。
特に今年のような猛暑の場合、６０台を超える修理交換に対応しており、どこよりも優先して対応できたことで、高い評価を得ることができた。
実際、当社からいったん離れたオーナーが、再度、当社の管理に戻ってきた理由は、やはり普通の管理会社ではかような対応ができなかったからだという。
結構、賃貸管理の仕事をなめている人が多い。
先日、盛んに放映されていたエアコン故障で殺人罪に問われた病院。
今年の猛暑のような場合に対応が遅れれば、このような結果になるし、夏場にシャワーが使えない、風呂に入れない、洗濯ができないなどとなると、怒りは爆発するのである。
この結構地道なところに力を入れないと、空室が増えて、えらい損害が生じることになるのである。
今後、日本の人口は減少の一途をたどることになる。
当社もまだまだかもしれないが、最先端を行く会社である。
昨日、あるオーナーから聞き捨てならない話を聞いた。
当社をやめて独立したものから電話があり、管理変えを勧められたという。
それも自分の所じゃなくて、別の会社へである。
どうも、こいつは当社に恨みでもあるのか、当社の社員をやめさせてほかに行かせた経緯もある。
結局、その会社の財務内容は極めて悪いのにである。
いまだ、当社のビジネスモデルを模倣して、当社の元社員を採用して営業しているのであるが、そろそろいい加減にしてもらいたいものだ。
彼は、当社にいるうちに会社を設立して、やめる時にも当社のクライアントを中心に営業を行っている。
いまだ当社のクライアントから情報を聞くことが多いが、いい加減、自立した仕事をしてもらいたいものだ。
「私自身、彼は信用できないので、話には乗りませんでしたが・・・・」
多分、気を付けてください、ということなんだろう。
もし、同じような勧誘を受けた人は、当社までお知らせください。
いずれにしても、これだけ進化した当社の管理業務に勝るところはない。
クレームやトラブル処理は、起こってみないと真価はわからないものである。
転ばぬ先の賃貸管理。
サラリーマンの人も、地主さんも、本業に専念できるパートナーシップは重要ですよ！
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特に、今回はオンサイトマネジメント系のＰＭについても解説したが、皆さん、かなり関心を示していただけた。
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なぜなら、図のような三角関係にあるからである。
ところが、当社の場合、オーナーチェンジで取引することが多く、おのずとそこに入居している人との関係が円満であるとも限らない。
従って、当社がテレビなどで取り上げられているように、トラブル処理を行うケースが少なくない。
結局、不良な入居者には退去してもらって、新たな入居者に入居してもらい、優良な物件にする作業。
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本来は、当社のプロパーで準備していたが、労働基準による弊害から、社員を独立させて業務委託として採用している。
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今後、日本の人口は減少の一途をたどることになる。
当社もまだまだかもしれないが、最先端を行く会社である。
昨日、あるオーナーから聞き捨てならない話を聞いた。
当社をやめて独立したものから電話があり、管理変えを勧められたという。
それも自分の所じゃなくて、別の会社へである。
どうも、こいつは当社に恨みでもあるのか、当社の社員をやめさせてほかに行かせた経緯もある。
結局、その会社の財務内容は極めて悪いのにである。
いまだ、当社のビジネスモデルを模倣して、当社の元社員を採用して営業しているのであるが、そろそろいい加減にしてもらいたいものだ。
彼は、当社にいるうちに会社を設立して、やめる時にも当社のクライアントを中心に営業を行っている。
いまだ当社のクライアントから情報を聞くことが多いが、いい加減、自立した仕事をしてもらいたいものだ。
「私自身、彼は信用できないので、話には乗りませんでしたが・・・・」
多分、気を付けてください、ということなんだろう。
もし、同じような勧誘を受けた人は、当社までお知らせください。
いずれにしても、これだけ進化した当社の管理業務に勝るところはない。
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2018年09月17日
マンション、買ったほうがいいの？
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
・「倉橋社長 おはようございます。毎週ありがとうございます。
先日の放送で、場所などにもよるけど、マンションは買ったほうがいいとお話をされていましたが、皆が皆、持ち家を持つわけじゃないですよね。
一生賃貸の人もいると思います。無理して持ち家を持たなくても良いのではないでしょうか？
素朴な疑問です。」鶴見区 Ｙ 22歳大学生
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![IMG_5016[1]](http://livedoor.blogimg.jp/cfnets/imgs/1/3/13cae08d.jpg)
もちろん無理して持つ必要はありません。
ただ、生活のスタイルを考えて計画を立てた場合、明らかに持家の方が有利です。
分かりやすく言うと、賃料は収入の２０％程度です。
年収が300万円だと月額25万円なので賃料は５万円位が上限になります。
600万円位だと倍の10万円位になります。したがって600万円の収入が維持できているうちは10万円払えますが、定年退職や雇用形態が変わって300万円位の収入に下がってしまった場合、5万円の賃料の場所に移れるかどうかを考えてみてください。
また年金だけの生活になると、5万円も支払えない老後を迎えます。
であれば、10万円支払えるうちに住宅を買って、定年までにローンの返済を終えたら、少なくともそのリスクは回避できるようになります。
たとえば、2000万円位の中古マンションだと、いまなら３ＬＤＫが買えます。
この管理費や修繕積立金併せて1万5000円位ですから、賃貸で10万円で借りるとすれば、この管理費などを引いて8万5000円の返済に回せます。
2000万円を0.75％の住宅ローンを組んで買った場合、255ヶ月、21年3ヶ月で返済できます。
Ｙ君が就職して3年、25歳で住宅を買えば、41歳ちょっとで返済が終わります。
逆に言えば、39歳で購入すれば、定年退職までには終わる計算になります。
また賃貸の場合、物価の変動によって賃料は上がる可能性もありますが、住宅ローンを固定金利で組んでおけば変動しませんし、物価の上昇が起きれば価格が上がるメリットがあります。
さらに住宅ローンの場合、団体信用生命保険と言うのに加入することができ、金融機関によっては金利に含まれていますので、自分で保険料を負担する必要もありません。
例えば、結婚して家族を養っているのに、途中で亡くなってしまった場合、賃貸の場合、稼ぎ頭がなくなれば賃料は払えずに退去しなくてはなりませんが、住宅ローンの場合、亡くなったら、その保険料で返済が終了しますので、ローンを支払わずにそのまま住み続けることができます。
また、子供が進学、就職する際に、親は持家なのか借家なのかで信用の度合いを測られるし、社会的にもローンの支払い実績が信用につながるケースも多いです。
また定年退職して賃料の安い所に引っ越そうにも、無職の人が賃貸住宅を借りるのは難しく、子供の連帯保証人などをつけないといけませんから、今まで親としての威厳は、連帯保証人をお願いすることで、維持することはできず、子供に連帯保証人を断られてしまえば親子関係もうまく行きません。
たまにテレビなどで、住宅を買ったはいいけどローンの支払いが出来なくて競売にかかるとか、老後にローンの支払いができなくなった事件を取り上げられていますが、それは計画が駄目なのであって、住宅を買うことが駄目なわけではありません。
また、住宅は負債などという人がいて、それを真に受けた人達がいますが、住宅は不動産であって資産、住宅ローンは負債です。
資産から負債を引いたのが純資産ですから、資産をもって住宅ローンの返済をすることは、純資産の向上につながります。
無理して持家などをもつ必要はありませんが、無理しないで持家をもつべきです。
住宅を購入することも、不動産投資と一緒です。
住宅を購入する際にも、ＣＦネッツのご相談いただければ、戦略的な不動産購入ができますので、ぜひ、ご相談ください。
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・「倉橋社長 おはようございます。毎週ありがとうございます。
先日の放送で、場所などにもよるけど、マンションは買ったほうがいいとお話をされていましたが、皆が皆、持ち家を持つわけじゃないですよね。
一生賃貸の人もいると思います。無理して持ち家を持たなくても良いのではないでしょうか？
素朴な疑問です。」鶴見区 Ｙ 22歳大学生
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もちろん無理して持つ必要はありません。
ただ、生活のスタイルを考えて計画を立てた場合、明らかに持家の方が有利です。
分かりやすく言うと、賃料は収入の２０％程度です。
年収が300万円だと月額25万円なので賃料は５万円位が上限になります。
600万円位だと倍の10万円位になります。したがって600万円の収入が維持できているうちは10万円払えますが、定年退職や雇用形態が変わって300万円位の収入に下がってしまった場合、5万円の賃料の場所に移れるかどうかを考えてみてください。
また年金だけの生活になると、5万円も支払えない老後を迎えます。
であれば、10万円支払えるうちに住宅を買って、定年までにローンの返済を終えたら、少なくともそのリスクは回避できるようになります。
たとえば、2000万円位の中古マンションだと、いまなら３ＬＤＫが買えます。
この管理費や修繕積立金併せて1万5000円位ですから、賃貸で10万円で借りるとすれば、この管理費などを引いて8万5000円の返済に回せます。
2000万円を0.75％の住宅ローンを組んで買った場合、255ヶ月、21年3ヶ月で返済できます。
Ｙ君が就職して3年、25歳で住宅を買えば、41歳ちょっとで返済が終わります。
逆に言えば、39歳で購入すれば、定年退職までには終わる計算になります。
また賃貸の場合、物価の変動によって賃料は上がる可能性もありますが、住宅ローンを固定金利で組んでおけば変動しませんし、物価の上昇が起きれば価格が上がるメリットがあります。
さらに住宅ローンの場合、団体信用生命保険と言うのに加入することができ、金融機関によっては金利に含まれていますので、自分で保険料を負担する必要もありません。
例えば、結婚して家族を養っているのに、途中で亡くなってしまった場合、賃貸の場合、稼ぎ頭がなくなれば賃料は払えずに退去しなくてはなりませんが、住宅ローンの場合、亡くなったら、その保険料で返済が終了しますので、ローンを支払わずにそのまま住み続けることができます。
また、子供が進学、就職する際に、親は持家なのか借家なのかで信用の度合いを測られるし、社会的にもローンの支払い実績が信用につながるケースも多いです。
また定年退職して賃料の安い所に引っ越そうにも、無職の人が賃貸住宅を借りるのは難しく、子供の連帯保証人などをつけないといけませんから、今まで親としての威厳は、連帯保証人をお願いすることで、維持することはできず、子供に連帯保証人を断られてしまえば親子関係もうまく行きません。
たまにテレビなどで、住宅を買ったはいいけどローンの支払いが出来なくて競売にかかるとか、老後にローンの支払いができなくなった事件を取り上げられていますが、それは計画が駄目なのであって、住宅を買うことが駄目なわけではありません。
また、住宅は負債などという人がいて、それを真に受けた人達がいますが、住宅は不動産であって資産、住宅ローンは負債です。
資産から負債を引いたのが純資産ですから、資産をもって住宅ローンの返済をすることは、純資産の向上につながります。
無理して持家などをもつ必要はありませんが、無理しないで持家をもつべきです。
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2018年09月16日
「おとなの歩き方」 第83歩 「三浦で楽しむワイン☆ナカイヴィンヤード」篇
ジェイコムＴＶで放送されました！
「今回はカリフォルニア在住のぶどう園オーナー、中井章惠さんをゲストにお迎えし、
ワイン造りの苦労や楽しみ方を伺いました」編
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ナカイヴィンヤード：ワイン会、開催決定！
こちらも、お楽しみに！
ぜひ、お時間のある時にご覧ください！
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
◆詳細・お申し込みはこちらから
「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
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2018年09月15日
結婚相談所、始めます！
努力は、楽しいに敵わない。
凄く楽しい事業を始めます！
訪問者は増えているのに、順位が上がらない？
まさか、おぬし、下記応援の一押しを押していないのでは
ないだろうな！
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この事業と当社の事業、ベストマッチする気がする。
とりあえず小さく始めて様子をみることに。
この事業の本質は？
というような朝礼です。
ぜひ、お時間のある時にご覧ください！
「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます！
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください！
※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。
まずは二人専任してテレビの収録に手伝ってもらいます。名前は「銀座中央ブライダル」
社内でも独身の人が多い、投資家や地主さんでも独身の人が多くて、不動産投資が共通の趣味として会員同士で結婚したカップルもいる。こういうことはすごくいいこと。
昨日はサンプルで社員の希望を聞いて検索をしたら相手が100名以上ヒットしました。仕事を頑張っているし休みの日も仕事をしていたりする。出会いの場もないし、繁華街にも出歩くようなタイプでもない。真面目な人だから真面目な人を紹介できて結婚したらいろいろと安定すると思う。
他にも独身と言っても未婚だけでなく離婚した人もいるから、幅広く条件が整っている。
去年に本格的にやろうと思っいたけれど、顧客は素性がみんな良くて、生活も安定している。イベントをやろうということで企画をしていたけれど、真面目に見えても根っからの詐欺師も居るから、もし変な人が混じっていたら問題になるからということで、一旦中止にしていた。
今回はちゃんとした上場会社が運営している結婚相談所の組織に加盟をして、そこでマッチングするからちゃんとした人同士の出会いになる。
恋愛結婚は一番ピーク時に結婚しようかという話になって、結婚して一緒に住んでみたら減点方式で、こんなはずじゃなかったと始まったりする。お見合いは全く知らない中で積み上げ式だから、良いところを見つけあえて、離婚する確率が低いらしい。
”お金に困らない人生設計”の本を書いているくらいだから、その人達の人生設計をお手伝いできる。
家を買うのに無理をしなくてもいいとかアドバイスもできるし、二人で貯めて1Rマンションの購入の検討のコンサルもできる。所得の他に色々な不安定な要素を不動産で解決できる。
子供が生まれたとしたら家賃収入があったほうがいいし、資産が大きくなったときに法人で不動産投資をするときに代表者をどうするかとか、相続対策の話が出てくる。そのときに子供の存在が重要になる。それによって戦略が変わってくるし、老後のプランも考えられる。
セミナーをやっていろいろな人が来ている。セミナーで情報を提供しているけれど参加者との関係がまだ希釈。これが結婚相談所を通じで結婚した人達ならしっかりとした信頼関係が作れているから、リスクを控えた人生設計のコンサルをすることができる。
昔、会社が小さい頃、ライフプランというのをやっていて、購入可能な物件を選択して住宅の販売をしていた。最近は投資物件ばかりで住宅は控えめだったけれど、今度は成婚者を通じてライフプランについてもう一度考える機会になる。相手から教わることはいっぱいある。お客さんから教わることが一番。それに基づいて賃貸のリーシングもはじめて、今日も一つアイデアを考えていた。
ライフプラン、ライフスタイルがわかるから出来ることがある。不便なことを便利にする。それがコンサルの仕事。ここは非常に良い事業になると思っているので、手伝ってほしいと思います。楽しい事業になるので、この間も言ったように努力は楽しいには敵わない。楽しい仕事には敵わない。
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まずは二人専任してテレビの収録に手伝ってもらいます。名前は「銀座中央ブライダル」
社内でも独身の人が多い、投資家や地主さんでも独身の人が多くて、不動産投資が共通の趣味として会員同士で結婚したカップルもいる。こういうことはすごくいいこと。
昨日はサンプルで社員の希望を聞いて検索をしたら相手が100名以上ヒットしました。仕事を頑張っているし休みの日も仕事をしていたりする。出会いの場もないし、繁華街にも出歩くようなタイプでもない。真面目な人だから真面目な人を紹介できて結婚したらいろいろと安定すると思う。
他にも独身と言っても未婚だけでなく離婚した人もいるから、幅広く条件が整っている。
去年に本格的にやろうと思っいたけれど、顧客は素性がみんな良くて、生活も安定している。イベントをやろうということで企画をしていたけれど、真面目に見えても根っからの詐欺師も居るから、もし変な人が混じっていたら問題になるからということで、一旦中止にしていた。
今回はちゃんとした上場会社が運営している結婚相談所の組織に加盟をして、そこでマッチングするからちゃんとした人同士の出会いになる。
恋愛結婚は一番ピーク時に結婚しようかという話になって、結婚して一緒に住んでみたら減点方式で、こんなはずじゃなかったと始まったりする。お見合いは全く知らない中で積み上げ式だから、良いところを見つけあえて、離婚する確率が低いらしい。
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子供が生まれたとしたら家賃収入があったほうがいいし、資産が大きくなったときに法人で不動産投資をするときに代表者をどうするかとか、相続対策の話が出てくる。そのときに子供の存在が重要になる。それによって戦略が変わってくるし、老後のプランも考えられる。
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投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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2018年09月14日
「ここが知りたい不動産」 『賃貸物件の管理とトラブルについて』篇
ジェイコムＴＶ、今月関東地方＆名古屋の一部に放送中。
今回は、「家賃入金の遅れや騒音トラブルなどを起こす困った住人への対処はどうすべきか」
という相談についてお話ししています。
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今週末のセミナーでも、もっと深くお話しします。
セミナーのご参加も、お待ちしています！
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投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
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是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
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2018年09月13日
移住、永住を考えるには。
今回は、ジェイコムＴＶ「ここが知りたい不動産」での質問にお答えします。
「空気の良い場所に移住を考えているが、転職することになるので不安」
という相談についてお話しします。
徐々に順位が上がってきた！
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リタイア後の移住で失敗しないコツも話しています！
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2018年09月12日
アパート経営で、面倒くさい人の話。
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
・「親から引き継いだアパートの住人に困っています。酔っ払って騒いで近隣とトラブルを起こしたり、家賃も遅れ気味で毎月催促しないと払ってくれないのですが、行くたびに大声を上げて「大家に苛められている」とか「そのうち殺される、そのときは大家が犯人だ」とか騒ぎ出します。もう限界です。こういうことなら管理をどこかに任せたいのですが、倉橋さんの会社では問題のある住人がいても管理をお願いしてもらえるのでしょうか。」
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お、順位が回復してきた！
ありがとうございます！
↓ 今日も応援のひと押しを！
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↑ まずは、応援の一押しを！
古くからの大家さんの場合、このようなトラブルを抱えている人は多いです。
このような人は、大家さんに嫌がらせでプレッシャーをかければ勘弁してもらえると思っています。
だいたい多くの大家さんは、このような人に対しては面倒くさい、あるいはこのように近所に騒がれるのを嫌になって手続きを止めてしまいますから、このようなひとはつけあがるだけです。
このような人の場合、そのままこの物件に残られても近所迷惑ですから、契約解除して、明渡の債務名義を取る必要があります。
解決の方法としては、まず、債務名義を取るようにします。
債務名義とは、債権の存在を証明し、裁判所が強制執行をしても良いと許可された文書のことです。
これには、賃料を支払えという金銭債務の債務名義と、建物を明け渡せという建物明渡債務の債務名義があります。
賃料の滞納が３ヶ月になったころに、まずは内容証明郵便で一括して支払え、支払わない場合は本契約を解除するとの督促付契約解除通知を出します。
当然、１ヶ月払えない人は３か月分支払えないので、その契約解除の基づき、裁判所に建物明け渡し請求訴訟を提起します。
だいたいこのような人の場合、裁判所に出てきませんが、出てきたとしても裁判所で話し合う訳ですから問題解決も早いし、約束を守らせることもできます。
そして、裁判で建物明渡の判決が出れば、強制執行といって、この人を強制的に退去させることができます。
一般の人は強制執行というのを具体的に体験していませんが、現場は結構、すさまじいです。
だいたい２時間くらいで中の荷物を強制的に出してしまい、本人もこの後は建物に入ることができません。
アマゾンのキンドルで発売されている私の著書
「不動産投資の失敗とトラブル処理！不動産コンサルタント始末記 ＝詐欺」
には、その強制執行の怖さが書かれています。
※ 「不動産投資の失敗とトラブル処理！不動産コンサルタント始末記 ＝詐欺」はこちら
これは小冊子でも発売していますが、セミナーに参加した方には差し上げます。
また、賃貸トラブルについては、今回発売されました「賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法」（プラチナ出版）をご覧いただければと思います。
また、トラブル発生後の賃貸管理業務の引き受けも行っています。
当社には弁護士もおりますので、トラブル解決にかかるスピードも速いですし、既に裁判が前提であれば引き受けすることもできます。
一度、お電話をいただければと思います。
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これには、賃料を支払えという金銭債務の債務名義と、建物を明け渡せという建物明渡債務の債務名義があります。
賃料の滞納が３ヶ月になったころに、まずは内容証明郵便で一括して支払え、支払わない場合は本契約を解除するとの督促付契約解除通知を出します。
当然、１ヶ月払えない人は３か月分支払えないので、その契約解除の基づき、裁判所に建物明け渡し請求訴訟を提起します。
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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か？CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。
2018年09月11日
賃料は、価値に反映する。
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マスターリースやサブリースの物件を精査して、先崎さんに聞きながらデータを確認しながら戦略を練っていたら、好きな仕事だから楽しくて仕方がない。
昔、住宅の販売の仕事をしていて、突然、賃貸事業部を見ることになり、当時は空室がいっぱいありそれをどうやってきめるのか。それには広告する力が必要。図面の作成を考えて実行したら埋まっていった。
広告は今日始めたら明日から効果がある。早くやらないといけない。仕事が忙しいとこいろいろな理由があっても広告を作る仕事を先延ばしにすると、広告は出来たところからスタートするからできるだけ早く始めたい。
ドラム式洗濯機が１Rにあったら室内干しができるから生活が楽になる。昔は食洗機が流行って時期があって家に食洗機があると奥さんの幸せの度合いが違ってくる。乾燥機付きドラム式洗濯機が家にあると幸福度に違いができる。
エアコンがない物件も入居者がエアコンを付けるという考え方は古いから、うちの物件には取り付けるように指示をしてエアコンは付けさせた。同じ6万円の物件があって、エアコンの在る無しだったら、在る方が選ばれる。ガスレンジも入居者が買ってきて素人工事で取り付けるよりも、ガスレンジをちゃんとした人が設置したほうが安全性も高いし、気軽に住んでもらうことができる。
最近は１Rでもパウダールームを作ろうとして、阪東橋の物件で少し広い１Rにパウダールームをつけようと作っている。今までは決まらなかった物件が決まってきている。
三崎でトライアルステイをやっていて、その入居者の人達から借りたい、買いたいという声が上がってきている。参加している人達の価値観が違っていて、シャッター通りで店が空いていて店舗で４万、５万でも借り手が居ない。私達の感覚で言ったら安すぎる。昔から営業している人達の賃料をきいたら１５万とか２０万で借りていて未だにその賃料を払っている。その物件が空くと次が埋まらなかった。
商店街の路面店舗は坪単価１万円を切ることはないけれど、三崎は切っても決まらない。ところがトライアルステイに参加している人達から店舗に興味があって問い合わせが来ている。
外から来て、三崎港蔵や手打ちそば葉山焦点、三崎港ラーメンなど出店してきて、彼らは坪1万円でも耐える商売をやってきている。外から来た人達がどこの店をやるかといったときに東京だとか横浜とかで食文化を味わった人達の美味しいもの需要やシーボニアにいる人達が三崎に船をつけて美味しいものを食べて帰るときに、その人達は価値観が違う。マリーナからヨットで一日６時間〜７時間走って燃料で４００L位かかる。それぐらいかけても一日楽しみたい。そういう人達はせっかく楽しむときにいつもと同じところにはいかない。
価値観の違いがわからないと賃貸物件もなかなか決まらないです。世の中これからインフレが起きたときに賃料は必ず上がる。そのときに価値観を考えないで仕事をしていると結果的に決まらない理由が全部家賃になってしまう。オーナーさんに家賃を下げてもらっても決まらなかったらまた下げるのではなく、決まるものは決まる。
時代がバブルに近かった頃だと１３メートル平米の１Rがある。今は販売していないけれど過去においてはあった。そこの部分をどうするか。洗濯機置場を置いたら部屋は狭くなるけれどそれがドラム式洗濯機だったら狭くても決まると思う。
ホテルのシングルルームが９メートル平米、ホテルのツインで１３メートル平米、アパートでだったら狭い。
若い人が20m2で家賃が８万円のところよりも６万円で１３メートル平米の方を選ぶように仕組みとして作ってあげればいい。
家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが７万５千円ぐらいで貸している。近辺の物件が５万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。
物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が３０分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
国語の成績は２以上を取ったことがない、文章能力は大したことがないけれど、本が売れるのは句読点を打つ場所などリズムを考えて書いている。原稿は羅列の世界だから普通に主語述語を考えて書く人がいるけれど、楽しい文書というわけではない。楽しい文章を考えて書いている。図面を描くときでも考えて書くこと。物件の魅力を考えるからお客さんが来たときに説明ができる。
一言あればそこで決まる。物件は物件で決まるのではなく物件の周辺の環境で決まる。そこに合うかどうかを考えること
トライアルステイを運営したことで来る客層が変わった。三崎の楽しみ方がわかった人達が来たから、三崎に移り住むことを考えている人たちから、賃貸や購入の問い合わせが来ている。
動き出して１０年でようやく文化が変わってきた。地価も上がってきた。賃料が挙げれば地価も上がってくる。
環境が地価にも賃料にも影響をする。環境を知らないと賃料を語れない。比較検討をして適切な価値を作る。まずは文章を書くことから始めること。これが一番。
昔は毎週金曜日に図面のチェックをしていた。最近また復活した。今までみんなで考えていたことが考える場がなくなった。今度はみんなで考える場を考えよう。
昨日は直接、キャッチフレーズやボディコピーなどを打ち合わせをして、まだまだ宝の山が埋まっていると実感した。そこがプロとしての能力。
仲介手数料は決まっている。他との差別化を図るためにも仕事の価値の違いを見せつける。結果を出すことが大事。これで埋まったらこれを広告に使う。協力をお願いします。
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家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが７万５千円ぐらいで貸している。近辺の物件が５万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。
物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が３０分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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2018年09月10日
教訓、読みました！
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
・「光邦さん、倉橋さん、おはようございます。倉橋社長の本、アマゾンで購入しました！
『人生は一度きり』もし、社長はこのお仕事をされていなかったら何をしていると思いますか？
学生時代になりたかった職業はなんですか？良かったら聴かせてください。」
相模原市中央区 悠人 大学一年生
・「おはようございます。光邦さんとのお話にあった、社長の本「教訓」読みました。社長の苦労された話など、とっても感動しました。ところで社長はご多忙の中、これまでに何冊くらい本を出されているのですか？また、本を書かれる上で大切にされていることはどんなことでしょうか？ぜひ教えてください。よろしくおねがいします。多摩市 孝子 42歳 主婦
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ぜひ、お時間がある方は、ご参加ください。
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学生時代に、残念ながらなりたかったものはなく、本にも書きましたがアルバイトの延長線で陸送や輸出の仕事で起業しました。
また、その起業が、政府の方針で出来なくなり廃業し、飲食店経営を目指しましたが不動産屋さんに騙されて、断念することになりました。
不動産屋さんに騙されたからこの職業につきましたが、騙されていなかったら飲食店の経営をしていたと思います。
現在、飲食店の経営もやっていますから、夢は実現できています。
私の義理の息子が元ジェイリーガーの鈴木将太で、現在は三崎と金沢文庫でＭＦクラブというスポーツクラブとＭＦ接骨院と言う接骨院を経営していますが、彼のように子供のころからジェイリーガーを目指せていたら、もっと楽しかっただろうと思うこともあります。
子供の頃に思い描いた夢と言うのは、だいたい実現します。
私は子供の頃に大家さんになりたかったし、クルーザーをのっている人達を見て、将来、クルーザーが欲しいと思っていたし、オートバイや自動車が好きで大きくなったら750ＣＣのオートバイやいい車が欲しいと思っていました。
現在、たくさんの不動産を所有して大家さんになっているし、日本造船史上最大の国産ヨット翔鴎号をもっているし、学生時代に750ＣＣのオートバイは乗ったし、いまは１３４０ＣＣのハーレーダビットソンも持っているし、車もいっぱい持っています。
しかし、これは小さい夢で、誰でも簡単に実現できる夢ですが、いまでは日本一の不動産コンサルタント会社を目指して頑張っている所です。
また私の著書ですが、アマゾンで倉橋隆行で調べた所、現在、販売されているもので26冊ありました。このほか業界向けのマニュアルが４冊、販売が終わってしまったものが１冊ありますので、もう３１冊も出しているのですね。
私自身も驚きました。
私の場合は、小冊子を除けば自費出版ではなく、あくまでも商業出版ですので、出版社から依頼されたものを書いているという感じです。
著作については、身の丈に合った、読者が読んで役に立つように分かりやすく書くようにしています。
最近の不動産投資の本などは、センセーショナルで大げさな内容を書いている人も多いですが、私は意味がないと思っています。
実際に不動産投資でセンセーショナルな本を書いていた人の会社は廃業に追い込まれています。
ノウハウと言うは、実際に実現できないものはノウハウとは言いません。
また一応、専門家ですから専門用語は他の人よりも知っていますが、なるべく専門用語を使わない、また使うようなら分かりやすく解説するようにしています。
実際に能力のない人ほど専門用語を多く使って誤魔化す傾向にあり、本当に能力のある人は、分かりやすく解説できるものです。
私の著書やセミナーや講演では、なるべく分かりやすく、来て楽しんでもらえる工夫をしています。
著作についても、楽しんでもらえるような工夫をしています。
多分、私の著書を読んで気付かれたと思いますが、句読点、句点、読点（とうてん）の打ち方が国語的ではないと思います。
それは、読む側にリズムを与えて読みやすくする工夫がされています。
だいたい、私の著書は8〜9万字くらいで普通の文書量なのですが、短く感じるのは読みやすく、分かりやすいからです。
下記セミナー、「賃貸トラブル解決の手続きと方法」は私が監修した著書のうちです。また、その起業が、政府の方針で出来なくなり廃業し、飲食店経営を目指しましたが不動産屋さんに騙されて、断念することになりました。
不動産屋さんに騙されたからこの職業につきましたが、騙されていなかったら飲食店の経営をしていたと思います。
現在、飲食店の経営もやっていますから、夢は実現できています。
私の義理の息子が元ジェイリーガーの鈴木将太で、現在は三崎と金沢文庫でＭＦクラブというスポーツクラブとＭＦ接骨院と言う接骨院を経営していますが、彼のように子供のころからジェイリーガーを目指せていたら、もっと楽しかっただろうと思うこともあります。
子供の頃に思い描いた夢と言うのは、だいたい実現します。
私は子供の頃に大家さんになりたかったし、クルーザーをのっている人達を見て、将来、クルーザーが欲しいと思っていたし、オートバイや自動車が好きで大きくなったら750ＣＣのオートバイやいい車が欲しいと思っていました。
現在、たくさんの不動産を所有して大家さんになっているし、日本造船史上最大の国産ヨット翔鴎号をもっているし、学生時代に750ＣＣのオートバイは乗ったし、いまは１３４０ＣＣのハーレーダビットソンも持っているし、車もいっぱい持っています。
しかし、これは小さい夢で、誰でも簡単に実現できる夢ですが、いまでは日本一の不動産コンサルタント会社を目指して頑張っている所です。
また私の著書ですが、アマゾンで倉橋隆行で調べた所、現在、販売されているもので26冊ありました。このほか業界向けのマニュアルが４冊、販売が終わってしまったものが１冊ありますので、もう３１冊も出しているのですね。
私自身も驚きました。
私の場合は、小冊子を除けば自費出版ではなく、あくまでも商業出版ですので、出版社から依頼されたものを書いているという感じです。
著作については、身の丈に合った、読者が読んで役に立つように分かりやすく書くようにしています。
最近の不動産投資の本などは、センセーショナルで大げさな内容を書いている人も多いですが、私は意味がないと思っています。
実際に不動産投資でセンセーショナルな本を書いていた人の会社は廃業に追い込まれています。
ノウハウと言うは、実際に実現できないものはノウハウとは言いません。
また一応、専門家ですから専門用語は他の人よりも知っていますが、なるべく専門用語を使わない、また使うようなら分かりやすく解説するようにしています。
実際に能力のない人ほど専門用語を多く使って誤魔化す傾向にあり、本当に能力のある人は、分かりやすく解説できるものです。
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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なぜ、日本人は豊かにならないのか
それは金融システムとファイナンシャルリテラシーの欠如にある！
最近色々な意味で不動産投資についての問題が出てきています。かぼちゃの馬車問題を分析しますと、不動産投資に対する未熟さや稚拙さが目立ちます。そのような問題を踏まえ、もう一度不動産投資についての、基本的な物事の考え方をお話ししていきたいと思います。
【目次】
・キャッシュフローとバランスシート健全なバランスシートを考える
・DCF方（Discounted Cash Flow 法）の考え方
・ベネズエラの惨状（事例：ロイター抜粋）
・株式会社CF1とは？（CF1の詳しい説明はこちら）
・現金預貯金を資産内の不動産に換え、収入を上げる
・キャッシュフローとバランスシート
・賃料と銀行ローン返済の違い
・不動産投資物件購入時のキャッシュフローとバランスシート
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か？CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。
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2018年09月08日
人は、生きる価値観を失っては終わり。
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誰かが言ってましたが、努力は楽しいに勝てない。
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8月で決算が終わったので新しく今期が始まりました。いろいろ考えることがあり組織編成をしました。
誰かが言っていましたが「努力は楽しいに勝てない。」仕事を楽しくやっているかどうか。楽しく仕事をしている人は顔を見ればわかる。楽しくなく、努力してこんなに頑張っているんだと言う人がいるけれど、それは楽しさに到達するまでのスキルがない。
スキルを上げるには興味をもつこと。興味が無いことは感動しないから楽しくない。仕事に対して興味を持つことで楽しく仕事ができる。
仕事だからやっているという人がいるけれど、それだといつまで立っても超越するまでのスキルが上がらない。
仕事は結果を出すのが仕事。結果を出すとハッピーになる。売上が上がれば所得も上がるしお客様も喜んでもらえる。
飲食店でもいろいろと技術がある。だけれど、汚かったらアウト。掃除をしなかったらいくら技術がってもお客さんは来ない。掃除をしてきれいにすることで他のものが映える。
仕事も、会社というものがあるなかで仕事が伸びる。汚い会社で利益を上げているところは殆ど無い。
大事なのは仕事を通じて自分たちがどういう形で成長をしていくか。
仕事はできて当たり前。営業をしないとお客さんが取れない。当たり前だけれど働きながら営業をする。繰り返していくことで仕事も増えるし信用も増えていく。例えば賃貸の仕事も一ヶ月に5,6件しか仕事が取れないのと20件契約するのは経験が違う。仕事の中で経験できることは自分たちが求めたことしか出来ない。しっかりと足元を見てコツコツと積み重ねている人は確実にスキルが上がる。
与えられた目標をクリアできない仕事は面白くない。簡単な目標をクリアしても面白くないから自分で目標を決めてクリアをする。結果を出すから次の結果を求める。新しいことにチャレンジしたり、新しい仕事に取り組んだり新しい商売を始めたりする。そこが精神的に違うところ。
会社の成長する速度が早い。やるべきことがいっぱいある。山田屋の二階や古民家の旅宿も最初は全員が反対した。結果、ホテルよりも稼働率がいいかもしれない。構想的に街全体を宿泊施設にすることも考えられる。
結婚相談所、実際にやってみたら面白い効果になると思っている。今、日本がだめな理由はなにか、結婚しない人達が多い。結婚したいけれど出来ない人もいる。したくない人はしなくてもいいけれど、円満な家庭を作りたい、根底的なこと、喜びを捨ててしまうと、ずっと積み重ねていくと最終的には不動産に通じる。公営住宅で構わないという人もいるし、アパートで構わない人もいる。お腹が一杯になれば食事に気を使わない人もいる。人は生きるということについての価値観の追求だと思います。価値観の追求がないと一生これで終わってしまう人達が一杯出来ちゃう。
たまには美味しいものを食べたり、旅行に行ってみたり、こだわる趣味を持ってみたりすることが人間としての付加価値だと思う。人は生まれて死ぬまでしか時間がないのだからその間に何ができるかを考えるとしたら、仕事もそうだけれど楽しみを見いだせる人達が付加価値を作れる。
我々は楽しみを見出す仕事をしている。今回の組織編成でやることが見えてきました。協力をお願いします。
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2018年09月07日
フィナンシャルリテラシー、11月セミナーに。
昨日の北海道地震、驚きました！
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概ね、大ごとになっている人は少なかったので、多少、ほっとしたものの、被災された人たちをニュースで見る限り、かなり深刻なもよう。
当社の六本木の日本料理店「遊ヶ崎」の研修旅行の予定だったが、キャンセルになった。
私としては、こんな時だからこそ、行って経済活動に役立てればよいのではないかといったのだが、宿泊先も、料理店もそれどころではないようで、結果的にあきらめた。
最近では、フェイスブックなどがあるから、一方的に安否は確認できるので、いちいち連絡を取らないようにしている。
なぜなら3.11の東日本大震災の時には、いろんな人が心配して連絡を頂いたが、停電が続き、電話の対応によって蓄電が減り、本来、必要な情報を得ることができなくなったからだ。
関西地区でも、大変な風害、水害の状況のようで、かような時期にブログの更新をするのも気が引けるが、本日も、ブログの更新を。
先日来、ブログでフィナンシャルリテラシーの欠如の話をしてきたが、いろいろな人たちから「わかりやすい！」と評価を頂き、気を良くして、昨日、動画の撮影を行った。
（過去の投稿）
近々、公開するが、11月のセミナーも行うことになった。
「不動産投資の基礎知識」と題したセミナーだが、またもや内容は刷新している。
もちろん基礎的な部分はあまり変わらないが、昨今のサブリースによる詐欺事件なども考慮してお話しする。
どうぞ、お楽しみに。
また、9月11日には、大阪でIREM主催のセミナーを行うことになっている。
※ 詳細はこちら
基本的には、不動産に携わっている人向けのセミナーだが、一般の人も参加できるらしい。
ご希望の方は、ぜひ、ご参加ください！
では。
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2018年09月06日
フィナンシャルリテラシーの欠如（４）
またもや、ちょっと間が空いてしまったが、続きをば。
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前回までの話。
※ フィナンシャルリテラシーの欠如。
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２．
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
さて、レバレッジの理論である。
基本的なバランスシートでの動きはこんな感じ。
では、私が不動産投資をした時の話。
バランスシート上では、現金が300万円、負債はありませんので、純資産は300万円。
この300万円で3000万円の店舗を購入。
賃料は月額23万円で年間276万円、支出は2700万円を30年ローン３％で組むと年間180万円で済む。
この時のバランスシートが下記のようになる。
ここで注目していただきたいのは資産が3000万円、金融機関の借入金は2700万円なので、純資産は変わらず300万円なのである。
そして、10年たつとどうなるのか。
収入と支出の差額の96万円×10年で960万円、物件の価値は変わらず3000万円なので資産は3960万円。
では借入金はというと、10年間返済が進んでいるので、残元金は1550万になっている。
資産は3960万円、負債は1550万円なので、差し引き2410万円が純資産となるのである。
この理論を知らないと不動産投資の本質的な価値が見いだせない。
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※ フィナンシャルリテラシーの欠如。
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２．
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
さて、レバレッジの理論である。
基本的なバランスシートでの動きはこんな感じ。
では、私が不動産投資をした時の話。
バランスシート上では、現金が300万円、負債はありませんので、純資産は300万円。
この300万円で3000万円の店舗を購入。
賃料は月額23万円で年間276万円、支出は2700万円を30年ローン３％で組むと年間180万円で済む。
この時のバランスシートが下記のようになる。
ここで注目していただきたいのは資産が3000万円、金融機関の借入金は2700万円なので、純資産は変わらず300万円なのである。
そして、10年たつとどうなるのか。
収入と支出の差額の96万円×10年で960万円、物件の価値は変わらず3000万円なので資産は3960万円。
では借入金はというと、10年間返済が進んでいるので、残元金は1550万になっている。
資産は3960万円、負債は1550万円なので、差し引き2410万円が純資産となるのである。
この理論を知らないと不動産投資の本質的な価値が見いだせない。
不動産投資にご興味のある方は、ぜひ、「不動産投資成功の方程式」（朝日新聞出版社）をお読みいただきたい。
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今年もタモリカップに参加してきましたけど、帆が壊れていたからレースには参加せずに八景島の沖合で海水浴してから夜のパーティーに参加してきました。早めに申し込みをしたので前の方の席が取れて楽しく過ごせました。
賃貸のトラブル解決と手続きの方法の出版記念講演の準備をしていて、講演に落とし込むのに見直してみたら、手続きだから昔とあまり変わりがない。クレーム処理は法的な手続きだけじゃない。それを過去に遡ったものを見ていて、OMの裾野を拾い上げてみると他の会社では真似ができないような感じになってきている。今回みたいに台風がきたり、トラブルが来たときでもしっかり処理ができている。今は外からのプロフェッショナルを入れてきたりして処理能力が変わってきている。この処理能力は他の会社では見たことがない。
今年の夏でも60台以上エアコンを交換している。業作が提携してくれているから優先的に交換してくれている。これだけ暑いと怒るがいっぱいいる。多分いっぱい怒られているだろうけれど、一つ一つ処理ができている。
仕事は優先順位。いつも付き合いがあるところは優先的にやってくれる。量販店のほうが安いかもしれないけれど頼むと2週間以上かかったりする。
三崎のトライアルステイで急遽設置してくれたのも今までの付き合いがあるから。付き合いってすごい大事だと思っていて、うちの仕事を優先してくれる人がいっぱいいる。ここが重要。
今一緒に仕事をしてくれている業者さんは仲良くしたほうがいい。
以前にもあったのだけれど、うちの仕事の分量を見て取引で近づいて来るところもある。最初はいいのだけれど、例えばクロスの面積単価は安いのだけれどしばらくしてから、面積をごまかして来たこともある。見積もりを見て感覚的に変だと思って調べてみたらおかしかった。いつも見積もりを見ているから感覚的にわかってくる。繰り返し仕事をしているからわかってくる。
責任を説明できないから謝罪をして余計に相手を怒らして意味のないことでクレームを抱えてしまう。しっかり説明できれば納得をしてもらえる。スキルがないから巻き込まれて、謝ることでトラブルが増えてくる。新人のうちはいいけれど、経験を積んだスキルが重要。
会社はスキルで出来ている。スキルを伸ばすようにするには現場で勉強をする。
今月から体制を変えていろいろなことをしようとする。体制を変えたときに足を引っ張るのは止めてください。体制を変えるのは会社をもっと良くするためにやっている。
今回サブリースの事業を12月末までにスタートを切ろうと思っている。そのためにスタッフが必要だから集中してやっていこうと思っている。
今回、無事に決算が終了しました。結果的にいい決算書になりました。これは会社の価値。決算が駄目だと評価がダメになる。以前赤字だったとき、金融機関の態度が変わったり、社員の住宅ローンが通らなかったりした。不動産業という業態がクオリティーが低いということ。この業界を変えようとしている。そういう意味では会社のスキルが上がって会社としての信用が違う。ここは毎年毎年いい決算を迎えるようにしないと。
特定共同事業法の問題で資本金を増やす会社がある。そこを伸ばす。今日も大手の会社さんと打ち合わせが出てくる。今度は土俵が違う。今やっている仕事の土俵が変わってきている。そこを意識して成長していってください。
先頭を走る。そういう意味ではぜひとも新しい体制で次のステージを目指してください。
賃貸のトラブル解決と手続きの方法の出版記念講演の準備をしていて、講演に落とし込むのに見直してみたら、手続きだから昔とあまり変わりがない。クレーム処理は法的な手続きだけじゃない。それを過去に遡ったものを見ていて、OMの裾野を拾い上げてみると他の会社では真似ができないような感じになってきている。今回みたいに台風がきたり、トラブルが来たときでもしっかり処理ができている。今は外からのプロフェッショナルを入れてきたりして処理能力が変わってきている。この処理能力は他の会社では見たことがない。
今年の夏でも60台以上エアコンを交換している。業作が提携してくれているから優先的に交換してくれている。これだけ暑いと怒るがいっぱいいる。多分いっぱい怒られているだろうけれど、一つ一つ処理ができている。
仕事は優先順位。いつも付き合いがあるところは優先的にやってくれる。量販店のほうが安いかもしれないけれど頼むと2週間以上かかったりする。
三崎のトライアルステイで急遽設置してくれたのも今までの付き合いがあるから。付き合いってすごい大事だと思っていて、うちの仕事を優先してくれる人がいっぱいいる。ここが重要。
今一緒に仕事をしてくれている業者さんは仲良くしたほうがいい。
以前にもあったのだけれど、うちの仕事の分量を見て取引で近づいて来るところもある。最初はいいのだけれど、例えばクロスの面積単価は安いのだけれどしばらくしてから、面積をごまかして来たこともある。見積もりを見て感覚的に変だと思って調べてみたらおかしかった。いつも見積もりを見ているから感覚的にわかってくる。繰り返し仕事をしているからわかってくる。
責任を説明できないから謝罪をして余計に相手を怒らして意味のないことでクレームを抱えてしまう。しっかり説明できれば納得をしてもらえる。スキルがないから巻き込まれて、謝ることでトラブルが増えてくる。新人のうちはいいけれど、経験を積んだスキルが重要。
会社はスキルで出来ている。スキルを伸ばすようにするには現場で勉強をする。
今月から体制を変えていろいろなことをしようとする。体制を変えたときに足を引っ張るのは止めてください。体制を変えるのは会社をもっと良くするためにやっている。
今回サブリースの事業を12月末までにスタートを切ろうと思っている。そのためにスタッフが必要だから集中してやっていこうと思っている。
今回、無事に決算が終了しました。結果的にいい決算書になりました。これは会社の価値。決算が駄目だと評価がダメになる。以前赤字だったとき、金融機関の態度が変わったり、社員の住宅ローンが通らなかったりした。不動産業という業態がクオリティーが低いということ。この業界を変えようとしている。そういう意味では会社のスキルが上がって会社としての信用が違う。ここは毎年毎年いい決算を迎えるようにしないと。
特定共同事業法の問題で資本金を増やす会社がある。そこを伸ばす。今日も大手の会社さんと打ち合わせが出てくる。今度は土俵が違う。今やっている仕事の土俵が変わってきている。そこを意識して成長していってください。
先頭を走る。そういう意味ではぜひとも新しい体制で次のステージを目指してください。
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。
不動産投資分析のお供といえばこれ！「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために！
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載！
いま売ったらいくらで売却できますか？」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。
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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か？CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。
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2018年09月04日
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我々は、常に歴史を塗り替えてきた。
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「教訓。」の出版記念をやって、ちょうど新聞広告にも載ったおかげで会場は満席でした。
参加者を見ていると古くから来てくださているお客さんが多くて、サインを求める方が多くて自然とサイン会をすることになりました。
今回、かぼちゃの馬車の会社の問題が大きくなっている。よく考えてみると過去において投資基準を決めて売っていた。今は価格が上がってきて利回りが低くなってしまったけれど、昔から付き合ってきた人達は購入した物件が値上がったり、ローンの返済が減ったりして、そういうった人達がうちの会社と付き合ってきてよかったと言ってもらえている、
今回のセミナーで自分の人生の成功事例・失敗事例を講演したのだけれど、この業界に25歳で入って学歴は高卒、全く関係ない業界に飛び込んできたときに、不動産業について勉強したいから基礎的な勉強がしたいと思って、3年間給料はいらないといって入ってきた。
人生を決めるのはその人の志。仕事に対して志がない人がいっぱいいる。この業界で問題なのは宅建がなくても食べていけて、勉強をしなくてもそこそこのことは出来てしまう。
1Rを電話営業で売る会社は給料が高いけれど、その人達が志があるのか。
自分の会社の利益を追求するのか。お客さんお利益を追求するのか。
世の中の賃貸管理会社には宅建の免許はいらない。管理会社だから管理の仕事に宅建はいらないけれど、担当の片岡さんは法律がとても詳しい。セミナーをやるためにもう一度原稿を見直して、彼のセミナーのレジュメを確認したら内容がとても詳しかった。根本は法律のことだからあまり手続きは変わらないけれど、夜逃げしてしまった人の対応や、居留守を使わせない方法、現場で活動しているからリアルに伝わる。
前職の会社で住宅の売買の仲介はそんなに難しいことじゃない。周りも宅建は持っていないし住宅を売っていればよかった。所得は高かったけれどこれは長く続ける仕事じゃないと思ったのは、一年生を10年やっても1年生。成長を考えたときに1年生の仕事を何十年も続けるのは嫌だと思って、結果的に企画の仕事をしてトラブル関係の処理のする部署を立ち上げることになった。
住宅関係の手数料よりも一ヶ月7000円の管理料をとるほうが難しい。社会性で見たら重要だと思い、トラブルの処理をするための契約書の開発から始めた。契約書を作る時に自分の能力だけじゃだめだから当時顧問だった立川先生と何度も打ち合わせをして作り上げた。
マニュアルになったのが33歳のとき、25歳で業界に入って8年でマニュアルの作成をして、全国の宅建協会で呼ばれて講師をすることになった。今の賃貸管理会社の契約書は昔と違い一枚の紙ペラじゃなくなった。契約違反が指摘できるような契約辞書じゃないと契約違反を指摘できない。うちの契約書がちゃんとしてきたのはマニュアルを作ったから。
過去に不動産コンサルのコンサル技能士を取得して、近代化センターから頼まれてコンサルについてのセミナーを宅建業界とやらしてもらったけれど、当時はコンサルで飯は食えないと言われた。今は、コンサルなくしてものが売れない時代。この文化を作り上げたから周りで真似をする人が増えた。
どこをめざしているのか。
会社に弁護士、税理士、不動産鑑定士がいる。前職の会社では住宅販売の会社だったから雇おうとしても無理だった。賃貸の専門の会社が弁護士の先生を雇うとしても弁護士が来ない。文化が違うから。
会社として文化が変わったからみんな来てくれている。会社が進歩安定している理由は高みをどんどん作り上げているから。高いところにどんどん登って高みを目指してください。
自分の人生を見直して、この会社をはじめて良かったと考えている。この先も、歳を重ねたときにこの会社をどうしていくか、重たい文化を背負って歩こうと意思を持った志のある人を育てていこうと思う。
生き方はいっぱいある。一つひとつ、目の前にある仕事をちゃんと掘り下げて仕事に取り組んでください。そうしないと自分がやらなければ人はついてこない。幻滅を作らない。他人は黙っても後ろ姿を見ている。上司の後ろ姿を見て行動をしている。
自分の行動も周りから尊敬できるような仕事の仕方をしてください。それの繰り返しが会社のポリシーです。そこは外さないでください。
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前職の会社で住宅の売買の仲介はそんなに難しいことじゃない。周りも宅建は持っていないし住宅を売っていればよかった。所得は高かったけれどこれは長く続ける仕事じゃないと思ったのは、一年生を10年やっても1年生。成長を考えたときに1年生の仕事を何十年も続けるのは嫌だと思って、結果的に企画の仕事をしてトラブル関係の処理のする部署を立ち上げることになった。
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マニュアルになったのが33歳のとき、25歳で業界に入って8年でマニュアルの作成をして、全国の宅建協会で呼ばれて講師をすることになった。今の賃貸管理会社の契約書は昔と違い一枚の紙ペラじゃなくなった。契約違反が指摘できるような契約辞書じゃないと契約違反を指摘できない。うちの契約書がちゃんとしてきたのはマニュアルを作ったから。
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自分の人生を見直して、この会社をはじめて良かったと考えている。この先も、歳を重ねたときにこの会社をどうしていくか、重たい文化を背負って歩こうと意思を持った志のある人を育てていこうと思う。
生き方はいっぱいある。一つひとつ、目の前にある仕事をちゃんと掘り下げて仕事に取り組んでください。そうしないと自分がやらなければ人はついてこない。幻滅を作らない。他人は黙っても後ろ姿を見ている。上司の後ろ姿を見て行動をしている。
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基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
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2018年09月03日
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
ちょっと間が空いてしまったが、続きをば。
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前回までの話。
※ フィナンシャルリテラシーの欠如。
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２．
そこで、私が考えたのが不動産投資である。
私が不動産投資を始めた３０年くらい前は、ほとんどサラリーマンに投資資金を貸すことはなかった。
「それって、地主とか事業家の人だけの領域でしょ」
某銀行の支店長。
私が住宅販売の会社に勤めていた時の住宅ローンを持ち込んでいた銀行だ。
私の懇意にしていた支店長が転勤になり、そのあとに来た支店長。
ぜんぜん使えなかったが、住宅ローン担当のひとが推してくれて１か月くらいかかって、３０００万円の融資を受けることができた。
これがきっかけだったわけだが、その時考えたのが
レバレッジの理論である。
自分の自己資金を少なくして、銀行からなるべく低金利の借り入れを起こすことで、自らの資産を増やすことができる。
基本的なバランスシートでの動きはこんな感じになる。
不動産を買うのではなく、預貯金を不動産に変えて、収入を上げて支出を減らすことで資産の増大が図れるのである。
これらをまとめて書いたのが「アッと驚く不動産投資」（住宅新報社）なのである。
現在、アマゾンでも販売しているが、本書の第１版は２０００年の２月に発売、あの「金持ち父さん貧乏父さん」が出たのは、この本の後である。
その後、「不動産投資成功の方程式」（朝日新聞出版社）で発売され、投資分析について詳細に書いてあるので参照していただきたい。
※ アマゾンでの販売はこちら
では、具体的なレバレッジ効果であるが・・・・・。
という所で、またもや
時間だ。
この続きは次回に。
では。
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昨日の講演、大好評！
この度、このＬ０００Ｐと業務提携をしました！
単純に基本料金はなくなる。
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記入する仕方は、下記の通り。
ＱＲ以外ではこちらで
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また、現在、代理店の募集を行っています！
お問い合わせは 0120-177-213 企画開発室まで
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2018年09月02日
また、やってしまった！
昨日、年に一度のタモリカップ！
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この続きは明日に。
と書いていたが、昨日、タモリカップ参加につき、ちょっと中断。
ご存じ、翔鴎号（かもめとぶごう）で参加したのだが、まだメインセールの修理ができておらず、２０数名で参戦したのだが、もちろんレースにならない。
スタート前の恒例のパレードに参加した後、レースの軍団とわかれて、八景島シーパラダイス沖で海水浴。
天候にも恵まれ、船上パーティが始まる。
今回は、レースに参加しないことを決めていたので、おつまみと大量な酒。
当然、ナカイヴィンヤードも積んであったので、３時ころにベイサイドマリーナに戻った時には、かなり酔っていた。
にもかかわらず、６時からのパーティまで、手持無沙汰なため、中華料理店でつまみを食べながら紹興酒。
木内副社長も途中から参戦し、その後、パーティ会場へ。
「あれ、社長！」
とは、以前一緒に翔鴎号で参戦した人たち。
「今日、鴎、来てた？」
「・・・・・・」
軽く事情を説明して、来年の抱負などを話して別れた。
毎年、後のほうの席だったが、今回は企画の桜田が早く申し込んでくれたおかげで、テーブル番号は１１番。
前から２列目。
司会の内田恭子さんも肉眼で確認できる位置に。
優勝チームの表彰式。
この間、食べ放題、飲み放題。
今回の参加者は２０００人を超えており、凄いことになっている。
やがてサルサ、オルケスタデラルスのコンサート。
サルサのジャンルは、あまり知らなかったが、最高の盛り上がり。
これって、去年も一昨年も、ずっとやっていたらしいのだが、何せ、いつもはずっと後にいたので、こんなに盛り上がっていたことも知らず。
いやぁ、最高！
とまあ、こんな感じで盛り上がって、帰りはベンツの後部座席で帰宅。
気づいたら自宅前。
いやぁ、またやってしまった！
今日は、反省しながら賃貸トラブルの講演レジュメを作成している。
では。
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この続きは明日に。
と書いていたが、昨日、タモリカップ参加につき、ちょっと中断。
ご存じ、翔鴎号（かもめとぶごう）で参加したのだが、まだメインセールの修理ができておらず、２０数名で参戦したのだが、もちろんレースにならない。
スタート前の恒例のパレードに参加した後、レースの軍団とわかれて、八景島シーパラダイス沖で海水浴。
天候にも恵まれ、船上パーティが始まる。
今回は、レースに参加しないことを決めていたので、おつまみと大量な酒。
当然、ナカイヴィンヤードも積んであったので、３時ころにベイサイドマリーナに戻った時には、かなり酔っていた。
にもかかわらず、６時からのパーティまで、手持無沙汰なため、中華料理店でつまみを食べながら紹興酒。
木内副社長も途中から参戦し、その後、パーティ会場へ。
「あれ、社長！」
とは、以前一緒に翔鴎号で参戦した人たち。
「今日、鴎、来てた？」
「・・・・・・」
軽く事情を説明して、来年の抱負などを話して別れた。
毎年、後のほうの席だったが、今回は企画の桜田が早く申し込んでくれたおかげで、テーブル番号は１１番。
前から２列目。
司会の内田恭子さんも肉眼で確認できる位置に。
優勝チームの表彰式。
この間、食べ放題、飲み放題。
今回の参加者は２０００人を超えており、凄いことになっている。
やがてサルサ、オルケスタデラルスのコンサート。
サルサのジャンルは、あまり知らなかったが、最高の盛り上がり。
これって、去年も一昨年も、ずっとやっていたらしいのだが、何せ、いつもはずっと後にいたので、こんなに盛り上がっていたことも知らず。
いやぁ、最高！
とまあ、こんな感じで盛り上がって、帰りはベンツの後部座席で帰宅。
気づいたら自宅前。
いやぁ、またやってしまった！
今日は、反省しながら賃貸トラブルの講演レジュメを作成している。
では。
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昨日の講演、大好評！
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記入する仕方は、下記の通り。
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
◆詳細・お申し込みはこちらから
不動産投資を成功させるには、優良なパートナーが欠かせません。もし空室が長期間続いてしまったら？ 融資や金利が大きく変化したら？ 住人からクレームが入ってしまったら？ そんな時に頼りになるのは、的確な提案ができるパートナーが居ることです。CFネッツが常に意識するのは、オーナーの皆様と共に長期間歩んでいくことです。その場限りの売買だけではありません。シェアハウス問題など、様々なリスクが取り上げられる中、なぜCFネッツが提案する不動産投資は失敗しないのか？その資資産形成術を余すことなくお伝え致します。
「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。
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2018年08月31日
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２．
昨日の続きです！
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昔から、金融について教育を受けていない日本人には、預金は貯金として教えられてきていますが、預金は預けるだけのものですので、貯金、つまり「貯まる」どころか、昨日に開設した通り、むしろ「損」であると考えるべきである。
※ 昨日のお話はこちら
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。
これは、我々が銀行に預金すると、その預金を活用して銀行は会社などに貸し付けて利息を稼ぎ、その稼いだ利息から利息の分配を受けるわけだが、ご存じのとおり、現状の低金利時代には分配も少ないし、例のＳ銀行のような不正融資を行うことで、信用力は低下するから、預金自体にあまり価値がないどころか、ペイオフのリスクは高まり、また日銀の政策と政府の行おうとしているインフレタックスなども考えると、実はリスクは高いのである。
銀行のバランスシートでは、株価の下落と預金の引き出しにより資本が急激に減少することで、倒産の危機が訪れることになる。
かつて金融危機が訪れたときには、預金が一気に引き出され、金融不安から株式は売られ、金融機関が危機的状況に陥った。
これは、現在、世界中で起きている現象なのだが、日本ではあまり報道されることはない。
また、インフレリスクもはらんでいるわけだが、これはベネズエラのインフレを示したロイターの記事だが、自国の信用力まで失うと、結果的に国民の負担となるのである。
※ ロイター通信の記事はこちら
そこで、間接金融から直接金融にと考えるわけである。
ん〜、このブログの記事、面白いからどんどん書いてしまうが、結構、時間がかかる。
その内、動画で説明でもするか！
と考えたところで、
時間だ。
この続きは明日に。
では。
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銀行の預金の構図は、こんな感じだ。
これは、我々が銀行に預金すると、その預金を活用して銀行は会社などに貸し付けて利息を稼ぎ、その稼いだ利息から利息の分配を受けるわけだが、ご存じのとおり、現状の低金利時代には分配も少ないし、例のＳ銀行のような不正融資を行うことで、信用力は低下するから、預金自体にあまり価値がないどころか、ペイオフのリスクは高まり、また日銀の政策と政府の行おうとしているインフレタックスなども考えると、実はリスクは高いのである。
銀行のバランスシートでは、株価の下落と預金の引き出しにより資本が急激に減少することで、倒産の危機が訪れることになる。
かつて金融危機が訪れたときには、預金が一気に引き出され、金融不安から株式は売られ、金融機関が危機的状況に陥った。
これは、現在、世界中で起きている現象なのだが、日本ではあまり報道されることはない。
また、インフレリスクもはらんでいるわけだが、これはベネズエラのインフレを示したロイターの記事だが、自国の信用力まで失うと、結果的に国民の負担となるのである。
※ ロイター通信の記事はこちら
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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました！賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。
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2018年08月30日
フィナンシャルリテラシーの欠如。
先日の「教訓」出版記念講演で話したこと。
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まず最初に、バランスシートの仕組みを知らない人がいる。
通常のバランスシートは、損益計算書と貸借対照表だが、わかりやすく図面化すると下記のような感じ。
まず収入があって、支出がある。
よく私の講演で使用するので、覚えている方も多いと思うし、「教訓」の中にも書かせて頂いている。
まず、年収が500万円の人が、400万円の生活費で暮らせば、100万円が残る。
この100万円が資産の中の預金である。
この人が10年間、同じ生活をしていれば、単純に1000万円が資産として構築される。
逆に、年収500万円の人が500万円使ったとしても、生活はできるが、資産は蓄えることができない。
そして、年収500万円の人が、何らかの事情で年間600万円の支出があったとすると、100万円を借金で賄うことになり、この100万円の借金は利息と元金を支払わなければならず、支出は増え、やがて破綻することになる。
つまり資産が増えるひとは成功でき、借金を増やし続ける人は破たんに向かうことになる。
しかし、資産を増やし続ければよいという話でもなく、この図に負債の下に金融機関等の借入金と並んで相続税と書かせて頂いている。
資産から負債を差し引いたものが純資産であり、この純資産が増え続ければ、亡くなった時に課せられる相続税が増えることになるから、相続対策も重要なのである。
さて、次に、ディスカウントキャッシュフローの理論。
たとえば、1000万円のお金を「預金」として銀行に預けておくと、定期預金で0.02％、複利で計算しても10年後には2万18円の利息しか付かない。
日本人の多くは、なぜだか「銀行に預けておくこと」が資産形成で重要だと考えているが、よく考えて頂きたいのは、現在、政府で推し進めている２％のインフレである。
この物価の上昇を考えると、1000万円のお金は、1219万円ないといけない訳で、先の銀行に預けておく行為は、インフレのリスクをカバーできない。
つまり、銀行に預けておいたことで、
1219万円−1002万円＝217万円の損なのである。
仮に、「ＣＦ−１」で行っている投資スキームであると、現在、3.5％で運用できるから
単利で計算しても350万円の利息が入るので、少なくともインフレヘッジとしてカバーできる。
※ ＣＦ−１の詳細はこちら
では、なぜ、不動産投資が他の投資より有利なのか。
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。
さて・・・・・・。
あ、時間だ。
この続きは明日に。
では。
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まず収入があって、支出がある。
よく私の講演で使用するので、覚えている方も多いと思うし、「教訓」の中にも書かせて頂いている。
まず、年収が500万円の人が、400万円の生活費で暮らせば、100万円が残る。
この100万円が資産の中の預金である。
この人が10年間、同じ生活をしていれば、単純に1000万円が資産として構築される。
逆に、年収500万円の人が500万円使ったとしても、生活はできるが、資産は蓄えることができない。
そして、年収500万円の人が、何らかの事情で年間600万円の支出があったとすると、100万円を借金で賄うことになり、この100万円の借金は利息と元金を支払わなければならず、支出は増え、やがて破綻することになる。
つまり資産が増えるひとは成功でき、借金を増やし続ける人は破たんに向かうことになる。
しかし、資産を増やし続ければよいという話でもなく、この図に負債の下に金融機関等の借入金と並んで相続税と書かせて頂いている。
資産から負債を差し引いたものが純資産であり、この純資産が増え続ければ、亡くなった時に課せられる相続税が増えることになるから、相続対策も重要なのである。
さて、次に、ディスカウントキャッシュフローの理論。
たとえば、1000万円のお金を「預金」として銀行に預けておくと、定期預金で0.02％、複利で計算しても10年後には2万18円の利息しか付かない。
日本人の多くは、なぜだか「銀行に預けておくこと」が資産形成で重要だと考えているが、よく考えて頂きたいのは、現在、政府で推し進めている２％のインフレである。
この物価の上昇を考えると、1000万円のお金は、1219万円ないといけない訳で、先の銀行に預けておく行為は、インフレのリスクをカバーできない。
つまり、銀行に預けておいたことで、
1219万円−1002万円＝217万円の損なのである。
仮に、「ＣＦ−１」で行っている投資スキームであると、現在、3.5％で運用できるから
単利で計算しても350万円の利息が入るので、少なくともインフレヘッジとしてカバーできる。
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では、なぜ、不動産投資が他の投資より有利なのか。
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。
さて・・・・・・。
あ、時間だ。
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では。
【最新情報】
昨日の講演、大好評！
この度、このＬ０００Ｐと業務提携をしました！
何を始めたかというと、最近はやりの電力切り替えプラン。
従来の独占的な電力料金の値下げ合戦が始まっており、某団体でも大きく取り上げたが、その会社が倒産してしまってとん挫してしまった。
そこで大手のガス会社や石油会社が躍起になって推進しているが、それほど価格は下がらない。
このＬＯＯＰは、徹底的なコストダウンと自社も環境非破壊発電所（おもに太陽光発電）などを推進して顧客に対する使用料を下げる努力を続けている。
まず、単純に基本料金はなくなる。
つまり「０」だ。
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従来の独占的な電力料金の値下げ合戦が始まっており、某団体でも大きく取り上げたが、その会社が倒産してしまってとん挫してしまった。
そこで大手のガス会社や石油会社が躍起になって推進しているが、それほど価格は下がらない。
このＬＯＯＰは、徹底的なコストダウンと自社も環境非破壊発電所（おもに太陽光発電）などを推進して顧客に対する使用料を下げる努力を続けている。
まず、単純に基本料金はなくなる。
つまり「０」だ。
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