CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年05月24日

教訓。

これにより様々な行動によって、様々なことが学べる。






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したがって、生きるノーハウとも言うこと。
通常学ぶと言うことを本でしか味わったことないと言う人たちがいるわけだが、これは学校教育の中で教科書で学んで、教科書の内容を鵜呑みにして、あるいは教科書の問題を解くことで正解が出てくると言う事でもあるが、それでは生きた人生経験を学ぶことができない。
私は仕事柄、様々な成功してきた人と失敗してきた人たちを見てきた。
その中で様々なことを若いうちから学ぶことによって、おかげさまで現在の地位を確立する事ができた。
実は、成功する人たちには生き方に共通するものがあり、法則性をもって働けば、成功できるということを知った。
それは、実はすごい簡単なことなのだが、前述したように本で学ぶ癖がついていると意外に成功することはできない。
人は生きていく上で、コミニュケーションということが重要である。
コミニケーションを取るというのは、例えば仕事をする上での顧客は人間であるし、一緒に働く人も人間であるし、経営者も人間である。
すると重要なのは、人間同士のコミニケーション能力と言うことになる。
知識とか経験とか、部分部分でできると言われる人たちがいるが、このコミニケーション能力がないと人は決して成功できない。
例えば、私が学生時代にコンピュータを学び、プログラマーとなって、かなり高い知識を持って社会に出たとしても、残念ながら機械はコミニケーションを円滑にするのではなく、正確なデータを集計したり計算したりするだけなので、良いプログラミングができたとしても残念だが、生きていくことができない。そこでもやはりコミニケーション能力が必要である。

あ、でかる時間だ。

続きは、明日に。



では、行ってきます!

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2017年05月23日

本当の意味での支援。

週刊住宅新聞社が事業停止。





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ご承知の通り、週刊住宅新聞社が事業停止、いきなり廃業に向けて動き出してしまった。
私の知人でもある社長が突然なくなったことにより、事業の継続が難しくなり、今回の措置に至ったわけであるが、もう少しやり方があったんではないかと思っている。
皆さんからも、私に多くの問い合わせがあったが、事情があって詳細をお話しすることはできなかったわけだ。
実は、長年、付き合いのあった出版部の人から相談を受けて、様々な提案を行い、出版社として起業することを提案した。
しかし実際には、出版社と言う事業形態がなかなか難しいと考えている。
ただ従来の週刊住宅新聞社では、不動産関連の教材を作っていたりする会社だったから、出版部門の作品も不動産に関する物が中心となっていて、当然、書店での扱いも不動産専門書のコナーでの扱いの為、ちょっと変わった出版物の場合は、なかなか販売が難しかった。
私の著書で「馬鹿に効く薬」と言うのがあるが、現在、さまざまな人たちから評価を受けて売れ続けている。
しかし配本当時は、不動産の実用書として取り扱われたため、なかなか日の目を見るまでには時間がかかった。
そういうような状況の中で、今回、新しい会社、プラチナ出版については、もう少し幅広い分野の出版物を輩出するようにすれば、その内、社員の給料を賄える程度の事業はスタートできるのではないかと考えたのである。

しかし、勘違いしないでいただきたいのは、当社の子会社ではない。
やはり出版社の場合は、ニュートラルの立場でないといけない。
もちろん、スタート段階の資金が必要だから、多少の出資もさせていただき、資金も潤沢ではないが用意することができた。
だいたいこのようなときには、ちょっとした知り合いだと、応援するとか、仕事をまわすとか言ってくれる人が多いのであるが、実際、それを期待していてもまず実行される事は少ない。
よく起業に失敗する人の多くは、そういった人たちの具体的な支援のない口車に乗せられて、失敗する人が多いのである。
今回は、時間がなかった。
事業を停止して、倒産するのはしかたがないが、そこで働く人たちの家族がいるわけであって、具体的な経済活動が成り立たない限り、生活ができないのだ。
亡くなられた長尾社長には、お世話になった。
そういう意味では、少しは恩返しのつもりで少ないかもしれないが、お手伝いをしている。
今後、さまざまな問題をクリアしながら、事業が成り立つまでお手伝いするつもりで動いており、皆さんも、出版などの予定があれば、それも協力する。
なにかあれば、当面、0120−177−213 で受付をしておりますので、お問い合わせください。

今日は、これから、新規事業の下見に行く。
ここの所、新規事業の立ち上げばかりが仕事の中心になってしまっている。

ま、楽しいから、いいか。

では、行ってきます!

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2017年05月22日

プラチナ出版社、応援します!

週刊住宅新聞社が業務を停止したことで、起業のお手伝いをした。
また、今後、世の中は、まだまだデフレ脱却はできそうにない事情。



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今日付けでプラチナ出版株式会社が出来上がりました。週刊住宅が業務停止をする前から相談を受けていて、設立に向けてお手伝いをしています。
週刊住宅で発行した本のコンテンツを持っていて、住宅新報社からも原稿の依頼が来ていて月末に納品する原稿を今書いているのだけれど、出版社もこじんまりとした形で残したいと思っていてそれを手伝うことになりました。
不動産の業界紙が絞り込まれていくと発行部数で多いほうが選ばれる。すると二番手が発行部数が減って結果的に収支が悪化してだめになってしまう。これから世の中、すべてそうなる。
テレビ局も広告費がどんどん下がってきている。広告費がかけられなくなって効率のいいところに予算を絞り出すようになってくると。直接的にアピールできるネットの広告になってきている。
今回のCFネッツフェアも自分たちのネットのアピールだけで去年よりも応募が増加している。
新聞の広告は安くなったとしても、まだ高い。それで何人発生するのか。一人あたりのコストが高いから、今年は新聞の織り込み広告はやらなくなった。ネットでコツコツやったりフェイスブックとかで輪が広がって、社員とかのつながりで見ると不動産投資に興味がある人たちのデータがそこにある。これを活用した方がいい。

いま、3万人くらいデータベースに情報がある。この人達は実際に個別相談に来ていないかもしれないかもしれないし、物件を買っていないかもしれない。でも、何かがきっかけで興味を持ってくれたひとのデータがある。ここに対してもう少しアプローチをかければ、テレビや新聞の広告も何も要らなくなるのではないかと思う。
これが波及してデータベース化したら凄い価値になる。

今度、神奈川新聞社でセミナーをします。、神奈川新聞で何回か告知をして、相続関係の内容では100人ぐらい集まりますが、マニアックな内容では40〜50人くらいしか集まらない。その人数を集めるのに神奈川新聞は何百万もかけている。
費用対効果というものが、精査されてくるとインターネットは通信費だけで物事が動くから、そこが中心になていく。

会社も、必要な会社しか残らなくなると思う。住宅販売の仲介の会社が16万5千社ある。世の中どんどん要らなくなる会社が増えてくる。製造業も飲食業もいらなくなってくると無くなってくる。人もいらなくなると、どんどん切られてくる。世の中、バランスが崩れてくる。国民残体の所得が昔は500万以上あったのに300万ちょっとしかなくなった。添えがなんで200万なくなったかというと、高給を取っていた人たちが転職をして所得が下がった。
これから、二極化が激しくなる。稼げる人は稼げるけれど稼げない人は全く稼げない。
強烈なインフレが起きて、所得が高い人は生き延びるけれど所得が低い人はもっと厳しくなる。
ぜひ考えていただきたいのは能力を身に着けましょう。まず、1人ひとりの能力が高ければ、仕事に結びつく。労働はお金を出せは買えるけれど、仕事はお金を出しても買えない。だから仕事を身に着けましょう。
営業にいろいろな人達がいるけれど、能力を身に着けてください。


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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
◆詳細・お申し込みはこちらから



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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。
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20170513nagoya_oneroom_nakamoto

中古の区分ワンルームは、1棟アパートやマンションと違い、比較的少額の自己資金でもスタートを切ることが可能です。ただ、その手軽さからか、失敗される方が後をたたないのも現状です。その原因の多くは、そもそも論で不動産投資の仕組みや物件の目利きについて学習されていないということにつきます。今回は久しぶりに投資初心者の方々を対象とした「ワンルーム投資」に特化した中元CPMのセミナー、是非この機会にご参加ください。


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20170527kantei_nougyou_souzoku

不動産トラブルの法律と解決策として、第一部では現場担当者である片岡雄介が賃料滞納が長期化した場合の対処方法を、実際に直面し、解決した事例をもとに解説致します。
 そして第二部では建物賃貸借にまつわる法律に関して、どのような場面において、どのような法律があるのか、その法律は何を規定しているのか、その法律を解釈・適用することによって、 実際のトラブルをどのように解決するのかについて、皆様に分かりやすく解説致します。

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2017年05月21日

いよいよ、本日、CFネッツフェア開催!

昨日は、久しぶりにフィールドワークセミナーに同乗。





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昨日は、久しぶりにフィールドワークセミナーで同乗し、投資物件の選定について、アドバイスをしてきた。

今回は、海外からも参加する人がいて、いろいろな質問については、当社のショウ・コハン君と秦さんで対応してもらい、今までにない感じになってきた。

もちろん、投資に対する目線もかなり違い、多分、日本の不動産に対して、様々な誤解が取れたのではないかと考えている。

夜は、そのまま城ケ島の遊ヶ崎リゾートで懇親会。

今回は、J−COMの「大人の歩き方」の収録も行われ、来月には放映される予定なので、ぜひ、そちらもご期待ください。

さて、本日は、年に一度のCFネッツフェア。

今年からは、税理士、不動産鑑定士に加え、弁護士も参加するので、賃貸トラブル系のアドバイスもできるようになったし、処理も迅速にできるようになった。

我々、実務的には賃貸トラブル系の処理は行っているが、法的手続きについては「非弁行為」という壁にぶつかり、迅速なサービスができなかった。

ところが現在では、社内に弁護士がおり、法的手続きも実務と共に解決できるようになったから、真にワンストップサービスができる。

今回、ラジオやテレビなどで告知したせいか、申し込みベースで600人を超えているので、昨年のように当日に来場する人たちを考えると、700人くらいの来場になるのではないかと思う。

毎年、参加者が増え続けているのと合わせて、参加企業も増えるし、当社のグループ会社も増えている。

ん〜、来年、もはやこの会場だと狭くなるのではないか。

ま、本日は、2020年のオリンピック開催と、2022年の生産緑地の解除に伴う今後の不動産投資の流れを予測する講演を行う。

今回の講演は、同業者と当社出入り禁止の方はお断りすることになっているが、なかなか厳密な審査を行えない。

また、毎年、場外で客引きをする業者や、当社を退職したものが声掛けをするケースがある。

ここも、ぜひ、ご注意していただきたい。

このCFネッツフェアは、あくまでも、当社の日頃の感謝の意を表するために行っていて、完全無料で様々な個別相談を行ったり、有益な情報をお知らせしている。

ぜひ、会員の人も、非会員の人も、様々なサービスをご活用いただきたい。


あ、やばい。

そろそろ行かないと。


では、のちほど、会場で。



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土地有効活用はしたいけど、アパートだけでは不安。
アパート収益だけでは採算がとれなくて建築できない。
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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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2017年05月20日

ワンルームM投資と仲介手数料。

FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナーの回答です。

「倉橋さん、おはようございます。不動産の売買に関する質問です。買取主が不動産会社の場合、仲介手数料は必要なのですか?また、不動産コンサルタントが入った場合の手数料はどうなりますか?」
「先日、テレビ番組でワンルーム賃貸経営に失敗し多額の借金が残った話が多くありました。倉橋さん、原因はどこにあるのでしょうか。」



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業者が直接買い取る場合は、仲介手数料は掛からないし、直接売主の物件も仲介手数料はかかりません。

そもそも買取業者や販売業者は、利益を見込んで価格を決めているので手数料を取る必要はなく、仲介業者は、流通されている物件をそのままの価格で買主に紹介しているので仲介手数料がかかることになります。

仲介手数料の3%+6万円の根拠は、200万円までの部分が5%、200万円から400万円までの200万円が4%、400万円を超える部分が3%なので、簡易計算的に400万円を超えると3%+6万円ということになります。

我々、不動産コンサルタントの場合も、宅地建物取引業法で定められている以上、同じ額の報酬規程になります。

場合によっては、様々な案件、相続対策などの仕事を行ったときに、その案件中に不動産の売買が発生すると、その前にかかった分を仲介手数料から差し引くこともある為、不動産取引が関わる相続対策は、我々を使う方が得な場合があります。

また、普通の仲介業者では、投資分析などを行うことはなく、購入者の独自な判断で購入に踏み切ることになりますが、当社の場合、購入する物件の投資分析を行ったうえで、ファイナンス付け、その後の賃貸トラブル処理なども賃貸管理として受けるため、断然に得だということができます。

次に、ワンルームマンション投資で失敗する理由。

市場性を考えないで投資した場合、当初の目論見どおりにいかず、空室が増え、賃料が下落するからローンが支払えないというのがやはり多いと思います。

特に新築物件だと、新築時の賃料と5年後の賃料には開きが生じます。

また、物件を購入する際の金融機関の考え方ですが、物的信用力と人的信用力の両面で審査をします。
したがって、金融機関から融資がうけられるからといって、その物件自体に価値があるのではないことを知って投資をすること。
よくあるのが、提携ローンを組ませて割高の物件を売る業者や、フルローンをうたい文句で営業する業者には注意を要します。
そもそも個人の信用力で融資が出ていることに気づかず、ローンが組めるからといって物件を買い進むうちに融資が止まり、しかたなく売却するにしても、本来の価格でしか売れないから、売るに売れない事情が出てくることになります。

また、一棟もののアパートやマンションなどの場合、修繕費用などが掛かる時に、物件の担保余力がなく、融資が受けられず、売るに売れない、直すに直せない、前にも後にも動けない状況に陥って破綻する人たちが増えています。


当社のコンサルでワンルームマンションを買って失敗した人はいません。

むしろ都内のワンルームマンションの価格高騰で利益を上げている人たちが一棟ものに買い替えている動きが出て来ています。

不動産投資をする際には、まずは投資分析が大切なのと、実際に将来にわたって賃料が上げ続けられるかが重要です。


ちなみに、私の著書「
不動産投資成功の方程式(朝日新書)には、その辺が詳細に記されています。
参考にしてください。


また、詳細などお知りになりたいときは、0120-177-213 までご連絡の上、
個別相談にお越しください!


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2017年05月19日

見えない電子マネー。

量販店のポイントって、企業の負債?



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家電の量販店で買い物をした時にカードで支払いをしてカードにポイントが付いて、値引きもしてもらって、更にお店のカードにもポイントが付いた。更に携帯アプリを使うことで追加ポイントが加算される。ポイントを使って商品を引き渡さなければいけない決済条件がスマホに入っている。このお金はお客さんから借りたお金と変わらない。
この前の例として、2万8千円のものを2万5千円ぐらいで買えた。2万5千円の現金、これは政府のお金。これを使って商品と交換できる。2万5千円のお金をカードで払う。これは口座に入っている日本の円が動く。そしてカードを使ったことでカードのポイントが幾らか入る。このお金(カードのポイント)は政府の管轄じゃなくなる。もう一つは量販店のポイントが量販店の通貨として変わる。ポイントとしての通貨は政府で管理されないお金になる。決算の時にどのような処理をしているのかわからないけれど、本当だったら政府のお金で貸し借りだったら債権になる。政府のお金から切り離した途端に債権じゃなくなる。利用者の数を考えたら巨大な数字。もし、利用者が同時に買い物をしたら物を引き渡さないといけない義務が生じる。商品を仕入れるのは政府のお金で購入したもの。そこの帳尻をどうやって合わせているのか。

来年くらいから、大手銀行がデジタル通貨を発行する。どういう風にするのかわからないけれど、通貨の制度を政府から切り離すだけと思う。日本の国内のものは一万円だったら一万円分のポイントに交換する。交換した途端に政府管轄じゃなくなると思う。世界の仮想通貨が動き出すと政府系の金融や通貨の意味がなくなっていく。日銀が発行している紙幣と政府が発行しているコイン、コインは消費税のお釣りで溜まっていくから面倒くさい。これから通貨自体がカードと通貨になる。通貨自体がプリペイドで先にお金と交換すると政府系の扱いじゃなくなる。そうすると政府と交換する必要のないその世界のお金がどんどんまわる。

今、ビットコインが流行っているのは海外のお金を政府系の金融機関を通して交換するとそこで検閲を受ける。何に使うの、何のために送金するの?そのお金はちゃんとしたお金なのか?
今度はそのお金を移動するのにまた、政府管轄の金融機関同士で交換するのにまた手間になる。その手数料がすごい金額になって送金システムがおかしくなっている。特に中国や東南アジアのお金が厳しい目で見られている。正しいお金も送金できない。それだったら日本の大手銀行が政府と関係ないお金を作る。世界中に支店があるのだから。そうすると世界のお金の動きが変わってくる。FRB、ドルを発行している通貨機関、ここが発行しているのが基軸通貨になっている。これが崩壊する確率がすご高くなって来たと思っている。
為替ってものがこれからもっと凄い動きになってくる。その動きがじわじわやってきている。
お金ってものについて考えた時に、物とお金を交換する。世界中の通貨が物との価値の交換。日本の不動産が安いと思われているのは、円が安くなったとしても首都圏の不動産の上昇の価格と日本国内のインフレの遅さを考えたら不動産のほうが価値が高い。これから外資系の人たちは日本に来るようになる。
既成概念を捨てないといけない。昨日の家電量販店の対応を見てゾッとした。お金に信用力はもともと無い。政府が保証しているだけで、政府の信用力がなくなった国は発行した通貨がゼロになってしまう。
日本の通貨は不安定じゃないと思うけれども、これからデジタル通貨が流通されることになると、価値というのは日本の貨幣の通貨と違う貨幣の通貨との乖離が出てくる。


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今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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2017年05月18日

競売物件、ほんとに安いの?

FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。

「不動産の競売物件は、一般と比較してかなり安いのですか?素人はどうすれば良いですか?でもなにか怖い気がします。手続きや注意点を教えてください。」





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まず、競売物件を探すには、裁判所の競売物件情報閲覧室やBIT(最高裁判所運用の競売専用サイト)で見られる3点セットを入手します。

「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」

そして買いたい物件があれば、記載されている期日までに、保証金、売却基準価格の2割を納付し、落札できたら補償金を差し引いた残額と所有権移転登記用の登録免許税を納付すれば、この時点で所有権の移転ができます。

 

競売物件のメリットは、入札価格の低さと豊富な物件

入札の基準となる価格が一般の不動産の価格より低くなっているのは、

競売物件独特のデメリットがあるからです。

競売物件では、居住用の不動産だけではなく、店舗や事務所、オフィスビルやマンション、アパート丸ごと1棟など豊富なバリエーションで、
地域によっては農地や道路もないような山間部の山林が競売物件として出てきます。

 しかし、競売物件のデメリットは売主がいないこと

競売での取得の場合、通常の不動産売買で、法律によって売主に課されている義務が果たされません。

通常の不動産会社や、コンサル会社の仲介によって、売主と売買契約を結ぶ不動産売買では「引き渡し義務」というものがあって、居住目的の売買であれば、売主は、買主にその物件に住めるようにする義務があります。

買主は、代金の支払いと引き換えに、カギの引き渡しを受け、設備機器の使用説明など細かな説明まで受けますが、実際に引き渡し後に設備の機能が使えなかったり、隠れたところに瑕疵があれば、この責任は売主が追うことになります。
これを瑕疵担保責任というわけです。

ところが競売で不動産を入手した場合は、登記簿の上で所有権が移転するだけで、裁判所は一般の不動産売買でいう「引き渡し」を保証してはくれないし、瑕疵担保責任もありません。

第三者が占有している場合は、その人に立ち退いてもらう交渉は、競売でその不動産を入手した人がやらなければならないのです。

最悪、明渡の強制執行や、残置物があれば一時保管の上、処分を行わなくてはなりません。

また、通常、住宅ローンなどは使えません。 


当社には弁護士もおり、手続きの代行を行うこともできます。

一般的には、あまりお勧めできませんが、例えば隣の土地とか親戚の家とか、特殊な事情で買わなくてはならない場合もあったりします。

当社でも昔、競売の入札を行ったことがありましたが、労多くて身が薄いため、当社では競売物件を積極的に買うことは行っていません。

 

また、競売物件は、基本的に何かに失敗した人の物件だということは考慮しなければなりません。

建物や内部が荒れているケースも多い。

また、縁起を担ぐわけではないが、その不動産のヒストリーを確認して、満足な物件を買うことをお勧めします。

CFネッツでは、住宅の購入についてもコンサルティングを行っています。
また、法律的な手続きが必要な物件の売買や競売などに絡む物件の売買や任意整理の手続きも、当社では弁護士がおりますので、様々な問題を解決しながら取引のお手伝いもできます。

また、収益物件などで、至急に換金したい物件は、即時、買取も致します。
ぜひ、お声がけください。

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CFネッツフェア2017
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2017年05月17日

時間も、価値である。

機を逸すると、二度とチャンスは訪れない。



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時間って大事だと思う。今日の仕事は明日のための仕事。今回も、会社を作るのも、早くやりたい。熱いうちにスタートするのが重要。仕事って気持ち。会社は社員の気持ちでできている。だから、気持ちがあるうちに前に進めないといけない。時間をかけると忘れて冷めていってしまう。将来に向かってなにかをやる気持ちがあるか、ないかで違う。

前職の会社で、いつも一番最後に帰っていた。まず、自分の仕事を終わらせて、他の人の仕事もやる。それから自分の時間で明日の事を考える。今何をするべきか、将来に向かって何を投資するか。考えて企画書を作る。
準備をしてスタートする。うまくいくか、いかないか。全責任をもってやる。今日のことじゃなく、明日のこと、5年後、10年後に向けていろいろな仕事をしていた。
常に新しい事業を展開しながら、引っ掛かりがうまくいくと人を入れてコツコツとやっていた。今日、これをやれば明日に繋がる。だから時間がすごい重要。

機を逸するってことがある。あっと驚く不動産投資を前職を辞めてすぐ書いた。自分自身でやってきたこと、前の会社がやっていなかったことについて一気に本を書き上げた。誰かに出される前に本を出版することで一番に本を出すことが出来た。

一番最初にやったということは歴史として残る仕事。なるべく早く世に出そうと休みもなく、最後の仕上げはホテルに缶詰になって書き上げた。早く世に出したかった。だから早く仕上げる。スピードが命。

今見ると幼稚だけれど、あの当時は幼稚じゃなかった。書くたびに前の本が幼稚に見える。それは自分自身が進化しているから。
会社も、創業当時のことを思い出すとゾッとして目が覚める。そんな時代を味わっていたから今が幸せ。
進化を続けて、ここに来ても新しい会社を作る。それは会社の中に人がいて、頂上決戦になると揉める。だから新しい会社を作って自分でやりなさいという話。社長になって自分で働きだすと成長戦略が大事だとわかる。それは所得を上げられないから。成長戦略に乗せないと、自分や社員の所得が上がらないということはその家族の所得が上がらないということになると面白くなくなる。だから事業の拡大は重要なこと。
これで22社目ぐらいの企業になる。
そこの中で成長するときにトップが必要。トップに大事なのは熱量。人に伝える能力がある人。みんなが動く時にみんなで同じ方向に動く気持ちが大事。気持ちがない経営者は何をやってもうまくいかない。
大事なことはたまにちょっとチクチクと熱を入れたりするから前に動くのであって、今日やることを決めて取り組むこと。そういう意識で仕事をしてください。




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中古の区分ワンルームは、1棟アパートやマンションと違い、比較的少額の自己資金でもスタートを切ることが可能です。ただ、その手軽さからか、失敗される方が後をたたないのも現状です。その原因の多くは、そもそも論で不動産投資の仕組みや物件の目利きについて学習されていないということにつきます。今回は久しぶりに投資初心者の方々を対象とした「ワンルーム投資」に特化した中元CPMのセミナー、是非この機会にご参加ください。


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不動産トラブルの法律と解決策として、第一部では現場担当者である片岡雄介が賃料滞納が長期化した場合の対処方法を、実際に直面し、解決した事例をもとに解説致します。
 そして第二部では建物賃貸借にまつわる法律に関して、どのような場面において、どのような法律があるのか、その法律は何を規定しているのか、その法律を解釈・適用することによって、 実際のトラブルをどのように解決するのかについて、皆様に分かりやすく解説致します。

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2017年05月16日

日本では、なせ家具付き賃貸が流行らないの?

「毎週楽しく聴いています。海外の住宅では、家具付きが多いそうですが、日本じゃ少ないですよね。せいぜいモデルハウスを販売する時くらいですよね?どうしてですか?」



FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。





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この海外の住宅というのは、賃貸の住宅の場合と売買の分譲住宅では仕組みがかなり違います。

当社のグループ会社で月極倶楽部と言う、ちょっと変わった名前の会社がありますが、ここではウィークリー・マンスリーマンション事業とホテル事業を行っており、全ての物件について家具はついています。
海外の賃貸住宅の場合、当社のような仕組みでの賃貸の場合か、賃貸住宅とセットで家具のリース会社が一緒に営業して、家賃のほかに家具のリース代金を払うと言う仕組みになっています。
この場合、その賃貸住宅に合わせたコーディネーターが最良のものを提案し、それが受け入れられた場合にリース料を支払うと言う仕組みになっているのですが、その家具の多くは、かなり高額な家具であるため、買うよりもリースを選ぶと言うニーズが高いのですが、日本の場合、家具もさほど高くないし、消費者も家具のリースと言う仕組み自体が受け入れられないケースがあり、なかなか海外のようには受け入れられないのが現実だと思います。
また分譲住宅についても、日本の場合は住宅の保有率が高く、買い替えの場合はすでにある家具を持参して引っ越しをしてくるため家具付きの分譲住宅と言うが少ないのです。

また日本の場合は、どこに引っ越してもトラックで移動できる範囲であるため、引っ越しの際は家具も一緒に移動することになりますが、海外の場合は引っ越し先が飛行機で何時間と言うことがあり、家具の輸送代金が高くつくため、中古住宅で家具付きの物件も非常に多いということがあります。

また日本の場合は、新築住宅から中古になると価格が安くなってしまうケースが多いのですが、海外の場合は、新築の住宅を買ったそこに住む所有者が様々な設備投資をしたり、その家にあうようなアンティークの家具などを取り揃えて中古住宅の価値を引き上げるケースが多く、新築住宅より中古の住宅の方が断然に高いと言うこともエリアによってあるわけです。

現在、当社で三浦半島の京浜急行の終着点である三崎口と言う駅の近くに健康住宅のモデルハウスを造り、皆さんに見て頂いていますが、来場客の中の多くの方はサービスで家具をつけるといっても、その分値段を負けてくださいと言う人が多いため、まだまだ日本では家具付き分譲住宅と言うのは流行らないかもしれません。

ただ私の考えでは、住宅に家具がついていると、新たに家具を買う必要もなく、住宅ローンの借入額は、その物件代金によって決められている為、家具付きのほうが低い金利で資金が調達できるわけですから有利だと言うことが言えると思います。
特に住宅を買うときには、住宅を買った後に様々なものを揃える必要がある場合があり、これらの資金と言うのは意外に安いものではなく、結局、予算がなかったりするため、家具だけでもついていた方が初めて不動産を購入する人にとっては、家具がついていた方が、物件購入後の資金繰りは楽だと思います。

住宅の購入についても、様々なパターンもありますので、住宅の購入も我々にご相談いただければ、ライフプランに合わせた住宅購入が可能になります。

住宅の購入についてもコンサルティングを行っています。
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2017年05月15日

上を見てゆかないと楽しくならない。

下を見て優越感を持っているようでは進歩はない。



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ゴルフって自分の力を上げるスポーツ。結果を求めるのが最後は自分。その結果についてどう思うかは自分だけの話。最近はだんだん面白くなってきたから行くのが楽しみになってきた。
楽しくなっているのがすごい重要で、新入社員が新卒でも中途でも入ってくる。来る前はどういう会社か怖い。その中で楽しいと思えるかどうか。会社は楽しいに決まっているのだけれど、楽しくないってことを自分自身で決めてしまう。新卒は社会人じゃなかったのだから仕事だ出来ないのは当然。そこで使えないというと自分でそう思って使えない人間になってしまう。入ってきて教えてあげると、なんとなく会社が楽しくなってくる。わからないことを教えてもらってできるようになれば、面白くなってくる。そして研究する段階になる。そうなると、物事が楽しくなる。研究に至る前の段階はつまらない。仕事って自分自身が理解しないとつまらないし、間違える。間違いは起きるけれど、それを繰り返していくうちに間違えなくなる。そうすると仕事って面白くなる。

ちょっと出来ると自分が出来るような気になるけれど、もっと上の人っていっぱいいる。営業でもPM、OMをやっていくうちにわかってきても、そこの部分でわかっていてもそれ以上のことをわかっていなければダメ。
仕事をしている中で上を目指さないとその場で立ち止まることになる。どのようにして成長をするか。いろいろな人に聞けば成長できる。
社内で勉強会もやっているし、金融電卓のようなセミナーを受けることもできる。最近は弁護士も入って弁護士に任せているけれど、不動産に関する訴訟で言えば経験の量が違う。既成概念で間違えがないと思っていることが間違えていることも有る。訴訟も既成概念が頭にあって決めつけてしまうことが怖い。
大事なことは既成概念を捨てること。不動産屋がやるようなことじゃないようなことを実際にやっている。相続対策も揉めることは不動産のことがほとんど。専門職として機能していれば成長できる。そういうことを意識していると楽しい会社です。
やっていることのもっと上を見てないと仕事も会社も面白くなくなってしまう。人生自体がつまらなくなってしまう。
楽しくなるような仕事については自分が決める、そういう意識で仕事をしていてください。

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2017年05月14日

不動産投資で当社が有利な理由。

不動産投資は事業であり、金融機関は事業の内容も評価する。






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不動産投資は、事業である。

よく勘違いされることであるが、不動産投資を株式投資とかFXなどと同じように考える人がいるが、実は全く違うものである。


不動産投資の場合は、ほとんどが金融機関を使って、低い金利でレバレッジをかけることが多い。
その際に当然だが、金融機関の信用が必要となる。

例えば金融機関から事業資金を借りるとすると、当然、金融機関はその事業のリスクを考えて融資する。

そこで金融機関は、その事業の成功する確率と安定性を検討して融資をするわけだが、そもそも会社員の人たちが会社勤めをしたまま、不動産投資を行うのだから、 1つはその会社の安定性を見て検討することになる。

そして、不動産投資の実現性を考えたときに、当然だが、その運用する会社の安定性と信用の度合いを測ることになる 。
その際に賃貸管理を行う会社の信用度合いや実績を見ることになるのである。

したがって賃貸管理の機能のない会社や、業績がおもわしくない会社、そして新規の実績のない会社での投資をする場合、個人の信用度合いが高い人は投資が可能になるが、それ以外の人については不動産投資について不利な展開になってしまうのである。

その辺の理屈は、事業を経験した人ならわかると思う。

現在、金融機関が金融監督庁の指導によって、不動産に対する融資について絞り出してきた。

今までのように不動産投資に対して融資をする環境が良い時とは、一転する可能性がある。

これからの不動産投資は、賃貸管理や運用の実績が評価される時代になってきたのであるから

パートナーシップは非常に重要なことになると思う。 


お陰様で、当社、およびCFビルマネジメントの帝国データバンク、商工リサーチの評価は、57点である。

これらの評価は、昨日、今日に変えられるものではない。

長期間にわたって、まじめに真摯に事業を続けてきた結果だ。

※ いよいよ、CFネッツフェア開催!

既に500名を超える申し込みを頂いています。
セミナー等の参加希望の方は、お早目にお申し込みください!

では。


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2017年05月13日

賃貸住宅経営で、失敗する理由とは?

「まさに今の私達夫婦の事なんですが、子供が巣立ったあと、夫婦だけじゃ無駄に広い住宅の活用法がありましたらアドバイスを是非お願いします。」

「おはようございます。倉橋さんの著書「馬鹿に効く薬。」「やっぱり不動産投資が一番!」を読ませて頂いて、いろいろ不動産の勉強をさせて頂いています。これから新刊の予定がありましたら教えてください。よろしくお願いします。」

「おはようございます。倉橋社長、教えてください。賃貸経営をする場合、家賃がローン返済を上回るのが当然と思うのですが、失敗の話もよく聞きます。何が原因でそうなるのでしょうか?普通は利益を出すまで、かなり年数がかかりますよね?」



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ありがとうございます。
この
FM横浜で出ている倉橋と、不動産関係で多くの著書を出している倉橋が、同じ人物と思っている人が意外に少ないようです。
さらに、私が住んでいる三浦市の三崎に至っては、地元で地域活性化を行っている倉橋とも同一人物と思っていない人が多いです。
アマゾンドットコムなどで「倉橋隆行」で検索してもらえれば私の書いた多くの著書が出てくると思います。

さて、読んでいただいた「馬鹿に効く薬」と「やっぱり不動産投資が一番!」は、ずいぶん前に書いたものですので、最近の著書では生島ヒロシさんと書かせていただいている漫画本なんですが「生島ヒロシの相続一直線」と言うのも私の著書です。
さて、ご質問の新刊の予定ですが、現在、生産緑地の解除期限到来による悲劇について原稿を書き進めていますので、少々、お待ちください。
そのあとは、「馬鹿に効く薬」の続編も書き出しています。

さて、次の質問ですが、賃貸住宅経営で失敗する原因と言うのは、そもそも計画がうまくできていない場合に起こることが多いのです。
例えば地方の物件などでは、いかにも利回りが高く家賃収入が多く計算されていますが、残念なことに空室率は高く、思った収入が得られないということがよくあります。
我々、キャップレートと言う投資判断があるのですが、これは繰り返し行われる、そのエリアの不動産の投資物件の売買の取引におけるネット収入を売却実績の価格で割ったものを指します。
つまりこの利回りと言うのは、市場が決める利回りであり、利回りが高ければ当然リスクも高く、利回りが低い物件は、当然リスクも低いと言うことになります。

もう一つ我々が投資で判断するわかりやすい指標を説明するとDCR、デットカバーレイシオと言う指標があるのですが、年間のネット収入を年間のローンの返済返済総額で割ったものを指します。
この指標を首都圏の投資物件に当てはめると、1.3を超えていれば、リスクは低いと言う判断ができます。
この詳細は「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社)から出ていますし、最近では
Kindleの電子書籍でも発行されていますので、詳しい内容についてはこの本をご覧いただければ、不動産投資で失敗する事はないし、騙されることも亡くなると思います。

また、ご質問の中に、普通は利益を出すまでかなり年数がかかりますよねと言う事がありますが、不動産投資の場合、キャッシュフロー、つまり家賃収入から経費と銀行の返済を引いたもので判断する人がいますが、バランスシート、つまり資産と負債を考え、資産から負債を差し引いた純資産と言う考え方を考慮すれば、この金利の低い時期では、かなりの速さで元金の返済が進みますので、純資産の向上は非常に早い形で形成されることになります。
皆さんが不動産投資の利益について語るときには、キャッシュフローを基準に物事を考えますが、我々は、購入から売却までの期間のキャッシュフローと、売却した時の金額を想定して、これらすべての収入の総額で判断します。
これを
IRR、インターナル・レート・オブリターンといいますが、ある意味短期間で利益を上げると言うことではなく、長期的な運用と投資総額の回収にあわせて売却した時の利益を想定して投資計画を立てています。

最近、資産の組替で、当社のクライアントが6年から10年前に買った物件を売却していますが、このIRRは70%を超えています。

日本の首都圏に対する不動産投資は、いまだ有利なものと考えています。

やはり不動産投資は、短期的な投資ではなく、中長期的な視野で行う方が良いと思います。

最近では、企業の多くが新規事業として不動産投資を取り入れています。

既存の事業の先行きが不安定な企業が、不動産賃貸事業への参入が増えてきており、当社では、そのような企業と組んで不動産投資を勧めているくらいです。

不動産投資は、一番リスクが低いといわれています。
既に当社のクライアントは2000人を超えていますが、誰一人、失敗した人はいません。

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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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2017年05月12日

トランプ大統領と今後の不動産の関係。

グローバリズムが日本を変える。



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 ※CFネッツ採用情報はこちら


世の中の流れが内向きの経済に変わってきている。トランプ大統領が内向きの政策で米国の自動車生産量が過去最高になった。
ヨーロッパも内向きの政策になると日本の技術や産業が輸出がで受け入れなくなってくるから移行するしかなくなってくる。時代が後ろ向きに進んでいる。
ヨーロッパは大統領制が多いから、新しい大統領になると内閣が全部入れ替わる。日本は大統領制じゃないから時代に乗り遅れるんじゃないかと思う。
世界経済がおかしくなっている理由は、お金の問題。選挙は残念だけれど多数決。みんなが一票を持っているから社会福祉が充実しやすい。社会福祉が充実することは悪いことじゃないけど、根底にある経済が成り立っていないのに社会福祉を伸ばして大丈夫なの。ってこと。
社会福祉はコストだから歳入と歳出のバランスが取れていないとおかしい。日本は社会保険で年間約113兆円支出しているのに保険料は約64兆しか入っていない。のこりは稼いだ人の税金で収めている。
これから経済活動が出来なくて海外に出る人が増えてくる。マーケットはそっちのほうが多い。マーケットが外にあることについて日本の会社が外に出ると税収が減る。税収が減ると社会福祉が耐えられなくなる。税金を収めている人と収めていない人がいる。国民年金が6万5千円くらい。厚生年金が平均で11万円ぐらい。生活保護のひとが13万円ぐらい。
懸命に収めた人が報われないで、収めないでた人がタクシーに乗って病院にいったりする。これがもっとすごくなって、破綻する。
EUが統合されて将来が有望だと言われていた。イギリスが離脱して、富裕層の国と貧乏な国が一緒になってユーロをやったら福祉の資源が全部に影響を受ける。小さい経済と大きい経済で考えた時に経済が大きくなると事業規模が大きくなって輸出入が上手く回ると思っていたら違っていて、マクロの経済の中で規模拡大したことはプラスも有るけれどマイナスも多い。これからマイナスの面がどんどん拡大する。

もう一つは、家で原稿を書いていたら、外から市長の悪口を演説していた。今の三浦市について財政破綻はみんな知っている。知っているところにまた言ったらみんなやる気が無くなる。税収もどんどん下がる。
横浜、東京で分譲地がでたら横須賀から沢山の人が移動した。その人達が住んでいた家を売却したり賃貸に出したりする。東京、横浜に出たひとがまた横須賀に戻るのか。では人口の少ない三浦から人が移るということもない。人口を吸収するエリアと吸収されるエリア。吸収されるエリアは埋めるのが大変。今、地方でアパートが建っているけれど、住む人がいないのにアパートを建てていいのか。同じ人口の中で移動することはあっても新規の流入はなくて、自然現象で減っていく。
集中するところが増えれば過疎化が進むところが増える。これから地方と首都圏の格差がもっとひとがる。所得レベルの格差も広がる。
それは人件費が下がってきている。平均年収が下がってきて、首都圏全体の平均が100万減るということはそれだけ消費が減る。
家が買えない人もどんどん出てくる。日本全国総中流といわれたけれど、人はいっぱい余っているけれど就職難になってきている。
働かない人の数が増えてきている。これからは容認できない社会になってくる。
結局問題は働く場。働く場で人が来るから飲食やホテルなどいろいろなことができる。吸い取られた側はどこからくるのか。
不動産業はこれから厳しくなる。これから先、早く金融化を進めること。投資の世界は熱い。世界のお金はどこからでも回ってくる。そこが受け入れられるところが勝ち。
これから先、進む方向は決まっているのできっちり事業計画を建てていきます。
                      

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テナント誘致、必要ではないですか?
土地有効活用はしたいけど、アパートだけでは不安。
アパート収益だけでは採算がとれなくて建築できない。
建築制限で1階から3階まではテナントでないと駄目。
総合的な開発にテナント誘致をして付加価値を付けたい。
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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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中古の区分ワンルームは、1棟アパートやマンションと違い、比較的少額の自己資金でもスタートを切ることが可能です。ただ、その手軽さからか、失敗される方が後をたたないのも現状です。その原因の多くは、そもそも論で不動産投資の仕組みや物件の目利きについて学習されていないということにつきます。今回は久しぶりに投資初心者の方々を対象とした「ワンルーム投資」に特化した中元CPMのセミナー、是非この機会にご参加ください。


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20170527kantei_nougyou_souzoku

不動産トラブルの法律と解決策として、第一部では現場担当者である片岡雄介が賃料滞納が長期化した場合の対処方法を、実際に直面し、解決した事例をもとに解説致します。
 そして第二部では建物賃貸借にまつわる法律に関して、どのような場面において、どのような法律があるのか、その法律は何を規定しているのか、その法律を解釈・適用することによって、 実際のトラブルをどのように解決するのかについて、皆様に分かりやすく解説致します。

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2017年05月11日

不動産コンサルタントって、どこで儲けるの?

「倉橋社長にズバリ伺います!不動産コンサルタントは、どこで利益を得るのですか?一般的にはコンサルタント契約を結んで、月額いくら、、、とかになると思うのですが。教えてください。」
「おはようございます。早速ですが、倉橋社長の会社の無料相談は、どの範囲まで無料で可能なのでしょうか?弁護士は30分でいくら、とか聞くので、是非、参考までに教えてください。」


FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。





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不動産コンサルタントの利益と言うのは、どこでも一緒と言うことではありません。
したがって当社の仕組みについてご説明すると、当社の利益構造と言うのは、例えば不動産投資物件などの売買の仲介を行わせてもらい、その仲介料、そしてその物件の賃貸管理、及び運用についての管理料や、その物件が空室になったときの賃貸の仲介を行い、その仲介料などで会社の経費がまかなわれています。
つまり不動産の仲介会社と賃貸の管理会社などとの利益構造はあまり変わりません。
しかし当社の場合は、弁護士や税理士、建築士、不動産鑑定士、もちろん宅地建物取引士は営業社員の全てが保有していますし、不動産コンサルティングマスターや国際ライセンスの
CPM等の資格の保有者が多く、当然ですが倫理観の高い不動産取引を行っていますから、手数料は一緒ですが、サービスの内容は異なります。

次の質問でも、当社の無料相談はどの範囲までが無料なのかということですが、この番組を聴いて頂いてる方や、私の本や当社社員が書いた本を読んだ方については、第一回目の1時間半について、無料の相談になっています。

この無料相談についても、法律に関わるものは当社の弁護士、税金関係や相続対策の個別相談は、当社の税理士や不動産鑑定士も立ち会うことになりますので、無料だからといって手を抜くことはありません。
我々は、不動産に関する全てのご相談について解決策を持っていますので、すべてワンストップで行えるところが強みだと思います。
よく弁護士や税理士までもが本当に相談が無料なのかと言う事の問い合わせがありますが、先ほど申し上げた通り、当社では多くの管理物件があり、これらの人件費等は賄われることになっていて、例えば
2回目以降に費用が発生するような場合は、最初の個別相談の時にご説明しますし、当社で物件を買って頂いて、当社がその物件を管理させて頂いている方については、プラチナ会員として、ずっと無料の相談が受けられるようになっています。
まだ当社のクライアントになっていない方については、年会費
12,000円でゴールド会員と言う会員になっていただければ、様々なサービスが受けられるのとともに、この個別相談も無料で受けることができます。


ゴールド会員の仕組みはこちら

多分、なかなかそのような形態で事業を行っている不動産コンサルタント会社は少ないと思います。
合わせて当社は、東京の銀座と大船駅にある鎌倉本店のほか、名古屋支社、大阪支社があり、さらに全国に加盟店と言う組織もありますので日本全国の不動産についてのご相談も受けています。

先日も東京に住む方が福岡の物件を相続し、その物件を売却して東京にアパートを買ったと言う事例もありますが、この方の場合でも、我々の手数料は仲介手数料のみで、調査費や旅費交通費等の請求もありません。
わざわざ本人が福岡に行って、福岡の不動産業者に売却を依頼して、東京の不動産会社にアパートを購入するという手続きを行う必要がありません。
全て当社がワンストップでおこないますので無駄な経費や労力も必要がありません。
簡単に言うと不動産に特化したコンサルタント会社ですので、賃貸の仲介から住宅の購入や不動産投資、相続対策、土地有効活用、住宅やアパートの建築等のご相談も、全てワンストップで解決できる仕組みが構築できています。
何でも、解決できますので、ご相談ください。


不動産投資に関するお悩みがあれば、ぜひ、個別相談にいらしてください。

東京、神奈川、大阪、名古屋の個別相談予約は
0120-177-213 までお問い合わせください。


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2017年05月10日

CFネッツ、社員募集&入社式。

J−COMテレビ「大人の歩き方」で、当社の入社式が番組になりました!



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結構、役立つ内容です!
ぜひ、ご覧ください!




そして、会社説明会。

これも、参考になると思います!
ぜひ、ご覧ください!






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2017年05月09日

賃貸収入付住宅?住宅活用法とは?

「まさに今の私達夫婦の事なんですが、子供が巣立ったあと、夫婦だけじゃ無駄に広い住宅の活用法がありましたらアドバイスを是非お願いします。」

「おはようございます。住宅ローンの返済をゼロにできるという、自宅に賃室を加えた収入住宅というものがあると聞きました。この収入住宅がどういうものなのか、詳しく教えてください。よろしくおねがいします。」

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この無駄に広い住宅というのはよくある話です。
特に子供の多い家庭だと細かな部屋を子ども部屋として使っていたため、子供が出て行ってしまうと使わない空間だけが残ってしまうことがよくあります。
最近では、ホームステイ型のゲストハウスとして活用する人も増えていますが、これらはその物件の地域によって活用が異なるため、一概にゲストハウスができると言うものではありません。
我々がよく提案する内容として
1つは、その物件を賃貸に貸し出し、自分たちが住む部屋を借りてその差額を収入として得る方法があります。
ただこの物件のエリアの不動産価格の動向を考えれば、将来、値下がりの可能性がある地域の場合、売却をして買い換える方法も考えられます。

続いて、次の質問の収入住宅というものはありますが、これは某ハウスメーカーが使っている言葉であり、本来は賃料収入付の住宅と言うことになると思います。
金融機関から借り入れる住宅ローンは相変わらず低利の融資であるため、これを活用して賃料収入が得られる住宅をたてるということです。
ただ、これには条件があって、住宅面積が2分の1以上確保しなければなりません。
最近その比率が3分の1以上であれば低利で貸し出す金融機関もあるようです。

私がよくお勧めする賃貸住宅付の住宅の場合、賃貸部分を生活習慣の同じような住宅にすることをお勧めしています。
というのは2分の1を住宅にして、その2分の1を賃貸住宅にする場合、その賃貸住宅をワンルームのアパートにする人がいますが、明らかに大家さんの住んでいる家の隣にワンルームのアパートをつけると、全ての苦情やクレームを
24時間受け付けることになります。
例えば自宅を
2LDKの大きさにするのであれば、テラスハウス式の残りの2分の1を同じ程度の物件にすることによって、自分と同じような生活レベルの人が越してくることになり、そしてご自分も大家さんと言うことを告知しないで、我々のような賃貸管理をしているような会社に任せてしまえば、クレームの処理なども、いちいち受付なくても済むようになり、両者が快適な形になると思います。
また空室等のリスクを回避したいと言うことであれば、マスターリース契約によって、想定賃料の
15%位は減額されますが、ある意味安心な形で賃料収入を得ることもできます。

先のご質問の無駄に広い住宅についても、その建物の状況がどういうものかわかりませんが、この手法を使って建て替えるということも可能かもしれません。
ただ言える事は、その土地のエリアで、賃貸住宅の潜在的な市場があるかどうかを確認してから行う必要があり、どこの土地でも可能であると言うことではありません。
やはりハウスメーカーの提案を鵜呑みにした計画ではなく、賃貸住宅市場の調査や確認は、我々のような実績のあるコンサルを入れて進めることをお勧めします。

当社では「建築の窓口」というサービスがあり、このような建築の相談から、多くのハウスメーカーとの連携によって、ベストプランを提供しています。

「建築の窓口」のお問い合わせは
0120−177-213 までお問い合わせください


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2017年05月08日

ギブ&テイク。ギブが先。

つまり、与えるものがなければ、コミュニケーションはとれない。



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仕事はギブアンドテイクと言われるけれど、ギブが先です。持っているものを与えることでコミュニケーションを取る。新人というのはギブがないから何がギブかというと「時間」になる。この業界に入った時、知らないことが多い。だから他の人の仕事を手伝った。同僚の仕事の手伝いをしたり、一緒に回ったり、資料を作ったり、契約書や申込書を作成したりした。こなしていくうちに身についていく。そうするとお客さんが発生したときに持った知識があるから仕事に結びつく。
新人の場合、一番怖いのは何も持たないまま現場に出て、お客さんから聞かれた時に適当なことを言って致命的なことになったりすることだってある。
まず、仕事はギブを与えるために何を蓄えるか。与えるものって決まっていて、「人」、「物」、「金」、「時間」、あと、企画としての「能力」。この5つがギブ。お金は単純に与える訳にはいかないから、知識が大事になってくる。知識が出来たらそれを外に出す仕事から始める。

この会社を始めたときは、経営コンサルとして前の会社で培った経営力というものをもっていたから、毎月全国を転々として営業活動の支援や広告を作ったりといろいろな会社でやっていた。出版をした本「あっと驚く不動産投資」が「金持ち父さん、貧乏父さん」の本の影響で一気に売れだした。
書籍に社名と問い合わせ先を載せておいたからて問い合わせが来るようになったから、人数が集まったらセミナーを開催するようになった。
これは、著書を書いた責任でセミナーを開催していた。そこで物件を購入する人たちが出てくるようになって、賃貸管理が必要になったから個人のために設立したCFビルマネジメントで管理していくうちに管理物件がどんどん増えていったからそういう仕事が増えてきている。
そこで「与えるもの」ということで弁護士も税理士も入っている。いままでと違う「与えるもの」のステージを作っていっている。
物事は「与える」のが先。「もらう」のが先じゃない。
勘違いするのは「もらう」のが先と思っているから。学校で先生から教えてもらうのが学生時代の仕事。教えてもらえることを覚えるだけ。試験が来たら答えるだけ。繰り返し繰り返し、その教育を受けているから出すことを知らない。
頭いい、悪いはほとんどみんな一緒と思っている。そう考えた時に何が大事かといったら、出せるやつが勝ち。何が出来るか。

知っていることや知識とか学校で学んだことを何処かで切り替える。
学歴は過去の話。学んだことを用意して今いるのか。何が出来るか。
一つのことをやって出来るようになったら次のこと。

年末にアンケート調査をやって部署を移動する人が出たりする。大事なことは一つのことが出来たら次のことが出来ると思う。事務で出来る人が営業をした時に事務の実績を積んで営業の活動をしたら凄いことになる。営業を積んだ上で企画に戻ってきたらお客さんの気持ちがわかるから一回り大きくなって帰ってくる。
いろいろなことが会社の中で出来る、スキルは自分で作るしか無い。他人から与えられてスキルなんて出来ない。スキルを作るために一つ一つの事をきっちりやること。三段跳び、四段飛びは出来ない。どれだけ一段一段を早く上がるか。一歩一歩小走りで登るのが人生の積み重ね。三段跳び、四段飛びを狙うと失敗する。
新人で入ってきた人はまず自分が与えられた仕事をきっちりやって実績を作ること。それで認めてもらう。それがまず第一です。
                      

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2017年05月07日

何を知っているか、ではない。何ができるかである。

 『100の「能書き」はいらない。何を、どれだけ知っているかではなく、結果的に、何ができるのか、なのだ。』





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知っていることに、あまり意味は無い。

知ったことによって、何ができるかが問題である。

よく「そんなことを知っている」と言う人たちがいるが、この人たちは、その時点で知識を広く活用することができない。
当社にも以前、そのような人がいたことがある。

会議の際に様々な事は言うが、結果的に本人は何もできない。

比較的薄っぺらな知識や見てきたことなどを口にはするが、ではそれを実際に業務に落とし込むことができるかと言うと、残念だができないのである。

本人が様々な本を読んだり、々なところで見聞きしたことを参考に、言葉にはするのであるが、本人自体が結果として動くことができず、かような人材に限って、リスクを恐れて何も行う事は無い。

社内でも失敗事例を積み重ねていても反省することはなく、結果的に孤立してしまった。

それは1つの性格だと思うが、本などを読んで見聞きしたことが自分の実力と思っている。

さらに資格をいっぱい持っていれば、仕事ができると勘違いしているのであるが、実はその資格の多さが結果的に仕事に厚みを作ることができない。

1つのことを掘り下げてやってきたことの中にノウハウとか、事業とかが成立のであるが、残念ながら成功体験のない人に限って知識をひけらかす傾向にあるようである。

現在、これだけパソコンの技術が発達し、インターネットで知りたいことなどは検索すれば出てくる時代であるにもかかわらず、知ってることについてあまり価値はないのである。

では、このネット環境中で様々な見聞きしたことについて、実際に行動し、成功体験を作ることが重要であり、結果的に何ができるかなのである。

世の中の流れが、どんどん変わってきている。

従来の成功事例と言うものが、実は陳腐化した時代になることも考えられる。

以前の会社で経営コンサルタントと言うのを雇っていたことがありるが、結論から言うと、その経営コンサルタントと私のイメージする形経営と言うものに対して、乖離が生じ、結論としてその経営コンサルタントを解雇したことがある。

なぜなら経営コンサルタントの人たちは、何かで成功したことがなく、よそで見聞きしたことをただ伝えるだけであって、参考にはなるが、具体的な戦略に落とし込む事は不可能なのである。

まずやってみる。
そして考える。

成功するには、必要なことだ。


では。


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2017年05月06日

「リスク」を怖れるな、行動せよ。

 『行動すれば、何らかの「リスク」は生じるものである。ただ「リスク」を怖れて、行動しないというのでは「人生」においての「意義」は決して見出せない。』





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子供の頃の話。

私たちが子供の頃の遊び場というのはほとんど外であって、公園や空き地で遊ぶのは普通で、日が暮れるまで泥だらけになって遊んでものである。

そのうち公園とか空き地では飽きたらず、山の中に入って基地を作ったり防空壕を再生さして隠れ家を作ったりしていた。

多くの親たちは危険だと言って、そのような場所で遊ばせてもらえなかったようだが、基地の周りではロープを木に結びつけて「ターザンごっご」などして遊んだりして、たまに落ちて怪我をしたりもしていた。

今から考えるとぞっとするような話だが、当時は毎日が楽しくて仕方がなかった。

そのおかげで子供の頃は、自転車で遠くまで行ったり、今、私の住んでいる三崎や城ヶ島なども友達と一緒に自転車でよく来たものだ。

未知の世界と言うのは経験してみないとわからないのであって、逆に言うと、経験したから未知と言うものから解放され、どんどん減ってくるものだ。
物事を行うときに様々なリスクというものがあるが、リスクを恐れて行動しないと未知が未知のまま終わってしまうものである。

学生時代から社会人になって、社会人になると様々な未知がやってくる。

未知を未知のまま放っておくと、結果的に自分の人生自体が未知のままで終わってしまう。

わからない事はどんどん行動したり聞けばいいことであって、また仕事においても未知のまま行動するのでなく、少しずつ経験を積んでリスクを減らし、これを超えて事業に結びつけるというのが、なんとなく正しいやり方ではないかと思っている。

私がこの業界に入ったときはまったくの素人で、未知の積み重ねであったが、行動したり、恥ずかしがらずにどんどん人に聞いたりして知識を高め、さらに自分のテリトリーをさらに広げながら、結果としてこの業界に存在する様々な問題点を自ら解決してきた。
問題点は解決しなければ問題点として残るものであって、いつかはその問題点に苦しめられることがある。

だから簡単に言うと、問題点は日々解決しながらリスクを減らしていくことにある。

つまり行動して解決しなければ、リスクが高まると言うことである。

人は多かれ少なかれ、問題点を抱えることになるし、その問題点を解決できないままでいると、その時点で行動が止まってしまうのである。

リスクが大きくなればなるほど、恐怖心が高まることになるだから、人と言うのは、必ずその問題問題点や試練を乗り越えるしかないのである。

試練を乗り越える。

これは簡単なことだが、行動すれば必ず解決できるものである。

また、試練と言うのは、その人に超えられないものは無いのである。

だから大きな大きな試練は、その人の身の丈に合った問題と考えてどんどん解決すべきだ。


それには、リスクを恐れずチャレンジすることが大事だ。


では。


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2017年05月05日

ちょっと、江の島あたりまで。

CFネッツ、翔鴎号(かもめとぶごう)セーリング。



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IMG_3414

ゴールデンウィーク休暇の最終日。

5月3日に、久しぶりにセーリングに行ってきた。

去年、タモリカップに出場した際、ジブセイルが破損し、その修理が終わり、新しいセイルでのセーリングは初めて。

今回、メインセイル&ジブセイルを三崎の地元の「ワッツ」で製作。

「ワッツ」で、「ネッツ」。

ん〜、ごろがいい。

製作現場も拝見させて頂いたが、これだけ大きなセイルを手作りで製作するため、工場は体育館のように広く、カッティングされた生地をミシンで縫い上げる。

今回は、ジブセイルを150%の大きさに仕上げ、少ない風でも快適に走るようになった。


IMG_3433

午前中は風が少なかったため、多くのヨットが相模湾でセーリングを楽しんでいたが、午後から風が強まり、ほとんどのヨットがマリーナに引き上げてゆく中、翔鴎号は凄いスピードで、この巨体で帆走。

30フィートくらいのヨットが強風で煽られる中、60フィートある翔鴎はびくともしない。

次のタモリカップ、このくらい強風がでれば優勝は間違いがない。

いやぁ、楽しみ!


では。


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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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