CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年06月25日

げ、似てるじゃん。

昨日、次女の長男誕生。






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21日に、次女の長男が生まれ、昨日、面会が許されるようになったので行ってきた。

生まれたときに3700グラムなので、かなり大きい。

普通の赤ちゃんだと、しばらくは皺だらけで小さいのだが、すでに普通の赤ちゃんぽくなっていた。

見た瞬間、あ、私に似てる!、と思ったが、口に出すと爺バカと思われるから言わなかったが・・・・


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次女の彩夏が

「なんか、社長をあやしているようで嫌なんだけど」

ん〜、やはり同じ印象のようだ。

ちなみに、彩夏は南青山建築工房で働いているので、私のことを社長と呼ぶ。

3人目の孫で、11月には長男夫婦で4人目が生まれる。

一人だけ女の子で、あとは男の子。

少子高齢化といわれる中、こちらのほうでも社会貢献している。

ん〜、まだまだ仕事も、頑張らなくては。

今日は、これから遊ヶ崎グループとミッドフィルダーの合同社員旅行に行ってくる。

あいにくの天気だが、今日は浜名湖に移動し、明日は朝からゴルフ。

楽しんできます!


では。



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2017年06月24日

え、そうなの?

昨日、突然の話。






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ある方からの紹介で、物件購入の話があった。

買取希望ということもあり、私自身が都合をつけて、内装業者なども引き連れて現地へ。

かなり古い物件で、更に、かなり手直しが必要だ。

「これ、ほしい人がいるんだけど」

ん?

売主を前に、そんな話が。

実は、昨年入社した社員が、不動産投資に興味をもっていて、若いのにすでに500万円の自己資金をもっているという。

「じゃあ、今から呼びなよ」

ということで、急きょ、本人を呼んで内見させた。

売主としては、ちょっと不安そうだったので

「万一、本人の融資承認が下りなかったら、私のほうで買いますから」

ということで、その物件を買うことになった。

ん〜、やるな。

私も、若い時に不動産投資をはじめたから違和感はないが、不動産投資をスタートするためにコツコツとお金を貯めていたらしい。

ただ、入社してから1年ちょっとだから、その辺がどうか。

仕方がないので、私から某金融機関の支店長に何とかしてやってくれ!と連絡をし、なんとなくうまくことが進む感じだ。

不動産というのは、ほんとうに縁を感じる。

買いたい物件が買えない場合があるし、思いもよらない物件を買うことになったりと、結構、その辺が面白い。

先日も、当社の所有物件の駐車場が足りなく、隣の空き地を買いに行ったが撃沈。

そして、その近くに売り物があったので見に行ったら、擁壁がやばい状況になっていて、買った後にリスクがあるからとあきらめ、車に戻るために振り向くと「売地」の看板が。

そのまま連絡をして、翌日に現地立ち合い、条件を煮詰めて契約決済。

3年くらい苦労していたのが、2週間で解決した。

ん〜、だから不動産はやめられない。



では。



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2017年06月23日

妬み、嫉みの原理。

我々は、常に、襟を正して正々堂々と成功し続けるしかない。



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会社が大きくなってくると色んな人がいろいろな見方をしてくる。だから行動は気をつけなければいけない。傍から見ると驚くくらい大きくなっている。だから辞めた人たちというのはいろんな思いがあると思う。
辞めたことを後悔している退職者がいると思う。その人達は気持ちの中に妬み嫉みが何処かにあるから気をつけないといけない。
人は必ず見ている。部下から上司はすぐ見抜く。仕事ができなくてもたまたま役職がつくと偉そうな態度になる。でも態度を改めないから伸びない。
なんでも、自分の襟を正して行動をする。必ず周りは見ている。

頭のなかでまとめられると思うから、最初は断る。そこから提案していく。ノウハウがある。
城ヶ島も最初は6ヶ月持たないと言われたけれど10年やっている。
今年の夏の予約はもう一杯になっている。
前までは無理やりお客さんを呼んていたけれど、今ではBBQができて富士山が見える音楽イベントが出来るとなると競争相手が居なくなる。
ある程度、物事は諦めないでやっていると成功できる。その間はいろいろなことを言われるけれど成功させるのが仕事。仕事は結果が全てなので結果を残してください。







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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
◆詳細・お申し込みはこちらから


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平成27年から相続税は、基礎控除学が6割に縮減され、相続税率も上がっており、増税になっております。一方で、贈与税について、高齢者からの早期財産移転による消費拡大を狙って減税の方向にあります。なお、円滑な事業継承やその他の政策目的のため、相続税についても、減税となっているものもあります。このような近年の相続税の改正を踏まえて、また今後の税制改正についてもある程度想定して相続税対策を行うことが失敗しないための秘訣です。相続税対策は、早めに準備することが重要です。ぜひご参加ください。

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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。

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2017年06月22日

2022年問題は、地域行政も一緒に取り組まなくてはならない。

ん〜、結構、時間がないかも。



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神奈川新聞の主催セミナーで生産緑地の話をしてきました。第一部が林鑑定士の講座でちょっと内容が難しく事実を中心に硬めの淡々とした話、その後に第二部で生産緑地の問題点と解決策の話をしてきた。公演終了後に、いろいろな人から声をかけてもらえた。
日本全国で講演していると何処かで人のつながりがあったりする。今回はたまたま、神奈川新聞主催だったからあまり関わりがない方々に集まってもらえたと思っていたのだけれど事例に出した物件の近所の方から好意的な声をかけてもらえた。
正直な所、本当に生産緑地の所有者が来るとは思っていなかったけれど、参加している農家の方々の参加が多いと感じたから、農家に参考になる話をメインに話をしてきた。

自宅を建てる時に、買う予定だった土地が売れてしまったので、農家の方に声をかけて土地を買わせてもらって自宅を建てたのだけれど、その時に色々と話を聞いてのだけれど、今回セミナーをやるにあたって調べてみたら自宅の周り全て生産緑地だった。
生産緑地は市街化地域内の農地に対する納税猶予処置として30年間営農しなければならない縛りが在る。生産緑地の申請をして相続が発生すると相続が発生した時点での相続税納税猶予は営農をしていなければならない。その頃に比べて今は地価が三分の一ぐらいになっている。
相続が始まった時の相続税と現在までの利子税を納税しなければならない。そうすると、売ったとしても当時の納税額が払えない。そうなると生産緑地の指定を解除できる時期になっても営農を続けなければならない。先代の相続税が払えないからと自分が死ぬまで頑張らないといけない。その人がなくなった段階で先代の相続税は免除されてその人の相続税でよくなる。でも路線価より安くても三崎の土地は売れない。さらにた宅地として開発するコストもかかる。仕入れ価格は時価額価格の三分の一以下で仕入れないと先ず無理。そうなると今の時点でも売却をしても相続税が払えない人はいっぱいいる。
行政も一緒になって真面目に考えないと大変なことになる。

東京で優良宅地がたくさん出ると、東京になよっている人たちが買い換える可能性がある。そうなると移動した人たちの空いた所に入る人達を探してこないといけない。新しいところに空いたところをどうやって埋めるかの堂々巡りになる。
人口が減ると住宅も商業施設も就労場所も減るとどんどん枯れてしまって空洞化がおきる。
だから三浦で商業施設を作って観光都市としてやらざる得ない。2020年から世帯数は減っていく。2022年に生産緑地が優良宅地として市場に出回りだしたら大変なことになる。
この会社でコンサルをしているのだから、それに対してどう対処するかを提案する。
ここは面白いビジネスモデルになる。後、五年の間に色々なことがおきるから注目していてください。










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2017年06月20日

今後、CFネッツ流の住宅購入術も力を入れる。

独立して18年になるから、前職会社への配慮も、もういいだろう。



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昨日は朝にFM横浜の収録をして、その後、お昼からテレビ神奈川の番組収録をして磯子オフィスのこれからを考えて打ち合わせをしてきました。J:comはいつものところで収録をしているからリラックスして話せるけれど、テレビ神奈川で「奥さんが不動産投資をしたいのだけれど理解が得られないからどうしたらいいのか」、という質問を新井さんが出演して答えたのだけれど、新井さんが今までに見たこともないくらい緊張して、収録だったから取り直しをしてなんとかなった。
環境によって感じ方が違うかなと思って、今後はいろいろな社員を出演させていって慣れてくれば、番組は経営上の重要なポジションだから、今後のことを考えて次のことを考えれば社員の出演を率先していったほうが良いと考えた。

磯子のオフィスの打ち合わせで、住宅の販売は中小零細が凄く厳しくて、買い取りしてリフォームもなかなか厳しい状況。
CFネッツ流の理屈と将来的な計画を立てての
投資をする時に例えば賃貸に住んでいる人たちが、金融機関からまずは住宅を買ってくれと言われることがある。その時にどういう住宅を買ったら良いのかがわかっていないから、担保評価が下がってしまう物件を購入して投資の融資がつかないこともある。購入してはいけない物件ということをハッキリ言える人が必要。これから人口が減ってきてニーズが減ってくるけれども、マスでいうとボリューム自体は大きい。そこを擦れるのはもったいない。
社員で募集をしても住宅販売に手を挙げる人が集まらないから、ある人に声をかけて、急遽打ち合わせをしてやることになった。
味方が増えると仕事は円滑になる。今、住宅販売だと南青山建築工房で建売もしているけれど、住宅について見直す必要がある。住宅販売のルートがないから仕入れのルートが全く違う。住宅販売の人たちは仕入れて住宅もやるしアパートもやる。仕入れのルートを開発するだけでもマーケットを堀り当てることが出来る。2022年問題も住宅の問題が出てくる。住宅の賃貸をやっている。その投資をやっている。賃貸住宅を供給している。買い替えの需要や優良宅地の販売のマーケットは大きいから入口と出口をちゃんと整理しようと思っている。
次のステップとして本格的にやろうと思っている。住宅のパイプをとって、土地の仕入れは住宅でもアパートでも同じ。住宅を捨ててしまうのはダメだ。次の手を楽しみにしていてください。








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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。
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20170625kantei_nougyou_souzoku
実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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平成27年から相続税は、基礎控除学が6割に縮減され、相続税率も上がっており、増税になっております。一方で、贈与税について、高齢者からの早期財産移転による消費拡大を狙って減税の方向にあります。なお、円滑な事業継承やその他の政策目的のため、相続税についても、減税となっているものもあります。このような近年の相続税の改正を踏まえて、また今後の税制改正についてもある程度想定して相続税対策を行うことが失敗しないための秘訣です。相続税対策は、早めに準備することが重要です。ぜひご参加ください。

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2017年06月19日

ありがたい、言葉。

損得では評価できないものもある。






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一昨日、神奈川新聞社の講演後、参加者がわざわざ挨拶に来てくれた。

とくにうれしかったのは

「俺さ、神奈川新聞、ずっととってるんだけど、今回参加が初めて」

そういうと、彼は神奈川新聞社の社員に

「ほんとはやめようと思ってたんだけど、継続するよ!」

ということをいった。

凄い間接的な言葉ではあるが、かなり評価してくれたようだ。

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今回も、ほぼ満席で、神奈川新聞社主催のセミナーだったため、いつもと参加者の雰囲気は違い、とくに2022年問題を意識された農家の方々も多かった。

「いや、先生のようにはっきり言ってくれる人はいないよ」

とか、

「ほんとにわかりやすかった!」

という声をわざわざかけに来てくれて、終了後もアットホームな感じになった。


なかには、私のスライドで紹介した物件を知っている人がいて

「なんだ、この物件、先生の所がもっているんだ!」

なんていう声をかけられたが、実は、この人、この物件の近隣に住んでいる人。

「あの工事業者さんは、いまどき珍しく丁寧な人でしたよ」

と、工事中の印象までほめてくれて、今後、かようなセミナーには積極的に参加するし、相談にも乗ってもらいたい、ということだった。

今回のセミナーでは、忌憚ない話をさせてもらったし、問題点の提議もさせてもらった。

本件は、実は不動産業界や建設業界ではタブー視されるような内容ではあるが、私自身は、ネガティブに考えるより、むしろポジティブに取り組んだほうが良いと考えている。

その昔、賃貸管理業界での我々の行動を批判して、様々な妨害をした人たちがいたが、現在では、我々の意向に沿って、この業界が動いているし、当社の起業時には、「不動産コンサルタント」なんて商売にならないといって、理解しない人たちがいた。

しかし、我々が「不動産コンサルティング」を通じて培ってきた技術によって、様々な案件が処理できるようになったし、弁護士や税理士、不動産鑑定士なども参画するような時代になった。

これらは、すべて結果を信じて進んできた行動によって積み上がったものである。

今回の問題も、はっきりいって時間がない。

我々は、クライアントの為に様々なスキルを発揮して取り組むべき事案だと考えている。

2022年問題。

ほんとうにわかりにくい法令であるから、当事者も理解していない人が多い。

我々、プロというのは、このわかりにくいことをわかりやすく解説し、そして問題点は、その問題をクリアさせることが仕事である。

今日から、この連休を使って北海道に行ってくる。

久しぶりに、ちょっとしたバカンスを楽しみたいと考えている。

では。



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2017年06月18日

相続税、大丈夫?

相続税、払えない人、続出。






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昨日、神奈川新聞社主催のセミナーで、2022年問題の話をした。

ここの所、三浦市に住んでいる為か、たまに相続に関する相談が持ち込まれる。

今の所、相続が発生する、あるいは相続が発生したが、相続税が払えないという人が100%である。

中には、緊急的に相続発生前に借地権の底地をバーゲンセールして難を逃れた人もいるが、そもそも三浦市の路線価は高いし、時価額は低いし、流動性も低いから、普通の人は同様な目に合うに決まっている。

とくに三浦市の75%の土地は、農業と漁業に供せられている土地だから、その部分の営農地は農地並み課税だから問題が明るみに出ないが、市街化区域内の農地や宅地では、相続が発生すると、かなり厳しい現実がつきつけられる。

さらに生産緑地を調べてみると、多分、宅地にしたところで厳しい価格しか評価されない広大な敷地が多大にあり、相続が発生して営農をしなくなると、破産する農家が増えるのではないかと懸念している。

ただでさえ、行政管理地の処分や運用がうまくいっていないにも関わらず、民間地についても供給されれば、地価は下がるばかりか、2022年問題が表面化した時には、人口吸収される側だから、需要が追い付くはずもない。

昨日、講演後、夫婦で三浦市長選挙の期日前投票に行ってきた。

本日は、三浦市長選挙で、多分、現職市長が当選すると思うが、ちょっとまじめに土地活用などを考えてゆかないと、行政存続の危機に陥る可能性があると懸念している。



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2017年06月17日

2022年の優良宅地大量供給、どうするの?

本日、神奈川新聞社主催公演。






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今回、神奈川新聞社主催のセミナーで、2022年問題の解説と対処法をお話しする。

この問題は、生産緑地所有者だけの問題ではなく、3大都市圏近郊の土地所有者や不動産投資家に影響をもたらす問題である。

実は、建設、不動産会社ではタブー視されている問題ではあるが、私自身は様々な対処法を考え、今後、当社のクライアントに対して提案するビジネスモデルを構築している。

本件のテーマで講演すると、多くの同業者が様子を見に来て、毎度、研究されているが、一応、パクるときには礼儀として一声かけるものだ。

以前、賃貸トラブル110番という著書に、賃貸トラブル処理フローチャートというのを書いたが、複数の法律事務所から使用許諾の連絡が来たが、もちろん無償で提供した。

ビジネスには、ビジネスのマナーというものがあるのだが、最近、かようなマナーを持たない人たちが多い。

今回の2022年問題についての研究は、鎌倉鑑定と一緒に研究し、すでに着手する案件も増えてきたし、当社所有の物件も、資産の組み替えを行う準備をしている。

もちろん、政府も対応を思案中だと聞いているが、現状の官僚の様々な問題で混乱している状況だと、すんなりと解決策を見出すことはできないだろうし、アイデアも、いかにも官僚的なものしか出ていない。

現在、民間で、この問題に前向きに取り組んでいるのは当社しかないのである。

1995年に、初めて賃貸管理マニュアルに取り組み、現状の賃貸管理システムに対するさきがけを行い、2000年には不動産のコンサルティングを日本で初めて開始し、現状、弁護士、税理士、不動産鑑定士を擁した日本でっ唯一無二の不動産コンサルタント会社として、今回は、この2022年問題に取り組んでいる。

今回も、一般聴講者に紛れて業者が聴講しに来るとは思うが、せめて礼儀として名刺の一つも置いてゆくべきだと思いますよ!

では。



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本日、神奈川新聞社主催公演。






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今回、神奈川新聞社主催のセミナーで、2022年問題の解説と対処法をお話しする。

この問題は、生産緑地所有者だけの問題ではなく、3大都市圏近郊の土地所有者や不動産投資家に影響をもたらす問題である。

実は、建設、不動産会社ではタブー視されている問題ではあるが、私自身は様々な対処法を考え、今後、当社のクライアントに対して提案するビジネスモデルを構築している。

本件のテーマで講演すると、多くの同業者が様子を見に来て、毎度、研究されているが、一応、パクるときには礼儀として一声かけるものだ。

以前、賃貸トラブル110番という著書に、賃貸トラブル処理フローチャートというのを書いたが、複数の法律事務所から使用許諾の連絡が来たが、もちろん無償で提供した。

ビジネスには、ビジネスのマナーというものがあるのだが、最近、かようなマナーを持たない人たちが多い。

今回の2022年問題についての研究は、鎌倉鑑定と一緒に研究し、すでに着手する案件も増えてきたし、当社所有の物件も、資産の組み替えを行う準備をしている。

もちろん、政府も対応を思案中だと聞いているが、現状の官僚の様々な問題で混乱している状況だと、すんなりと解決策を見出すことはできないだろうし、アイデアも、いかにも官僚的なものしか出ていない。

現在、民間で、この問題に前向きに取り組んでいるのは当社しかないのである。

1995年に、初めて賃貸管理マニュアルに取り組み、現状の賃貸管理システムに対するさきがけを行い、2000年には不動産のコンサルティングを日本で初めて開始し、現状、弁護士、税理士、不動産鑑定士を擁した日本でっ唯一無二の不動産コンサルタント会社として、今回は、この2022年問題に取り組んでいる。

今回も、一般聴講者に紛れて業者が聴講しに来るとは思うが、せめて礼儀として名刺の一つも置いてゆくべきだと思いますよ!

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2017年06月15日

ラジオ&テレビ&新聞と。

今日は、ずっと打ち合わせと収録。






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今日は、ちょっとした事情があったみたいで、いつもより早くスタジオ入り。

とりあえずFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」の収録後、ランドマーク内の喫茶店で個別相談。

そして、いま、テレビ神奈川の「ここが知りたい不動産」のテレビ収録の為に会議。

さらに6月17日に神奈川新聞社主催の講演打ち合わせ。

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この後にテレビ収録。

3時45分から、またもや個別相談と会議が続く。

その合間に、原稿の作成と、このブログの更新をしているわけだが、本日、そこそこ順位が上がっていることからすると、やはり更新しないと、とか、忙しいのに思ってしまうのである。

脅迫観念とは、恐ろしいものである。

あ、そうそう。

下記のCDの「時の魔法」6月30日の海南神社取材収録の際に発表する。

ぜひ、お楽しみに!

では。



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2017年06月14日

民泊もホテルも、ニーズに絞り込むことが重要。

考えれば、なんでもそうだ。



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今、ホテルがBBQでいっぱいになっている。BBQという方法を聞かつかなければ今みたいな成功事例にならない。プチホテルでフレンチでやっていた頃は収益が上がらなかった。
今はBBQと宿泊と音楽イベントという動きになっている。

民泊自体気乗りしなかったのだけれど、月極で民泊の人と組んでやっていたのだけれど収益性が良くなくてやめてしまった。民泊の利用者に対してひらめくことがあった。民泊でなければ受けられないサービスが有る。
多くの民泊セミナーはウイークリーマンスリーの延長みたいなことをやっている。民泊の申請をした人たちの撤退が始まっている。その中で残って成功している人たちのノウハウになる。これは限定的な物件でないと難しい。

人間目的が在る。民泊もそこがポイント。人の消費動向は一概にこれがいいとはならない。BBQということを考える。音楽イベントもできるところが減ってきている。音楽イベントをやりたい。クラブのイベントで150人ほどが2日間やることになっている。
目的を明確にする。これからの戦略の中で重要。これから目的を明確にする民泊をやっていこうと考えている。
これがうまくいくと利回りが凄く高い。地域を狙えば稼働率で8割以上。民泊で成功している人は普通の人と違うことをしている。

これから居住用が厳しくなってくる。人口が減ると居住用のものが要らなくなる。そうなると空室も増える。増えた空室を民泊で埋めることは難しい。今は住居だけでなく商業施設にも投資をしている。
民泊の法整備が整ってくるとマーケットが出来上がる。そこに投資をして利回りを上げる。楽しみにしていてください。







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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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平成27年から相続税は、基礎控除学が6割に縮減され、相続税率も上がっており、増税になっております。一方で、贈与税について、高齢者からの早期財産移転による消費拡大を狙って減税の方向にあります。なお、円滑な事業継承やその他の政策目的のため、相続税についても、減税となっているものもあります。このような近年の相続税の改正を踏まえて、また今後の税制改正についてもある程度想定して相続税対策を行うことが失敗しないための秘訣です。相続税対策は、早めに準備することが重要です。ぜひご参加ください。

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2017年06月13日

2022年問題。ちょっと、やばい!

ここの所、講演や出版の話が・・・・・・。






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なんだか、最近、この生産緑地の解除問題のテーマで講演や出版の話が進んでいる。

当然だが、やればやるほど研究が進み、疑問点の解消をすればするほど、かなり危険なことがわかってくる。

また、都市計画図を参考に検討しているのであるが、これは単純に農家だけの問題ではないことがわかる。

これは、日本全国的な問題だと考えている。

少子高齢化は進んでいて、人口が減り続ける中での優良宅地の大量供給が始まれば、さらに二極化が進むばかりか、脆弱な投資家は、さらに追いつめられることになる。

これらを回避するには、資産の見直しが急務であり、特に影響を受ける地主と呼ばれる農家系の資産家は、相続対策の手法も大きく変わることになる。

単純な相続対策などで躱せるほど、今後の相続対策は高度なテクニックを要し、簡単ではなくなる。

既に、当社のクライアントでは、大きなかじ取りを行う人が出てきており、この分野での専門性を高めておいたことが、結果としてよかったと考えている。

相続対策や事業継承、不動産投資の法人化など、実際にやったことがない人たちには、成果が出せない。

またもや、フォローの風が吹いてきた感じだ。

賃貸住宅だけに拘らない、不動産投資戦略も、ぜひとも、ご相談いただきたい。

きょうは、千葉までゴルフに向かっている。

では。



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2017年06月12日

業界に、敵とか味方とかはない。

あるのは、顧客の為の情報である。




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先日、ある企業さんの研修で講演をしてきました。日本全国から住宅の販売をやっている不動産屋さんが集まっていた。
前職は住宅の販売をやっていて、他の人達を見ていると、敵味方みたいになっている。
同じ業種でいるから戦ってしまう。仕事として考えた時に自分のお客さんにいいものを買ってもらうにはいい物件を見つけ無くてはならないから、そのためには情報が必要。昔は囲い込みみたいなこともよくあったけれど、そうはいっても情報はもらえたりした。
対抗的な立場でいる人達は売上が上がらないけれど、仲良くして付き合いを続けると仕事を流してもらえたりする。
重要なことは仕事をしているのだから仕事を中心に物事を考える。人間って感情でどうしても考えてしまうけれど、そこを外さなくてはいけない。
仕事を中心に考ええるといろいろな仕事の解決策が見いだせる。だから一緒に仕事をしようというは事になる。

講演をやっているたりすると仕事中心じゃなくなてしまう。仕事を気にしないでやっていると、成果が出ない。講演やって名刺交換して、こういったこと出来ませんか、こういうことが得意なのでやりませんか。という話をするから仕事が来る。

講演をしたのは住宅を専門に販売する会社。そこの部署の中には賃貸の仲介をやる部署が在る。賃貸の仲介の部分はかぶりそうで、かぶっていない。先方はファミリータイプ中心で私たちはワンルームが中心。アパートもそう。うちは住宅部門は弱いけれど先方は住宅専門。うちの物件を紹介してくれたり仲介してくれたりする。うちからは土地情報とかで業務の合致ができてお互いにいい関係になれる。

物件情報の問い合わせの連絡が来た時に、返事だけして電話を切るのではなく、わざわざ情報が欲しくて電話をかけてくるのだからどういった物件を探しているのかを聞く。聞くと答えてもらえる。電話が来たのだからこっちから情報を提供しなかったら仕事にならない。連絡が来た時にこっちに物件の情報を流すことで、今まで決まらなかった物件が決まる確率が高くなる。
それと先方の担当の名前を残しておいて、たまにこっちから連絡をする。紹介した物件の結果の確認したり、紹介の連絡をすることで優先順位が変わってきたりする。だからこまめに連絡を取るというのは
重要になってくる。

仕事をしている時に問い合わせが来たらこっちから営業をかけることで、なにかきっかけがあると行動を取るから、相手が動くようにこっちから仕掛ける。
電話が来たら趣旨をきいて取次をすることで仕事が始まる。
仕事をしようとして考えているから動くと必ず仕事につながる。出来る人のちょっとした行動はそれだけ。自分自身をアピールすることを考えて行動を取ってください。





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2017年06月11日

民泊。なるほど!

昨日、民泊物件の相談。






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ん〜、それは無理な物件じゃないの?

ということで、個別相談の方が帰った後、某旅館経営の方との打ち合わせ、そしてタイから民泊の専門業者が来日。

私自身、民泊ではいいイメージを持っていなかった。

月極倶楽部という会社で、ウイークリーマンション、マンスリーマンションの運営を行い、ここでは合法的な民泊運営も出来る為、某大手サイト2社の顧客を受け入れたことがある。

しかし、残念ながら、突然キャンセルなどで、逸失利益が生じ、半年余りでやめてしまった。

したがって、民泊の法的な整備が整っても、利益を上げることは難しいと考えていた。

したがって、あまり乗り気のなかった打ち合わせだったが話を聞いて

目の鱗が取れた感じだった。

やり方さえ変えれば、ビジネスチャンスは大いにある。

よく考えれば、月極倶楽部もそうだが、ウイークリーマンスリーマンションなどもどこでやってもうまくいくというものではない。

ちゃんと顧客の希望するエリアを分析し、それにあった物件の供給をしなくてはうまくいくはずもない。

民泊業者が最近、多く撤退している理由はわかっている。

しかし、少数ながら成功している業者などの話を聞く機会はない。

なぜなら、ニッチな業界で、そんなノウハウを公開するはずがないのである。

たまたま当社の社員の古くからの友人だったので、いろいろ教えてもらうことができた。

ただ、これは検証が必要なので、当社のどこかのグループ会社で事業を着手する。

成功したら、このニッチな世界も、制覇したいと思っている。

では。

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2017年06月10日

まず、自分でやることが大事だ。

昨日、大手不動産会社での研修。






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朝10時から、午後4時30分まで、ほとんど丸一日研修の講師を行った。

不動産コンサルタント養成講座の初期以来だったので、結構、疲れたが、お陰様で評判は良かったようだ。

よく、「先生は、どこでそんなに学ばれたのですか?」と聞かれるが、私の場合、すべて現場で学んでいる。

例えば、住宅販売をする会社にいた時には、まず自分で買ってみることで、買うことのメリットがわかるし、賃貸トラブルなども、自分で解決することでノウハウが身につくし、相続対策も、自分でやってみていることで、身につく技術があるのである。

とくに、学ぶ=本を読む

と勘違いする人がいるが、自分でやりながら専門家に相談するというほうが、はるかに学べることが多い。

人に聞く、ということのできない人は、=学べない人、というのに等しい。

昨日のような機会があると、私が実務の講師であり、当日、私の講義を聞いた人は学べたろうし、さらに私に疑問を聞きに来た人は、様々なことが学べただろう。

名刺交換もさせてもらい、様々な人から今後の取引の申し出もあり、さらにビジネスでのネットワークが広がった!

ん〜、こういうビジネスチャンスもあるのだと実感した次第。

あ、またもや会議。

きょうは、これから3件ほど外部からの提案事業の会議。

毎日、飽きない仕事に追われている。


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2017年06月08日

テレビ収録、連ちゃん。

今日も、これから〇得横浜情報局の収録!






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一昨日、J-COMテレビの「大人の歩き方」で、

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のスタジオ収録場面を撮影。

すでに音録されたものに最終仕上げでボーカル部分を収録。

かなりいい感じに仕上がっている。

その後、六本木の遊ヶ崎で会食。

運転手を呼んでいたので、心置きなく飲んでしまい、帰りもリムジンの後部座席で宴会。

いやはや、飲みすぎな感はあるが、本日もこれから「〇得横浜情報局」という番組で、三崎で収録。

本当は、翔鴎号での撮影予定だったが、本日、雨の為、中止。

仕方がないので、酒宿山田屋で撮影することになった。

今日も、雷神矢口さんが、本マグロックになって、三浦プロレスのCMも行い、8月15日に行われる三崎城ケ島夏祭りを盛り上げていきたいと考えている。

あ、やばい。

そろそろ時間だ。

では、行ってきます!

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2017年06月06日

フィールドワークが、テレビ番組に。

今月の大人の歩き方、当社のフィールドワーク取材!






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J-COMテレビで、首都圏と名古屋地区で放送されています。

ぜひ、ご覧ください!







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2017年06月05日

やってみないと分からない。

そして、話してみないと分からないことは多い。




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いま、蕎麦屋の葉山商店の二階を営業のために部屋を増やすことにしました。
三崎港蔵の二階と葉山商店の二階を繋げて面積を増やして、奥にも宿泊施設を作ろうと計画をしています。調度品を揃えて設定を決めていい感じになってきました。夏休みに受けて活動を開始します。

先日、昔から一度打ち合わせをしたいと持っていた地主さんと会食することになって、あってみたらトントン拍子で共同で事業をやることが決まりました。人って話してみないとわからないのに躊躇してしまうことってある。お互いに会って見たかったと思っていて、急に合致して一つの事業を始める。山田屋のように地元でやっていてけれど経営が厳しくなってのを再生して今年に入って黒字転換している。
その理由は二階の宿泊施設が好調で、そこの売上の相乗効果で消費活動が山田屋に連動している。もっと面白いのが煙草の宅配を始めた。煙草って利益率が低いのに在庫が劣化すると処分しなくてはいけないから、売れ残りリスクのために短いスパンで少数で仕入れる事をしていた。そうすると売り切れると機会損失になるから仕入れを変えた。三崎にはタバコを吸う人が結構多いから宅配を始めたらタバコの売上が伸びて、お酒の売上も伸びて、宿泊施設の売上も伸びて黒転した。

そんな話を地主の人として、やり方が重要だということ。空き家がいっぱいあって価値が創造出来ない。でも、その空き家を買って店を開いている。その効果は影響力がある。でも、彼は土地はあるけれど活用方法がないから手放そうと考えていた。それなら土地ごと一緒にやりましょうとなった。
地域の活性化は物件を購入することではなく、ビジネスモデルとしてシャッターが開くことによって相乗効果で価値が上がる。

今、神奈川県内に外国人も結構来ている。三崎港の蔵に都内に住んでいるロシアの人が団体で来ていたので、話を聞いたら料理が美味しかったからリピートして来た。と言っていた。また来月も来るようなことを言ってホテルに宿泊していた。
地域が活動って消費の連鎖、一つのことではうまくいかないけれど、いろいろなことをやることによって消費活動が連鎖する。

地元を歩いていると声をかけられる。J:comやテレビ神奈川って年配の人や地元の人がよく見ている。今度、神奈川新聞のセミナーに参加すると声をかけてもらった。これからいろいろな活動をしていくと、影響力が出てくる。この影響力ってすごく大事で、会社も影響力があるから生き残る。それぞれが周りに影響をあたえるような行動をしてください。少しづつ積み重ねをすることで人に与える影響が強くなる。積み重ねていくことが大事です。






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中古の区分ワンルームは、1棟アパートやマンションと違い、比較的少額の自己資金でもスタートを切ることが可能です。ただ、その手軽さからか、失敗される方が後をたたないのも現状です。その原因の多くは、そもそも論で不動産投資の仕組みや物件の目利きについて学習されていないということにつきます。今回は久しぶりに投資初心者の方々を対象とした「ワンルーム投資」に特化した中元CPMのセミナー、是非この機会にご参加ください。
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2017年06月04日

物事のすべては、良い方向に進んでいる。

ただ「消極的」な「気持ち」と「行動」によって、悪い方向に向かうことがある、だけである!






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現在から見た過去は、行ってきたすべてが良い方向に向かうためだったように思う。

学生時代の延長で始めた仕事が、政府の方針転換によって奪われ、その後、飲食店経営に乗り出そうとしたところで、不動産屋に騙されかけて断念し、不動産業につくことになった。

3年たってやめると宣言して入った会社だったが、様々な事情があって14年勤務し、日本一を目指しているところで、経営者との考え方での深い溝が埋まらず、退職した。

様々な社員を雇用してきたが、不正を犯して退職した社員や、引き抜きを受けて退職していった社員もいる。

しかし、結果として、現在、良い方向に向かっていることは間違いがない。

多分、その時、その時には、精神的なダメージを受けたが、今考えると、それがなかったら今はなかった。

よく、悲観的な考え方をする人がいる。

物事は、結果的に良い方向に向かうようにできていると考えると、ちょっとした悲観的な事象は解決ができるものである。

あの時に、こうしていれば、多分、こうはならなかったはずだ、と考える人がいるが、その時点で、その人の考え方が将来も同じことを繰り返すのである。

いまあることを、真剣に取り組んでいれば、かならず将来、良い方向に向かうのである。

今日は、午後から来年の新卒向けの会社説明会を行う。

今年は、求人倍率がバブル時代並みと聞く。

しかし、日本経済はバブル経済時とは大幅に違い、就労スタイルも大きく変化している。

さらに、国民所得は向上しておらず、むしろ下降してしまった。

就職ではなく、就社を選んだ人たちは、現在、大きなリストラの波にさらされ、なかなか再就職ができない状況が続いている。

今年、当社では5人の新卒、7人の中途採用を行ったが、無理に入社を促がすことはしない。

当社の場合、ベンチャー企業というより、最近では、弁護士事務所や会計事務所のような不動産コンサルタント会社を目指していて、そこで働く人たちは専門職に育て上げることにしている。

したがって、ちょっと異質な職業である。

そして経験を重んじるため、一人前を育てるには時間がかかるから、それなりの素養が必要だ。

そこのところを最初から理解してもらわないとならない。

本日も、私が自ら説明をすることになっている。

ちなみに前回の様子は採用情報で開示しているので、ご興味があれがご覧ください。

では。

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2017年06月03日

できることは、徹底してやってみる。

そして、できないことは「できない」と思わず、「できる」と思ってやってみる!






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私は、若い時から商売をやってきたが、頼まれた仕事を断ったことは一度もなかった。

不動産業界に入ったばかりのサラリーマン時代から、なんども困難な仕事を頼まれたけれども、今日の今日まで断ったことはなかった。


不動産会社に入社して3年ほどのときに、こんなことがあった。

それまで、滞納家賃の取立てのすべてを弁護士に依頼して行っていたが、実際にサブリースの物件などは、その会社が訴訟を提起することは可能だということが分かった。

そこで、社内で、その担当者を決めかねていたので、私は率先して担当者を引き受けた。

まったく訴訟のことなどわからなかったが、引き受けたのだ。

なぜなら、「頼まれたら断らない」ことが、わたしの仕事に対するポリシーだからである。

その後、弁護士や裁判所とやり取りをしながら、訴訟のノウハウを身につけることができた。

そして、相続税対策の相談を依頼された。

そのときも、税務の専門知識などなかったが、二つ返事で、オッケーした。

これも税理士と打合せしながら進めたのだが、結局、やってみてわかったのは、相続対策のほとんどが不動産に絡んでいることがわかった。

例えば「税金の知識がありませんから出来ません」といって断ったら、せっかくの縁も好機も台無しになってしまったと思う。

なんでも自分には「できる」と思ってやってみることだ。

そのオーナーから、その後も次々に仕事を依頼されるような付き合いとなった。


税務のことを知らなかったら、税理士とのネットワークを作っておけば良いし、法律のことは弁護士とのネットワークを作っていけばいい。

もちろん、自分のことを過信してはいけないが、「やろうという能力」が成功者になる基本的な能力となると思ってよい。

なんであっても、経験を積むことで、身に付いてくる。


社員の中には何かを頼むと「ボク、そんな事やったことありませんから、出来ません」という答えが返ってくることがある。

特に新人であれば出来ないのは当たり前、会社としては、「やろうという能力」を期待しているのを、わかっていない。

これからの時代は、失敗したらどうしようと、逃げ道を探しているような人は、成功どころか、会社は必要としない。

失敗を恐れて自分を保護するのではなく、まず仕事を受け、結果が出なくても、失敗したと思わないで成功するまで続けていく、という強い精神力、心の置き方が必要なのである。




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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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