CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年03月25日

FMヨコハマ、番組、再編。

3月までは、栗原晴久さんと。

 


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もう6年以上続いているFMヨコハマのモーニングステップでの「ここが知りたい不動産」。

毎週木曜日8:15分から放送されているのだが、番組再編によって、担当DJが、栗原晴久さんから、光邦さんに代わる。


CIMG0268


番組変更と第1回目の収録を、一昨日、行ってきた。

夕方の番組で、当社、CFネッツグループが、交通情報のスポンサーをしているので、当社のことは、名前は知っていた。

私も、たまに帰宅の際に聞いていたので、どんなひとなのか、ちょっと心配していたのだが、ご覧のような好青年である。

栗原さんは、夜の番組に変更になり、だいぶ様子が一変する。

また、番組編成の変更によって、ディレクターも、スタッフも全部変わってしまい、今までと全く違う雰囲気になってしまっていて新鮮だ。

しかし、番組制作会社というのは大変だとつくづく思う。

今回のように番組編成が変わると、全部、入れ替えられてしまうというのは、仕事が一気になくなることを意味する。

当然、そこには社員がいるだろうから、次の仕事が決まっていればよいのだろうが、決まっていないと大変だろうと思う。

現在、不動産業界も様々な形で変化が起きているが、大手の不動産仲介会社も親会社に吸収されたり、当社に大手の会社の教育について依頼があったりする。

賃貸管理会社も、大手の会社の下請けのような形で管理をしていた会社が、一気に管理を引き上げられたり、リフォーム会社も、建築会社が参入してきて仕事がなくなったりと、今後も同じようなことが起き続けると予測する。

どんどん効率を上げて利益を上げる会社と、残念ながら淘汰される会社。

世の中、厳しい経営環境は続いてゆくのだろう。

それはさておき、新番組、4月6日からスタートする。

どうぞ、お楽しみに!


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CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします!

大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!

中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!




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2017年03月24日

1年生を10年やっても、一年生。

人も会社も、成長しないと満足感は得られない。



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会社も、人の成長に合わせて、フィールドをつくる必要がある。

新卒が入社してきてダメな人ってっ考え方がダメ。成長しようと思っている人は成長する。
前職のような住宅販売の会社は3年も働いていると一人前に成れる。ルーティンワークをしていればなんとなく生活が出来る。前職でトップ営業をやっていて、頭がなんとなく決まっちゃっている感じになり、店長になって人を育てる。でも育てる人間もそこそこの人で終わってしまうから、これでは駄目だと思った。
会社が小さいうちだと変なやつしか来ない。人って面白いけれど安定感を求めようとする。小さい会社が好きなのは情熱を感じるから。小さい会社を大きくしてこれから先のことを考えると、今回も税理士がもう一人入社してきたし、不動産鑑定士もきた、弁護士も入ってきた。そると上振れのキャパが広がる。今のアセットをやっている人が相続対策をやってみようと思うし、建築部門があるから建築をやってみようと思う。
PMもリフォームの打ち合わせをしたり、新築のアイデアを入れてみたりしている。アパート・マンションを専門な使っている会社だとそういうことが出来ない。
常に、成長するっていうこと。会社が成長すると人もどんどん成長する。付いてこれない人はできる人の足を引っ張ることがおきる。そうなると会社って一番遅い人にしか合わせられない。付いてこれない人に限って出来る人に変な洗脳をする。そういうやつに限っていい人生を送っていない。それは精神状態がおかしい。
仕事を取ってくる能力というのはすごい大変。仕事を取る側というのは一番大事。今までは土地をしれて適正な価格でマンションを販売していたら良かった。これからは人口ボーナスが終わり人口が減ってくる。中堅のデベロッパーは難しいのではないかと思う。大企業病で仕入れは高い、効率は考えない、横との繋がりはない。同じ仕事をしているのにラインが別だったりして人件費やコストが高くつく。労働組合の言うとおりにどんどん給料を上げちゃった。だから人件費を下げられない。どうなったかというと大量のリストラになった。
残念だけれど時代が遅れている。ハローワークの人もやめた社員にオタクの会社はサービス残業はありませんでしたかとわざわざ聞く。そうするとサービス残業を申告してくるから、いちいち面倒くさいことがある。
悪いけれど、会社でどれくらい貢献したのか。と思う。貢献できてからの話だと。でも、世の中というのはそうじゃない。貢献しようがしまいがルールってものを勝手に決めちゃう。だから、仕事が来ても勉強をしない。
前の会社でもそうだけれど、就業時間が来たら1時間、2時間勉強をした。8時に仕事を終えたら12時過ぎまで勉強をしたり研究したりしていた。だから今がある。それをサービス残業を言い出したらキリがない。
物事はまず、自分の能力を高めるためにどうするかを考える。そこの中でどうするか。簡単なことは出来る人がいっぱいいるのだからその人聞く。効率よく物事を動かすには有能な人を使うこと。社長が社員を使っていると思ったら大間違い。若い頃からデキる社員にきく。それはいつもコミュニケーションを取っているから・出来る人と付き合うこと。
大事なことは飲みに行ったときも人の悪口を聞かない。自分の考え方が大事だと思っているから崩れないように大事にしている。
今度新卒の人が来る。「こんなことも出来ないのか」そういうことを言うやつが一番バカ。教える能力がない。新卒は知らないでくるのだから、それを自分自身が熟知していないから教えられない。新しい人が来たら自分の知識や技術を高めないとダメだ。一年がたったら二年生にならないとダメだし、二年生は三年生にならないといけない。10年間、一年生をやっていても一年生のままだから.
毎年、毎年成長をすること。社会人になるとそういう意識を持たないようなやつばっかりになっちゃう。だから五年生は五年生なりに十年生は十年生なりの技術を蓄えていないとダメだよ。それは一番かっこ悪いことだから。
新人を育ててください。




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CFネッツフェア2017
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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2017年03月23日

不動産投資に興味はありませんか?

CFネッツの社長室に電話。

 


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「突然の電話で失礼ですが、不動産投資に興味はありませんか?」

はぁ?

笑いをこらえて

「ん〜、まぁ、興味があるといえば、当然、あるね」

「いま、ワンルームマンションが結構熱いんです」

「ん〜、それも知ってる」

「もう、すでに投資していらっしゃるんですか」

「もちろん、いっぱい投資しているよ」

「・・・・・・・」

「あのさぁ、うちの会社、どんな会社か知っての?」

「・・・・・・・」

「まぁ、同業みたなもんだけど。で、どんな物件なの」

「失礼しました!」

ガチャ。

多分、テレアポの会社かなんかが、私個人の個人情報を仕入れて電話をかけてくるのだろう。


先週は、こんな電話が多かった。

受付窓口で、営業の電話はつながないようにしているのに、あの手、この手で繋げようとする。


「〇〇不動産の件で、社長にお話があるそうです」

ん?、現在、その会社の役員から投資物件の紹介を受けている最中。何か、あったのかと電話に出ると

「私、ヘッドハンティングの会社のものですが、〇〇不動産の方を紹介しようと思って電話しました」

「あのさ、営業の電話なの?」

「はい、ぜひ、社長に5分ほど時間を取っていただければと」

「人事のことは、人事に話してくれればいいじゃん」

「いいえ、やはり社長じゃないと」

「だいたい〇〇不動産って、そもそも住宅販売の会社じゃん。そんな人、いっぱい面接に来るからあなたから紹介される必要もないし、住宅販売を何年もやっていても、コンサルの世界では素人同然だからいらないよ」

その後、しつこく食い下がるから

「もう時間の無駄だから、電話、きるよ!」

ガチャ。

また、〇〇証券。

こんど、地域を担当することになりましたので、ご挨拶を。

という電話がいちいちかかってくる。

別に、用事がないからいらないよ!と電話を切る。


最近、新手の電話のつなぎ方は

「あのぉ、いま、社長と電話で話中だったんですが、途中で切れてしまって」

といって、私につないだ奴がいる。

「え、ずっと原稿書いてたから、電話なんてしてないけどなぁ」

といって電話に出ると

「人材紹介会社の〇〇ですが」

「あのさ、いま、電話で私と話してたの?」

「え、すいません」

「そんな嘘ついて電話をつなぐような会社で人事の話しなんてできないよね」

「現在、採用はいかがされていますか?」

私の意見など取りつこうともせず、営業の話を続ける。

「あのざ、私の言っている意味、わかる?」

「・・・・・・」

「悪いけど、二度と電話してこないで」


ま、電話営業の世界は大変なのかもしれないが、こちらの時間の価値をわかっていないからたちがわるい。

世の中、最近は「社長と直接話したい」という営業が増えていて困ったものである。

ひょっとして、社長って、暇だと思っているのか?

この電話だけでも、無駄な時間だ。


ところで、お陰様で、今年は新卒が5名、中途採用が税理士なども含めると7名採用することができた。

特に最近の中途採用組は、志の高い専門職が増えてきたので頼もしい限りだ。

気をよくして、来年度も、引き続き、ぼちぼちと中途採用を募集する。

来年度は、大阪、名古屋支社に力を入れたいと考えているので、Uターン組の方、ぜひ、ご応募ください。

東京が鎌倉で6ヶ月から1年くらいで研修を行い、名古屋、大阪に配属する。

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2017年03月22日

不動産投資は、単純な仕組みで成り立つものではない。

成功しようとするなら、成功している仕組みを活用すること。



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生産緑地の原稿を書いていたのだけれど、出版するというと280枚ぐらい書くのだけれど、生産緑地だけだとそんなに原稿が行かないから2022年に起きる減少を予測して、そのために今何をするべきか、さらに生産緑地だけの問題じゃなくて隣接する人たち、市場が急激に変化するから、
今うちのお客さんが3000人ぐらいいて融資の準備が出来ている人が1000人ぐらいいる。その他にも関わりある人たちが38000人ぐらいいる。これをうちのお客さんだけに何かできるような取引をして行こうと思っている。我々の事業はクライアントが中心につながっていて商売が成り立っている。
クライアントとフェアな立場で、こちらからお願いをして何かをしてもらうこともないけど、お客さんから物件を探すように言われている。買えない人のほうがどちらかと言うとクレームがある。その中に買いたい人がいて、こちらも頑張って物件を集めて提供をしている。それを管理させてもらう。いい物件をなぜ相手が売るのかというと中身に問題があったりする。それを中身をきれいにして優良物件にする。
当初にちゃんと計画をして購入をして中身が入れ替わってきれいな形になっているから売却ができてる。それは付加価値が出来ている。
今、1Rを売って一棟物に買い換えている人もいればCF-1を解約して今のうちに首都圏の物件を購入したりする人もいる。これは我々のサービスの中にCF-1もあるし一棟物もある相続対策もある。
決済があるから外壁の工事をして物件をきれいにしたら入居率が上がる、そうするとまた利益が上がる。
善循環のサイクルを作り上げている。結果クライアントが良い形になるっことで我々も良い形になる。

最近考えているのは、うちの会社に応募しにくい印象があるらしい。社内に弁護士がいて税理士がいて不動産鑑定士が二人いる。宅建を持っていない人が門をたたきにくい印象があるらしい。実力をつけてからでは年齢が厳しくなる。早く若いうちから飛び込んでください。

物件の売却で出た利益は持っていてるよりも再投資に回す。その再投資のためにたまたまいい物件が出てきた。見に行って価格が頭のなかで出来てくるけれど、現場を離れているから相場がわからない。そうしたら鑑定評価を頼めば翌日には出てくる。それをもとに交渉をしている。
楽しくてしょうがない。そんな仕事が今世の中にあるのか。
わからないから楽しみ方がわからない。わかったら楽しく出来る。遊びより仕事をしている方が楽しい。昔は原稿が苦痛で仕方がなかったけれど、最近は書けるから楽しくて仕方がない。
リクルート活動が4月から始まる。中途採用も今やっている。宅建を取った後は次のステップが踏めるのが楽しいのじゃないかと思う。
世の中の不動産屋がどんどんだめになっている。同じ市場にぶら下がっているから結果的に破綻してしまっていることがおきている。
新しい市場を見つけてきたから面白いことになります。楽しみにしてきてください。




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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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2017年03月21日

自分の価値は、自分で決めるものではない その2

市場が決めるものだ。

 


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昨日の続き。

昨日の内容はこちら



喜んでくれる人の数が、仕事の数なのである。

それを学べたことは、学校に行って教えてもらえるものとは違う価値がある。

そして、これは誰も教えてくれなかった。

私の幼少時代は、みんな貧乏で、日々、食べるものにも困っていた人がいたし、家にお醤油や味噌を借りに来る人までいたし、家にテレビのない人たちが私の家にテレビを見に来たりしていた時代だった。

そんな中で、大家の家の子供は、ピアノを弾き、上等な服を着て、美味しいものもふんだんに食べていた。

それを見て、私も将来、大家になろうと考えたわけだが、残念ながら生き方は明らかに違っている。

その大家さんの家は、借金のかたにとられ、すべての土地建物は失われ、どこに行ったか分からない。

それは、その息子が事業で失敗したといううわさを聞いているが、あれほどお金も家賃収入もあったのに、なにかの方向性が適切ではなかったのだと思う。

それは、お金のかけ方も大事だが、フィナンシャル・リテラシーが足りなかったのだと思う。

趣味と現実的な経済活動は違う。

事業も、人も、誰かが必要としなければ価値はない。

価値の創造には何が大切なのかを教えなければならない。

現在、来年の新卒の子供たちに与えるメッセージを考えているが、残念ながら我々の業界に興味のある人たちは少なく、まったく知らない世界だ。

当社とは似て非なる会社が、我々の業界の品位を下げているが、私は、我々の仕事は、弁護士や税理士以上の価値はあると考えているし、経済活動的にも大切な仕事だと考えている。

しかしながら、業界のクライアントには、管理料などが安いほうに流れる人もいるし、何を勘違いしたのか、無償でサービスを要求してきたりする人がいるから、いつまでたっても社会的地位が確立されない。

現在、当社CFネッツには、弁護士、税理士、不動産鑑定士、建築士、その他、宅地建物取引士や不動産コンサルティングマスターなど様々な専門家が在籍し、当たり前だが、一流になれば得られる給料も高いのである。

私自身も、すでに20社を超える起業に携わり、多くの事業を行う実業家である。

今年、59歳になるが、まだまだ成長をしようとしている。

当社の木内君は、副社長で取締役、今年、中元君も山内君も副社長に昇格している。

また、小林君は鎌倉鑑定の社長だし、山田君もSSプランニングの社長だし、早稲田さんは日本テナントサービスの社長だし、システムの小林君も山根さんもエリアコミニュケーションズの社長だし、鈴木将太君はミッドフィルダーの社長だし、鈴木雄二君は伊万里ちゃんぽんの社長だし、宇野君は美容院UNOで独立させた。

はたして、こんな会社って、あるのだろうか。

夢は大人になってもかなう。

これは、追い続ける人にしか与えられないご褒美なのである。

私は、これからも成功し続けるつもりだ。

なぜなら、成功してお手本を示すことで、今の若者に夢を与えてゆかなければならないからだ。

世の中には、成功している人を蔑んだり、羨ましく思う人がいるが、私はそうはしなかった。

成功者の話を謙虚に聞き、それを参考に勉強をしてきた。

サラリーマン時代は、朝8時から夜の8時まで仕事と決めて、その後は、夜12時くらいまで勉強や研究をした。

もちろん執筆活動は、休日など関係なく締め切りに間に合うよう、努力した。

最近、残業の多い会社をブラック企業というようだが、たとえばプロの選手が時間外に練習をしないでプロとして仕事を続けられるのか疑問だ。

サラリーマンには、サラリーマンとしての特権が与えられているのだから、その時間を有効に使って、フィナンシャル・リテラシーを学ぶべきではないか。

特に、若者諸君。

将来の夢を叶えるには、まず夢とは何かを考えることだ。

既にある旧態依然とした大企業に入ったところで、最近のニュースを見ればわかる通りだ。

これから、とてつもなく吹き荒れるリストラの波は、さけて通れない。

自分の力で生きてゆける新分野が、不動産コンサルタントである。

まだまだ、優秀な人材は少ないし、優秀な会社も少ないし、実力がつくまでは売り上げなどたたないから、大手企業の参入は難しく、付加価値のある仕事だ。

いまが、チャンスなのだ。

下記、不動産コンサルタント養成講座などもやっているが、内定者は無料で受けられるし、学生には割引や奨学金なども検討している。

学生諸君はもちろん、親御さんも、こども将来を見据えて将来性のひとつとして、この仕事を検討していただきたい。

高卒新規で入社の場合、2年間、現場の業務を叩き込んで、2年後に宅建の資格が取れた場合は大卒と同額の給料を支払っている。


不動産コンサルタント養成講座はこちら

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     「業」として根付かせた会社「シー・エフ・ネッツ」が、
         そのノウハウを惜しみなく公開!


■「不動産コンサルタント養成講座」とは?
当講座は、実際にコンサルティングの現場で行われてきた不動産コンサル
ティングに必要なすべてのノウハウを取得し、実践で活用できるまでを
目的とした教育プログラムです。
コンサルティングは「知識」も必要ですが、何よりもそれを使いこなす
「経験」が必要。そのため、各プログラムの講座は担当講師は、実際に
コンサルティングを実務として行うコンサルタントや弁護士、税理士、
不動産鑑定士など全て実務に従事しているスタッフが行います。
「投資理論」や「法律」の講義を、現場レベル迄に落とし込んだ「仕事で
つかえる」実戦形式の講義が最大の特徴となっています。


■3部門を現役のコンサルタントが徹底講義
当講座は3部門編成となっており、各部門を2日間×3回のスケジュールで
実施。シー・エフ・ネッツが培わったノウハウを、全て公開する内容と
なっています。

[ 3部門構成 ] ※1講座からのご参加も可能

PM(プロパティ・マネジメント)コンサル養成講座 〜資産価値の最大化〜

・ 4月/ PM101 <空室対策> 〜物件再生と入居者募集〜
・ 5月/ PM102 <管理運営> 〜管理受託からメンテまで〜
・ 6月/ PM103 <危機対応> 〜訴訟手続の基本と実践〜

AM(アセット・マネジメント)コンサル養成講座 〜投資判断と選択〜

・ 7月/ AM101 <投資分析> 〜基礎から学ぶ投資分析〜
・ 9月/ AM102 <投資提案> 〜仕入・現地下見・分析・提案〜
・10月/ AM103 <投資戦略> 〜投資戦略の立案〜 

土地活用・相続対策コンサル養成講座

・11月/ HL101 <税とマーケティング> 〜税とマーケティングの基礎〜
・ 1月/ HL102 <相続対策> 〜相続対策としての不動産コンサル〜
・ 2月/ HL103 <土地活用> 〜土地活用と建築提案〜


■開講実績15年以上、多くのコンサルタントや経営者を育ててきています
当講座を受講し、親の経営する不動産会社の仕組みを変えた後継者や建築
会社、リフォーム会社、不動産会社でコンサルティングを行い成功して
いる会社や異業種から参入して成功する会社や個人の方も多く輩出して
います。


 ▼専門家が徹底指導!講座詳細・お申し込みはコチラから
  
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2017konsaru.html

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2017年03月20日

価値は、自分で決めるものではない。

市場が決めるものだ。

 


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もう長く講演などを行っているが、講演をするときの価値は来場者数できまる。

その来場者数は、その講演内容や講演者の人気などにより異なり、当たり前だが知名度が要求される。

私の場合、若い時から著書が出ていたから、当然、講演の数も増えているし、テレビやラジオの出演などで知名度もあったりするから、当然、来場者数も増えるから価値が生まれている。

当然、ギャラも高い。

価値は、求める人の数であって、講演内容もさることながら、来場者の満足度によって決まるのである。

よく、いかにも自己満足な話をセミナーと称して行っている人がいるが、当然、この社会から消えてゆく。

仕事は、社会的価値を考えないと長くは続かない。

それは自分の為ではなく、周囲の考える価値を創造してゆく必要があるのだ。

私は、子供のころから剣道をやっていた。

一生懸命練習し、県大会なども出たことがあったが、結構、マイナーなスポーツの為、かなりお金も時間もかけたが、高校2年の時に部長になってはみたものの、アルバイトが忙しくなってしまって後輩にその座を譲った。

別に、家庭環境的にはお金に困っていたわけではなかったが、アルバイトという小さな経済活動のなかで、学ぶことが多く、はやく社会に出て活躍したいとの思考回路の変更が「働く楽しみ」というものに変わっていってしまったのである。

剣道では、なかなか経済活動が難しいし、警察官とか警備会社に就職するには多少有利かもしれないが、それだけである。

その後、コンピューターの専門学校の夜学に通い、新しい分野を目指したのだが、たまたまアルバイトの延長線で起業してしまったから、プログラマーにはならなかった。

起業といっても、輸出関連の下請けの会社。

仕事を取ってくる立場になって、いろいろな勉強をした。

簡単な話だが、元受の人たちに喜んでもらう仕事の仕方をしてあげればよいのだ。

面倒くさい書類手続きを代行してあげる、時間は絶対に守る、こちらの都合で仕事を断らない、頼まれた仕事はそれ以上の仕事でお返しする。

喜んでくれる人の数が、仕事の数なのである。


あ、時間だ。

この続きは、明日。




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2017年03月19日

投資の価値。

投資と消費は、似て非なるものだ。

 


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いかにも、古めかしいモンブランの万年筆。

IMG_3209

先日、ある場所で見つけて、衝動買いしてしまった。

べつに、そう高いものではないが、かなりの年代物で、多分、当時の私には買えるものではなかったと思う。

IMG_3210


この写真のものは、私が初めてだした出版物が売れ、印税が入り、ハワイにいったときに自分へのご褒美として買ったパーカーの万年筆である。

当時、私としては、執筆しているときから、印税が入ったら「パーカー万年筆」を買いたいと思っていた。

何となく、万年筆というのは、ボールペンなどと違った雰囲気で、文筆家っぽいところが好きで、原稿を書く際、しばらく使っていたが、どうも私には細すぎたせいか、買って満足してしまって、すぐに使わなくなってしまった。

もっとも、当時からほとんどワープロ専用機で原稿を書いていたから、ほとんどが校正作業の時だけしかつかわない。

その後、しばらくたってから、またもや出版による印税が入り、そこで実用性を重んじてウォーターマンの万年筆を買い、これは様々な契約のシーンで活躍した。


IMG_3211


我々、不動産のような大きな金額を扱うものにとって、契約の行為というのは、ある意味セレモニーであり、特に、当時、住宅販売の仕事をしていると、お客さんは、不動産を買うのが一生に一度の人だっている。

私自身が買う時には、そんなに気張らないが、お客さんの契約の時には、ちゃんとスーツを着て、書類は皮のアタッシュケースに入れ、契約の朱肉は本物の朱肉を用意し、調印には、このウォーターマンの万年筆で署名をしてもらう。

というような演出を行っていた。

私の営業時分を知る人は、様々な拘りを知っている。

だいたい、男などの場合、お金をかけるところは、たかが知れている。

時計とスーツとネクタイ、そしてバックと文房具くらいだ。

昔は、そこに拘れるか、拘れないかで仕事のできるできないが決まってしまう気がした。

最近、あまりこだわらなくなってしまったせいか、何となく、当時が懐かしく、今の人たちには理解ができない懐古的な話だが、やはり拘りに投資するのは必要だと思う。

すべてのこだわりがなくなり、すべての欲求について意味を持たず、断捨離とか言って、最低必要なものしか買うことはないというのでは、ただ食べれて、寝て、与えられたものだけをこなすだけの人生って、どうなのかを考えざるをえない。

先に書いた皮のアタッシュケースは、最初に契約した時に頂いた報奨金に小遣いを足して買ったもので、当時、5万円くらいした。

店のショールームで、私が買うまでは売れないでくれと願い、報奨金をもらった翌日に、急いで買いに行った。

仕事の道具に投資する。

その善循環で、仕事もうまく回りだしたし、他の人たちとは違った顧客を相手に仕事をしていたからこそ、トップの成績を譲ることはなかったのだ。

人には、それぞれの雰囲気がある。

それは、個性であり、名刺の出し方がどうの、お辞儀の仕方がどうのと教育することがあるが、それは礼儀をわきまえていれば足り、仕事は個性が重要なのである。

自分に投資する。

毎日、仕事帰りにお金を消費するより、目標をもって投資する姿勢が、結局、将来に役立つ人格につながるのである。

ん〜、そういえば最近、万年筆、使う人、いなくなったなぁ。

では。


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2017年03月18日

三崎の蔵、決まりそうだ。

今月、J−COMテレビの「大人の歩き方」で紹介した物件、売れてしまう。

 


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ずっと持っていた物件だが、なかなか自分たちだけで運用するのは難しく、地域活性化に時間がかかるため、一部の物件を賃貸と売買で貸すことにした。



この番組で紹介された「蔵」の物件のほうと、併せて商店街の中にある古い蔵造りの物件も借りたいということ。

特に、番組で紹介されている蔵は、寿司屋さんをやりたいという人が多く、さすがに寿司屋の知り合いが多いことから断り続けていたが、今回は和風喫茶みたいなのをやりたいということで、それならばと話に乗ることにした。

もう一つ、この番組で紹介されている三崎港バス停前の物件は、素晴らしい立地条件なので、だれか、カキ小屋みたいのやってくれないかと考えている。

それとか、隣に山田屋という酒屋もあり、ここと提携して、昔、野毛にあった串揚げ屋みたいに、串揚げだけ立ち飲みで提供して、酒は酒屋で買ってきて飲ませれば、このご時世、1500円もあれば足りるサービスが提供できる。

このほかにも、ちょっとした旅館ができそうな物件や、三浦映画舎の2階、3階もあるので、何かやりたい人がいれば、ご連絡を頂きたい。

東京オリンピック前に開業すれば、ちょっとしたお金は稼げるのではないか。

ほんとに、最近、目に見えて三崎の町が良くなりつつある。

どんどん、若者や中年が頑張って、結果的に街も個人も、潤うような事業ができればよいと思っている。

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2017年03月17日

不動産投資にも影響する人口ボーナス。

結構、人口ボーナスを知らない人が多い。

 


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ん〜、ブログランキングが上昇してきた。

不動産投資に関することを書くと、順位が上がるし、閲覧数も増える。

気を良くして、本日も不動産投資について書こうと思う。

世界的な発見として、人口ボーナスというのがある。

これは、子供と高齢者の非労働者の数を、成人の労働者の数が上回り、経済を後押しする時期というものを人口の増減で表したものだが、日本は1990年に終了している。

私の朝礼でも、再三、この現象について伝えてきている。
※ ユーチューブで「倉橋隆行 朝礼」で検索してください。

1990年というのは、あのバブル経済崩壊の時であり、あのまま放っておけば、自然、経済は普通に戻ったはずなのに、当時の日銀総裁、誰とは言わないが、まったく経済がわからないまま、高金利誘導、総量規制、規制緩和の終了と、馬鹿げた作戦に出たから、現在も日本経済は沈んだままだ。

だからといって、今後、適正なインフレが起きて、経済が立ち直るかというと、現状のご覧の通り、大企業でさえ、なかなか難しい状況に陥っている。

人口ボーナスというのは、歴史上、ワンチャンスであり、これらが世界中を駆け巡るわけだから、同じ地点で同じ仕事をしていたところで、再度、チャンスが訪れることもない。

先日、サウジアラビアの国王が来日し、脱石油の協力を求めているわけだが、彼らは新たな投資先を探しているのである。

今後、日本のビジネスチャンスは、残念ながら製造業ではない。

すると、大量な人間も必要がなく、効率よく事業を回せるサービス業と金融業ということになる。

例えば、親からの財産を引き継いだ人たちは、投資に対する実力さえあれば、稼ぐことができる。

また、私のように一代でそれなりに不動産投資でストックがあると、新しい事業に着手できるし、さらに有利な展開ができたりする。

既に、バブル崩壊後の二極化が進んでいるのである。

人口ボーナスが終了した先進国のすべてが二極化していることを考えれば、ちゃんとした人生を組み立てて、資産の向上に励むことだ。

現状でも、アルバイトのようなことを繰り返して収入が少ない人たちもいれば、年収1000万円を超える若者もいる。

また、若くして数億円の不動産投資を行っている人もいたりする。

稼げない人は、徹底的に稼げないのに、稼げる人は徹底的に稼いでいる世界。

稼げない人に限って、日常に不満をもって転職を繰り返し、残念ながら徹底的に稼げない部類の人になってしまう。

以前にも書いたが、会社員というのは、その勤め先で価値が違うのだから、まずは乱暴なことを考えずに、将来に備えることをお勧めする。

それは、サラリーマンである価値にレバレッジをかけて、首都圏の不動産に投資することだ。


では。

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2017年03月16日

飲食店舗、社員&アルバイト募集!

三浦市三崎の三崎港ラーメン、佐賀県伊万里市にある伊万里ちゃんぽん、長野県佐久市にある伊万里ちゃんぽん、そして埼玉県白岡市の新規伊万里ちゃんぽんの社員、アルバイト募集。



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ちょっと急激に店舗を増やしすぎた。

急成長と急拡大を続ける飲食店事業において、今回、社員を募集している。

下記ユーチューブは、白岡店舗制作の様子。

この仕組みで、どんどん店舗を増やそうと考えているが、人材が足りない。




今回、募集しているのは、店舗運営している山田屋と伊万里ちゃんぽんだが、普通の飲食店に勤めるのとは違い、将来の独立なども支援するのだから、ぜひ、積極的に参加していただきたいと考えている。

既に、三崎の美容院は、当社の支援制度を活用して、今年から独立している。

下記は、UNOの模様。



ラーメン学校なども行っていて、事業で失敗する確率は極めて少ない。

下記が、ラーメン学校の様子。



グループ全体で支援しているので、安心な起業だと思う。

ぜひ、だれかいれば、声をかけていただきたい。

問い合わせは 0120−177−213 CFネッツ人事部まで



あ、ついでに、新卒、中途も募集している。

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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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2017年03月15日

不思議な体験。

波動で健康が維持できる。



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サイボウズって行動管理をするシステムを使うようになって、行動予定を書いた手帳をなくすリスクがなくなった。ノートを付けていると講演や出張の予定を書き込んでいたから紛失するとスケジュールがわからなくなるし、他人に迷惑をかけられないから全部電話をかけて確認をした。サイボウズはなくなっても行動がわかるから便利だと思っていたら、サーバーがダウンして見られなくなって、今日の予定がわからなくて昨日からずっと不安だった。
自分の行動がわからないというのは怖い。
付き合うにはちゃんとしたところと付き合わないと駄目だなと思っていて。
これは致命傷になる。お客さんに迷惑がかかるから気をつけないといけない。

昨日の夜から三回、波動が送られた。朝起きたら目の前が明るい。花粉症もなくなった。思い込みかと思っている人もいるだろうけれど、毎週金曜日に家に届くそうらしい。
今日はあと三回、波動がとどく。
この人と仲が悪くなったら悪い波動が送られてきたら、怖いよね。
新しい技術はリスキーだと思っている。その人が考え方によってはよくも悪くもなる。それが事実とすれば。
この間も検査結果が出て、数値がある一定のところから飲みすぎているから下がらない。それでも昨日も少し飲みすぎたけれど二日酔いしていない。
7週間で治るそうです。7週間後に検査に行って数値が下がっていたら凄いこと。
体感的でないから波動が本当に送られているのかわからない。
夜中の四時に目が覚めて、なんだか少し調子がいいと感じた。朝8時にも送られてきていると言うから、朝、花粉症の症状が消えていた。
目は少し痒いけれど、7週間たって自分が本当に良くなっていたとするなら凄いことになるかもしれない。
会員の人にパッケージツアーとしてホテルに来てもらって波動を受けてもらって、そこで1日過ごしてもらって治療と一緒だから医者に来てもらう必要がない。なんだか詐欺っぽいけれど。
実際に治ったら凄いと思う。
今度、その先生の講演を聞きに行くけれど。これはすごい技術かもしれないと感じる。多少費用はかかるけれど、健康を買える感覚ならいい結果になるかもしれない。7週間だけで終わり。それでも気になる人はメンテナンスとして続けるのもありだけれど。それだけで終了する。
皮下脂肪も治るそうだし、目の前も明るい。昨日は打ち合わせが重なって、その後に深酒をしたけれど、いつもなら元気が無いのに全く問題ない。
自己満足ぽく聞こえるだろうけれど、建物に波動が送ることが出来て社員全部が受けることが出来て健康になるとするなら、コストを掛けても安いかなと思う。
健康って大事、健康を害すると行動がおかしくなる。そうなると体がもっとおかしくなるから病院に行って薬をもらう。するともっと悪くなる。それの繰り返し。ならない前提でいったら病気にならない。
全員が健康になれば面白いよね。
社員全体が健康になれば、健康な考え方になるからある意味良いじゃないかなと思っています。
7週間、毎週金曜日に送られてくるそうだから金曜日は家で執筆の仕事をしようと思っている。お願いします。






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2017年03月14日

不動産投資で成功するコツ。

やはり不動産投資の記事は、閲覧数が増えるようだ。
上位を狙って、今日も書いてみる。
 


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ゴルフに例える話は、以前にした。

道具が大事だという話だが、事業も不動産投資も道具が大事。

さらに市場性である。

都心部は利回りが低く、地方の物件は利回りが高い。

にも拘わらず、金融機関の貸出レートは変わらないのだから、地方の物件のほうが得だという乱暴な理論を真に受けて投資する人たちが、結構、多い。

もちろん地方は地方で、そのエリアエリアでの市場性があるから、上手に運用できれば、それはそれでいい。

ただ、初心者やストックのない人には、少々、厳しい結果となってしまう可能性が高い。

IRR(internal rate of return)という投資指標の見方がある。

詳細は、私の著書「不動産投資 成功の方程式」を読んでいただければわかる通り、投資には、投資した金額と回収する金額があるのだが、回収する金額の中には「売却益」というものが含まれる。

すると、現状では、10年ほど前に購入した人たちの結果からすれば、明確に都心部のほうが利回りが高いということがわかると思う。

また、不動産投資で成功するには、追加で投資する際に、資本率を高める必要がある。

不動産投資で重要なのは、キャッシュフローである損益計算だけでなく、資本を表す貸借対照の概念が必要であり、現状のような低金利時代では、元金が強烈に減って、都心部の物件は、価格上昇をしているから、時価
額計算で金融機関は評価するから、そこでいわゆる担保評価が向上していれば、さらに再投資で有利に展開ができるのである。

その辺の理屈は、意外に教わることがないし、不動産投資のコンサルではなく、販売会社などが、適当な理屈をつけて販売するから、いつまでたっても、成功する人の数より、失敗する人の数のほうが多くなってしまうのである。

いよいよ3月末が近づいている。

金融機関の動きも、鼻息が荒くなってきている。

とりあえず、当社の会員の方は、担当者にご相談を入れてもらうと、面白い話もあるかもしれない。

また、当社の会員以外の方も、東京、神奈川、名古屋、大阪の各部署で、個別相談も行っているので、ぜひ、ご利用いただきたい。

あ、そろそろ時間だ。

今日は、鎌倉カントリーで、ゴルフをば。


では。

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2017年03月13日

不動産投資で物件を増やすには。

個人の信用力と物件の担保力、そして法人設立で信用力を増すこと。



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先日、10年ぐらいお付き合いのあるお客さんから、奥さん名義で会社を作ってそこで物件を買い足している。年齢もそこそこになったからサラリーマンをやめたいと。家賃収入もあるし、これからは物件を増やしながらやっていきたい。そんな相談を受けました。
私の方の結論としては、サラリーマンは辞めてはいけません。

最近サラリーマン大家さんの人の中から、サラリーマンを辞めて専業大家になったほうがいいみたいな流れがあるらしい。不動産投資で見たらたしかに楽にはなるけれど、信用力で見たらサラリーマン大家さんを辞めた途端に信用力が無くなる。
自分で開業してからは不動産を個人で買えなくなった。サラリーマンの時に5億円くらい買えたのも、バックに前職の会社があって年収もついてきていたから。
前の会社が20人ぐらいの規模の時に住宅ローンを組もうとしたら、会社の信用力がなくてローンがつかなかった。仕方がなく公務員の父親に頼んで連帯保証人になってもらった。つまり、親の信用力を使って住宅を買うことが出来た。前の会社の信用力だけでは買うことができなかった。

そうなると会社を大きくして信用力を上げていくしかなくなる。
どんどん出店計画を建てて利益を上げていったり、企画、賃貸管理部門、リクルート活動の管理職をしていて営業から降りていた。管理部門でそれなりの年収だったから信用力がついた。会社も評点が高く、会社も安定して営業も安定しているから大きな物件を購入した後にも1Rを幾つか買えたのも、会社の信用力と個人の信用力、そして物件の担保力があったから。
どれかが欠けても購入できなかった。

講演や不動産所得があったから創業当時でもなんとかなっていたけれど、会社を大きくしないと社員の信用力がなくなってしまう。中小零細で利益が出たとしても会社として安定はしない。
前の会社で130人ぐらいまでは大きくしたのと、学生時代に起業した時には7人までは会社をやっていた経験がある。だから7人から20人までが一番苦労した。
今の会社が安定してきて不動産業界では上位数%に入るブランド力がある。不動産会社に見えるけれど弁護士、税理士が在籍している。ここの価値感が全く異なる。だから、社員がローンを組んだり物件を購入したり出来るのも会社の信用力と個人の信用力が合わさっているから。そこを勘違いして、今まで購入できたからといっても退職したらすぐ購入できない。
会社の信用力を高めるために会社で不動産を購入している。会社の信用力を上げることが社員全員の信用力を上げることになる。これが会社の作り方。

最初にお金をかけるところにお金がかけられないともっと損をすることになる。小さい会社でコツコツしても小さい器だから勝てない。勝てないところで勝負をするから疲弊をして資金が枯渇してしまう。資本の投下を間違えると上手くいかない。
三崎で上手く言っているのも大きい器を準備したから。キッチンがあるから大量注文のお弁当も受注できるけれど、カウンターキッチンのお店だったら受注することが出来ない。技術者だって雇えない。最初に計画をしてブランディングをしながら器を作っていく。お客さんのターゲットを決めて投資をしていくから上手くいく。

そういったことを相談で答えたら、サラリーマンを辞めない方向になった。まだまた、資産を伸ばすことが可能だから、そして会社をもっと伸ばせる。信用力がある。器もちゃんとしたのが出来た。さらにそれを私達が運営している。物件を購入するときも管理出来るというのは万が一のときでもカバーが出来るから、金利が安くなるし管理もちゃんとしている。
これから先はどんどんと淘汰されていくから、それなりに所得があって不動産投資が出来る今の仕事を大事にしていったほうがいい。
価値ということについての物事の考え方、これは不動産にも一致します。
社員も自分の価値を使ったほうが良いと思います。買えるうちに買ったほうが良いと思います。





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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年03月12日

本物のなかにしか、解決策はない。

 『愚者は偽りの中で逃げ道を探し、賢者は真実の中で「解決策」を見出すものである。』
 


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先に結論付ければ、偽りのない本物の人間、本物の会社になれ、ということ。

「ウソツキ」は嘘をずっとつき続けなくてはならず、その行為は愚者であり、ずっと逃げ道を歩きとおさなければならない。

賢者は、真実から解決策を見出し、真実の中からプランを考えて行動するものである。

実は、そちらのほうが簡単な生き方だということを知っている。

しかしながら、現在では、我々からみて、確実に詐欺だとわかるトラブル事案なのに、どうも騙される人が多い。

騙すほうも悪いのだが、騙されるほうも、何となく「得する」つもりで騙されているから、結局、裁判になったところで、裁判官は同情することがないから、騙したほうの犯人は、かなり軽い刑で済んでしまうから、またもや手を変え品を変え、詐欺師を本業で行っていたりする。

昔、当社に某有名人の父親(その部分は本物)が来て、凄い儲かる話を持ってきた。

登場人物も、有名人で固めていて、いかにも本当に儲かりそうな話だった。

また、投資資金も3500万円くらいの金額で、ちょっとひねれば現金で用意できる金額だった。

3500万円を投資すれば、1年半くらいで1億5000万円くらいで売れる。

しかし、話がうますぎるので

「では、これから〇〇銀行の担当者を呼ぶので、半分くらい融資が受けられるなら、半分はうちで持つから、半分は自分たちで調達してください」

というようなことを言ったら、検討しますといって、その後、現れることはなかった。

我々、実業で仕事をしていると、かような詐欺まがいの話は、充分、見抜くことができる。

そして、会社が大きくなればなるほど、いろいろな案件が持ち込まれるようになってきていて、不動産だけにとらわれない事業も創造している。

その際、重要なのはキャスティングである。

本物は、本物と組んで行うから、リスクは低い。

会社でも、ニセモノの企業は必ずつぶれる。

表面上、かっこいいことを言っている会社があるが、実際、調べてみると決算内容はひどい状態にあったりする。

昔、様々な企業が粉飾決算をすることができていたが、最近では厳しい状況になっていたりするから、嘘をつき続けるわけにはいかない。

最近では、超一流企業も、粉飾決算がばれて、外資に買われたりする時代だから、就職する際にも入念に調べる必要がある。

いずれにしても、会社も個人も、嘘はつかずに、さらに表裏のない生き方が重要なのではないかと思っている。

もっとも、嘘をつく人というのは、結局、弱い人間なのである。

では。



図1


新卒採用


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中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

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2017年03月11日

事業で成功するこつ。

そのうち出版しようと思っているが、ちょっとブログ順位上昇の為に書こうと思う。
 


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凄い簡単な話をしよう。

最近、ゴルフを行っているが、実は20歳の時に始めたゴルフがなぜうまくならなかったかというと、途中であきらめてしまったからだ。

なんだぁ、継続しなかったから成功できなかった、みたいな話か、とは思わないでほしい。

なんであきらめたかというと、楽しくなかったから。

では、なんで楽しくなかったかというと、うまくなれなかったから。

では、なんでうまくなれなかったかというと、当時、ゴルフを始めた時には、「もらいもの」のクラブを使っていたからだ。

では、最近、ちょっと上達したり、楽しめたりしているのは、お金を出して自分に合ったクラブを買ったからだ。

事業も、同じようなものである。

最初に投資ができないと、つまらないことばかりが起こり、やがて疲れて辞めてしまう。

例えば、不動産業でもそうだが、お金に余裕がない人が始めると、他の資本に頼らなくてはならないし、自分で好きなことができないし、満足な社員は雇えないし、満足な会社の管理もできない。

当社を退職して、自分たちで事業を始めた人もいるが、成功体験のない人は、残念だが成功することができない。

当社のビジネスモデルをそのまままねたところで、そんなに簡単にはうまくいかない。

そして、

事業を行う場合、最初に必要なのは、事業に必要な資本だ。

例えば、本日、三崎で取材を受けることになっているが、三浦市三崎の下町活性化事業では、多くの飲食店を開業させている。

ここでも、地元の人たちから、どうせ6か月ももたないだろうといわれていたが、良い意味で期待外れで、なんとなくうまくいっている。

なぜなら、最初から資本投下しているからだ。

特に飲食店の場合、飲食店に勤めながら預貯金をためて、やっとの思いで小さいお店を開業するが、ここがあまりうまくいかない理由となる。

例えば、10席の店の平均単価が1500円の店の潜在的な売り上げは、満席で1万5000円だ。

2回転したところで3万円、例えば40席だったら6万円、2回転で12万円である。

ちゃんと計画ができて、広告宣伝費がかけられての開業であれば、40席で開業したほうが良いのだが、残念ながら資本が追い付かないと、やはり難しく厳しい経営状態を強いられる。

もちろん、すごい技術があって開業するなら別だが、成功した経営者は、徐々にこの理論が身につき、小さい器から大きな器に移動することになる。

ちぇっ、じゃあお金がないと何もできないっていうのか!と怒られる人もいるが、そのようなひとは、夢は大きく、お金がない人だ。

そのような人にアドバイスをするとすると、まずは計画を立てながら充分な資本を調達しなさいとアドバイスする。

その他は、小資本でできる事業として、不動産投資で資金をねん出したり、場合によっては、親から借りるというのも一つの手だ。

ま、親から断られる事業だったら、それは、その人や事業に信頼性や確実性が少ないということだ。

不動産投資でも、お金がないからフルローンでリスクの高い物件を購入するという人がいるが、それは事業計画というものが最初から破たんしている計画だ。

誤解を避けるために付け加えるが、私自身は無一文から学生時代に起業した経験がある。

それは、輸出の会社の人材派遣のような仕事で、それなりに付加価値のあった仕事だったから稼げたが、その仕事が駄目になった時には、危なく付加価値の低い仕事に流されそうになったことがある。

経験則上、最低必要な資金と知識と、経験がないと事業はうまくはいかないのである。


あ、付け加えるが、ゴルフの上達方法は、一緒に行く人にも影響を受ける。

事業も、パートナーシップが重要だということも付け加える。


では。



図1


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2017年03月10日

成功する方法。

不動産投資なども、規模と質にこだわることだ!
 


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先日、ある方から相談を受けた。

不動産投資で法人化し、ずいぶん物件も買えだしたので会社を辞めようと思っているとのこと。

資産背景を見させていただいたが、これはやめるとまずいと思った。

はっきり言って、法人にはなっているものの、法人レベルには達していない。

「ここまで買い進められたのは、サラリーマンとしての実力です。不動産投資法人の実力ではありません」

即座に、会社を辞めるのを辞めてもらった。

最近、巷では、ちょっと不動産投資で儲かりだしたからと言って、サラリーマンを辞めてプラプラしている人がもてはやされているようだが、それは大きな間違えだ。

私自身も、40歳の時には、サラリーマン収入を賃料収入が上回ったが、借金のあるうちは、つねにリスクが付きまとうし、そもそも、当時、サラリーマンとしての評価があったからこそできた不動産投資である。

現在は、不動産を軸とした事業を展開しているから、不動産投資自体は事業で行っている。

事業の規模となると、現在は、アルバイトも含めると120人以上は雇用しているが、グループ全体としては、まだまだだ。

だいたい、一人で事業を行っている程度では、個人事業主であり、社会的信用度合いは低いし、10人以下のレベルは、私自身が学生時代に起業した時と同レベルである。

中小零細企業というのは、残念ながら社会的信用度は低いし、帝国データバンクなどの調査会社では零細企業である。

せっかくサラリーマンで、優良企業に勤めていて、不動産投資でうまくいっているのに、わざわざ個人事業主レベルに信用力をレベルダウンさせる必要があるのか。

いやいや、サラリーマンは自由な時間がとれない、と反論する人もいるが、サラリーマンほど自由な時間が取れる商売はない。

私のように多くの経営に携わり、出版物も多く出し、建築などのプランニングなども行い、ほぼ毎年、新しい会社を起業していると、休みなんてほとんどない。

当社の場合、年間休日は110日+有休消化だと、年の3分の1は休みだ。

これ以上、自由な時間がほしいという理由は、自分のライフスタイルから割り出せばわかるが、それでもサラリーマン以上の自由な時間がほしいというひとは何に使いたいかわからない人なのだろう。

かようなひとに、お金も時間も与えたところで、単純に浪費するだけなのだから、なにをやっても成功などできない。

最近では、素人の人たちが、様々なうまい話をしながら、結局、商材を売ったりしているようだが、それは所詮、仕事であって、自由な時間を得たから行っているというものではない。

仕事も遊びも、うまく時間をコントロールし、豊富なお金があって、初めて成り立つものである。

そう考えると、優良企業に勤めているサラリーマンは、今後も不動産投資や法人化した事業の拡大ができる。

今ある環境で、できることを最大限に活用することこそ、将来の価値の創造につながるのである。

ちょっと、生意気なことを言わせてもらうが、これは、私自身の実体験の話だ。

では。



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2017年03月09日

今年も、8月15日、三崎城ケ島「夏祭り」開催!

今年も、三浦プロレスや様々なイベントで盛り上がります!
 


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今年も、8月15日に「三崎城ケ島夏祭り」が行われる。

これは一時中断していた花火大会をも復活させ、衰退しつつある三崎、城ケ島地区の活性化を目的としており、今年、6年目になる。

昨年は、多くのイベントのほか、覆面レスラー軍団の三浦プロレスもお披露目され、今年も開催される予定だ。

きっかけとしては、私が三崎に引っ越してきたときに、三崎港では花火大会が行われていたのに、突如、中止となり、代替えとして夜市を8月13、14日に行われるようになった。

この時、実は、この花火大会が一番よく見えるビルを購入し、屋上にジャグジーまでつけて、鑑賞の準備をしていた。

何度か、商工会議所には交渉したのだが、なかなか再開されることはなく、あきらめかけていた。

しかし、様々な場所で、この花火大会がなくなったことで、残念がる人たちが多く、一番印象的だったのが

「子供や孫が来なくなった」

ということである。

よくよく考えれば、三浦市の道路事情はひどく、お盆の時期には大渋滞は避けられない。

その不快な気分を味わう代償の花火大会がなくなれば、来る理由もなくなる。

そんなときに、ある人から声をかけられ、サマーフェステバルと称してイベントを行い、夜に花火を打ち上げてしまう案を出され、それにのった。

もちろん合法的に下話を進めたうえでの話だ。

実際、これが大成功。

その後、5年続き、今年も行うことになった。

これらの事業の特徴は、行政や消防、警察などのいろいろな人たちの協力のもと開催できているが、すべて助成金や補助金に頼っていないところにある。

助成金、補助金は、今後、削減される傾向にあるし、結果、継続性を失いかねない不安定な事業となる。

民間でやれることは民間でやる。

それをサポートしていただく行政などの形態ができあがれば、欧米並みの地域活性化策などがスムーズにできるようになる。

行政などの予算などに影響されることなく、地域の住民や来場者、イベント開催者などの利益者負担とする寄付金や参加費などの予算で実施できている「夏祭り」なのである。

この三崎城ケ島地区の成功例を日本全国で悩んでいる行政や商店街に伝えてゆければ、二極化の進む日本国内の過疎化地域の活性化につなげることができるのではないかと考えている。

ついでに、旧三崎中学校で始まるサッカー教室。

これも、廃校を活用した地域活性化の一端の事業である。



図1








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2017年03月08日

できない環境にいれば、できない人になる。

だから、自らできる環境を作り上げることだ。



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昨日、打ち合わせをした相手に、社長みたいなセレブになるにはどうしたらいいですか。なんて聞かれた。「セレブ」って有名人とか名前の通った名士とかそういう意味だけれど、お金持ちのことを指して使われていたりするからか、セレブだと思われてしまったようで、ヨット持ったり、車を持ったりしていても、それってセレブではないよって言っている。
ただ、子供の頃からお金に困ったことがない。お金に困ったことがないといってもキャッシュを掴んでいるわけではない。仕事は比較的順調に行っている。たまたま、この業界に入ってから運が良くなったのは。その前は結果的に仕事がなくなったりしていた。
サラリーマン時代に印象が残っていることは、
前の会社に入社をして一年半で赤字店舗の副店長になって立て直しをして黒字にした。そのときに報奨金がもらえなかった。その時は流石に社長に言いに行ったら、「しょうがないね」と言われた。
「しょうがないね。環境だから」その時は流石に腹が立って辞めてやろうと思ったけれど、よく考えてみたらしょうがないなと思った。

それは、自分が置かれた環境だから。事務所を黒字化させて翌年には更に小さい店舗に回されたけれど、ダントツのトップになった。
その時に頭にきたから、原動力にして結果で結論を出そうとして所得も上がる様になった。その時に、よくよく考えてみると、できない環境にいてだから出来ないと言っていたらできない。だけれど、出来ない環境でも出来る方法を考えると出来るようになる。考え方は一緒でも、出来ない人はできないと決めちゃうからできなくなる。

前の会社で入社して3ヶ月目から4年間、広告の仕事をしながら出店計画やリクルート計画もやっていて、入社した当時は20名ぐらいしかいなかったけれど136名になるまで出店とリクルート活動をやっていた。
その中で、問題を起こした部署を見て、その半分が駄目な考え方をする人だったから辞めてもらった。いつも忙しいと言っているのに売上が上がらないから赤字が続いている。よく見ると問題はその人達の能力だと思ったから、人数を半分にしても出来ると思って、徹底した考え方や具体的な戦略をその人たちに教え込んだ。
何をしたかというと、地主のところに行って勉強させてくださいと御用聞きをやるように行動をおこして、問題点があるところを吸い上げた。宿題をもらって全部解決したら話たファンになってもらえる。そうなるとこの部署はダントツのトップになるといって、吹き溜まりの事務所を3年経ってトップにした。付加価値の高い仕事にシフトをしたから経常利益が上がった。
手数料が取れるちゃんとした仕事をして、役に立つような形でやっていたら、いろんなトラブル処理をしながらアパートを建てたり、マンションを建てたり買ったりして付加価値が違うことをした。
結局、前職の会社では担当事務所が報奨金ナンバーワンになったのはそれは仕組みが変わっただけ。問題は考え方だけ。

昨日、話があって面白いと持ったのは、二代目の会社は総じて駄目だそうだ。創業の会社はすごい良かった。二代目の会社はだめ。なぜか。
なんで会社が大きくなったかというと物事の考え方が謙虚だから。わからないことを謙虚に任せることが出来る。
ところが二代目になると謙虚が無くなり高飛車のことを言ってしまう。結局総じてダメになる。

もう一つ、創業当時の状況を参考にして伸びてきた会社がある。規模の拡大とビジネスモデルが急激な利益を上げたのが損金で計上されて、山高ければ谷深し。谷が深い時にちゃんと経費を賄っているような利益が出る仕組みだったらいいけれども、谷が深い時に経費を取り返すのが大変なことになる。3年で取り返せないと会社の場合は金融機関が貸したお金を返してくださいと回収に来るから、より高利ところで借りなくてはいけないということになる。

コツコツと積み上げてきているから、なんとなくうまくいっている。この「なんとなく」がいい。大儲けは関係ない。なんとなく利益を上げ続ける、それが長寿の秘訣だと思う。
ビジネスモデルは大体10年持たない。大事なことはのびている時に新しい事業をトントン起こすこと。その中で一つだめになったらやめればいい。我々、コンサルの会社は何をやったって良い。一番いいところの勝負でいつも勝ち続ける。これが一番大事だと思う。
評点でいくと日本の不動産の上位の0.3パーセントを超える。
評点が高いと住宅や投資用のローンが組めるし、人的信用力が上がると金利も低く借りられるし、いろいろなことが出来る。
評点は我々の通信簿だから、もっと高く上げたいと思っている。
大事なことは成功している人たちはみんな謙虚だから、謙虚さを忘れないでください。




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2017年03月07日

旧三崎中学校グランドで・・・・・

サッカースクール開催!
 


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図1

三崎商店街のなかにあるMFクラブ、MF接骨院を経営している鈴木将太君は、元ジェイリーガーである。




かねてより、その元ジェイリーガーであることを公表したほうが良いといっていたのだが、元ジェイリーガーはジェイリーガーで、何か気まずいらしく、あまり表だって公表していなかった。

ところが最近、スポーツクラブのほうが調子が良く、段々、元ジェイリーガーだということが周知されてきたことから、サッカーを中心とした地域活動を行うことになった。

これは、三浦市全体でサッカー熱が高く、サッカー人口も多いことから、まずは小学生を対象に初心者からプロを目指す子供まで、英才教育を行うとともに、成長期独特の怪我などを回避できる技術なども伝授し、健全な青少年の育成を目的としている。

場所は、元三崎中学校のグランドを借りて行い、鈴木将太だけでなく、様々な人脈で講師陣を投入する予定だ。

最近、徐々に変わりつつある三浦市ではあるが、残念ながら人口の減少は食い止めることはできない。

今回も、新たな取り組みであるが、子供たちの学力だけでない能力開発という意味では、一つの魅力づくりになるのではないか。

出来れば、このサッカー教室からジェイリーガーを輩出できることになれば、三浦市の魅力の一つになるかもしれない。

では。





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今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

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今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

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2017年03月06日

機械は壊れれば直せるが、人間はそうはいかない。

会社も成長すれば、その時期によってやることは違う。



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機械は交換すればなんとかなるけれど、人間はそういう訳にはいかない。
最近はいろんな技術が進んで、細胞を若い時に取り除いておいて、そこから培養して細胞を積み替えることが出来るらしい。臍帯血に生命力が濃縮されているそうで、それを体に打ち込むと120歳まで生きるらしいから、この前打ってきました。
他にも、技術が発展していくと病気が無くなるらしい。
日本ではその治療ができないらしいから、海外で病院を作ってリゾート施設として一週間旅行気分でいくと、2,3日で治ってあとは追加で遊んで帰ってくれば治療が完了。治療が完了した後は病院に行かなくても治療ができるらしい。本当かどうかわからないけれど、120歳まで生きるなんて話を聞くと、欲が出てくる。子供の頃なんて50歳ぐらいまででいいやと太くて短い人生でいいやと思っていたのが、最近は太くて長い人生が良いと思うようになった。

知り合いの社長は夫婦でのんびりしながら週に2,3回ゴルフを楽しんでいる。それでも会社が成り立つ。
うちの会社もそろそろそうなってくると思うので、色んな角度で、現場じゃなくて、違うところで研究や物を書いたり、講演したり、発表したりしすることを意識しだしている。
それを継続するためにはシステムを作って物事を動かす。ある意味では従来にないような不動産業の効率を追求できる。
いま、弁護士、税理士がいるから滞納ミーティングも最近は法的、税的な手続きが出来るようになった。そうするとシステム的に動けるから毎年の計画や仕事の可視化が出来る。そうなると結果だけ見て経営判断が出来る。

それを真似しようとしても仕組みができていないからうまくいかない。仕組みというのは例えばセミナーをすると決めたら、企画の人たちが日程をいれて打ち合わせを決める。実行して集客をする。それで講演をして個別相談をする。そういう仕組みになっている。
その仕組みを作るだけで、社員が何人動いているのか?1人や2人の会社では出来ない。
前職の会社では10年以上企画の仕事をしていたから、ノウハウを持っている。賃貸管理もそう、今までやってきたからわかる。仕組みを作ったからいなくても動くようになった。
組織の核分裂がおきている。単細胞だとバイキンが入ってくると死ぬか生きるか二つに一つ。副細胞だとちょっと核が駄目でも他の核で修復できたりする。人は細胞でできている。つまり自然界で出来ている。会社も人で出来ている。登記は紙で出来ているけれど最近は電子情報で会社ができちゃうから紙すら存在していない。
会社は細胞がどんどん膨らんで価値が生まれる、多細胞は単細胞に負けるはずがない。これから会社に強みはまだまだあるから、多細胞であることを感じて、単細胞にならずに、会社の中にいる人は他の仕事もみながら出来る範囲で能力を活用してください。
今年はいろいろな細胞分裂も出来てきているし、また新しいものも出来てきているから、そういうのを意識して取り込んでください。



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CFネッツフェア2017
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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20170326_kkantei
どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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