2009年11月24日
久しぶりの朝礼講話。
１１月２０日の朝礼をアップします！
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本日は、朝から、次の出版物の打合せを行う。
お陰さまで、「不動産投資 成功の方程式」が重版確定になり、多分、この手の本ではベストセラー確定の兆しである。
また、最近、全国で講演を行っているわけだが、出版記念講演でもないのに、著書をもってサインなどを求められたりしているので、なるほど普及率は半端じゃないのかもしれない。
おまけに、私の著書を収集したりしている人がいたりして、わざわざ「賃貸トラブル１１０番」というものまでオークションで手に入れたりして、サインを求められたりしているから、この「不動産投資 成功の方程式」の影響は甚大である。
これに気をよくして、次の著書の企画が進んでおり、休日の都度、企画と執筆作業が続いている。
そんな訳で、これから打合せに。
１１月２０日の朝礼をアップしますので、ぜひ、ご覧ください！
では・・・・・。
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2009年11月23日
資産家のあなたは、狙われている（２３）
いよいよ、つめの取り込み詐欺。
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昨日、画家の秋本馨氏と久しぶりに会い、昔話に花を咲かせた。
やはり、画家の世界も厳しいようで、アトリエを郊外に移すことを検討しているということで相談にのったりしているのであるが、ぜひ、三浦半島に来ていただきたいということで、結局、三崎、城ヶ島界隈を案内して、その後、食事をしてわかれた。
この秋本馨氏は、私より２歳下なのだが、昔は「テンペラ」という技法の絵画を中心に活動していたのだが、この技法、絵の具の変わりに石を粉砕して卵の黄身でといて書く、というもので、結構、手間の掛かる技法の為、日本では、あまり採用している人が少ない。
当社の本部に掲げてあるのが、彼のデビュー作「ニルスノヤコウセン NIRUSUNOYAKOUSEN」。
岩石を書き始めたら飛行船になってしまった、という作品らしい。
テンペラの複合らしいのだが、不思議な味わいのある作品である。
今日は、横浜本部で会議の連続。
いま、ちょっと時間が空いたところである。
では。
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２３）
山田も、本来なら同様で、現状の日本の法律では、なんら保護されることがない。
「このお金、どこに流れたんだろうね」倉橋は、秘書の小林、山田、そして篠原弁護士との打ち合わせの席で溜息混じりに言った。「この詐取した金額の総計って、１０億円できかないよね」
「私も、何処かに隠しているとは思うんですよ」篠原弁護士も溜息まじりに、倉橋の意見を肯定した。「とても病人に使えるお金じゃないですよね」
「お父さん、権藤の前に、お金、騙し取られていた訳じゃない。ひょっとして、その組織に召し上げられたんじゃないかな」倉橋は、反社会的組織の中に、かような不動産詐欺のプロフェッショナル組織があるのではないかと懸念していた。「所有権と抵当権、占有権などのそれぞれ特徴を利用した、素人には分かり辛い法律を巧みに使っている所をみると、それなりの専門家がバックについて動かしてるんじゃないの」
「本当に、馬鹿なことをしました」山田は、自分がしたことではないのに父が行ったことで責任を感じていた。「私がもっと、父とのコミュニケーションをとっていれば、こんなことにはならなかったと反省しています」
「そうなんですよ。世の中、山田さんのような人は本当に多い」倉橋は、山田を慰めるように言った。「資産家や地主はさ、相続のことは常に考えておかなきゃいけない。親子でいつも話し合ったり、知恵を出し合ったりしていれば、山田さんのお父さんも、１人で苦労しなくて済んだのかも知れないね」
「多分、父も、かなり最初の事件でストレスを感じていたのかもしれません」山田は、下を向き、後悔しながら言った。「結局、父は、家族に苦労をかけまいとして、私にも母にも相談せず、１人で悩んでいたのだと思います」
「今度は、山田さんの番だからね。その際には、後継者と相談しながら、資産継承を図って行かなきゃね」倉橋は、冗談ともつかないことを山田に言った。
「もちろん、そのときは先生にいろいろ相談に乗って貰います」山田は明るい表情で言った。「ただ、先生のほうが私より、随分、年が上だから、先生には長生きしてもらわないと」山田は、そんな冗談を言い、談笑しながら今後の計画をみんなで話し合った。
「とりあえず、２億５０００万円の和解で持ち込みましょう」倉橋は、篠田弁護士に言った。
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2009年11月22日
人間、怖いなぁ。
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別に、何ら、どうということはないのに、人気ブログランキングの順位は気になる。
昨日、富山での講演は、「賃貸トラブル１１０番」の復刻版。
いわゆる、私の講演では、昔、古典落語的な典型的な講演なのだが、富山では、始めての講演だった為、どうも、新鮮だったようだ。
そういえば、この題材では、この業界で「教科書」的な著書を数多く輩出していたはずだが、ここの所、不動産投資の関連講演が多かったせいで、本来の業務マニュアル的な講演は少なかった。
久しぶりの演題だったが、考えてみれば、３年以上前が最後だったろうか。
２０００年に「アッと驚く 不動産投資」を書いてから、ずっと不動産投資的な著書や講演だったので、非常に懐かしく感じながら講演させていただいた。
講演は、何と６時半から９時まで。
その後、懇親会。
「もう一件、いきましょう！」とは、朝日不動産の石橋社長。
結局、１時頃にホテルに着き、メールなどチェックしていたら、不覚にも、そのまま熟睡。
朝方、部屋の電気の明るさと、早朝の寒さに目が覚め、２度寝したが、またもや二日酔いは直らず。
いま、富山空港にいる。
本日、古い付き合いのある画家の相談の為、そのまま直行する予定である。
では・・・・・。
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2009年11月21日
本日、富山へ
全国賃貸住宅経営協会 富山支部講演！
せっかく順位が上がったのに・・・・・。
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ブログは、更新が肝心。
ということは分かっているのだが、なかなか時間が・・・・。
てなことで、いま、羽田空港である。
本日、夕方から富山で講演。
最終の航空便に間に合わないので、結局、明日、戻ることになっている。
航空便というのは、いままで、待ち時間が長く、あまり好きではなかったが、最近は、かようなブログを書いたり、執筆をしたりするのに重宝、などと考えるようになるから不思議である。
また、カード会社のラウンジなども、結構、ゆったりと仕事が出来るようになってきているので、不満も少なくなってきた。
ただ、搭乗してからは、新幹線のように仕事がはかどらないのがネックであるが、まぁまぁ、旅気分で仕事を楽しんでいる。
最近は、あちこちで講演が続いているので、聴講のご希望は、こちらでご確認ください！では、間もなく搭乗。
富山へ。
では。
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2009年11月19日
資産家のあなたは、狙われている（２２）
「不動産投資 成功の方程式」重版校正終了！
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昨日、重版の校正が終わり、間もなく重版される。
かなり、いい感じに販売が進んでいるらしく、私自身の出版記念講演の販売部数も足りない状況に陥っている。
まったく、ありがたいことである。
昨日、ＦＭヨコハマの収録に行ったが、リスナーの反響もまずまずのようである。
※毎週水曜日、朝８時１５分頃。「ここが知りたい不動産」という番組を持っているので、ぜひ、お聞きください。
本日は、２週間ぶりに休日をとり、先週買った物件の確認と、新たに購入する物件の打合せに行ってくる。
また、来月早々、久しぶりにゴルフに行くことになっているので、少しは練習でもしようかと、出っ張ってきたおなかをさすりながら、考慮中。
では。
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２２）
「倉橋先生、きましたよ、連絡が」篠原弁護士から電話が入った。
「どう、買主は」倉橋も、結構、楽しみにしていた朗報であったため、会議の最中であったが、電話口に出て対応した。
それは、当時、結構、名が通った外資系のファンドであった。
「取り急ぎ、和解に向けた話合いを行いますか」篠原は、倉橋に言った。「もちろん、当事者ではないので、拒否することは可能ですが」
「いや、それは得策じゃないよ」倉橋は、電話口でいろいろと考えながら、慎重に話した。「この土地に巨額な抵当権が付けられている所を見ると、今となっては、長期で争って売却のチャンスを逃せば、とてもこんな金額で売れる土地じゃない。取りあえず、話だけは先生のほうで聞いておいてもらって、取引がポシャらないように、売買の話を繋ぐ努力だけはしておいてください」
倉橋は、当時、ファンドの不動産取引の異常性を感じ取っていた。本来、ファンドというのは、他人の資金を使って投資をするわけだから、高い収益性を求めて仕入れ金額を最大限圧縮しなければならない筈であるが、当時は、ファンドバブルとでも言おうか、ファンドの連中は、資産拡大を求めて買い続けなければ彼らの収益に繋がらず、かなり高値でも買い続けていたのが実態である。
ＩＲＲ（インターナル・レート・オブリターン 内部収益率）、つまり不動産の将来価値を盛り込んだ投資計画に無理があり、欧米で開発された金融工学がもたらした投資概念が、古い借地借家法が温存された日本の市場には向かないものであることを外資系ファンドの連中が思いもよらなかったことで、高い購入相場を繰り広げていた。
海外の建物賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約が普通であり、賃料の値上げを借主と協議して定めることはない。契約の満了時期に貸主が一方的に次の賃貸条件を通知すれば足り、その条件に借主が不服であれば、再契約をしないで出てゆくしかない。つまり海外の不動産投資においては、常に相場に基づいて賃料等を値上げできるわけだから、必然、物価上昇率に応じた賃料相場を維持でき、不動産価格もそれに準じて上昇させることができる。これらを前提で当時の外資系ファンドは、将来価値を割り出した投資指標で日本の不動産の購入を繰り返していた。日本の普通建物賃貸借契約における「法定更新」などという概念はほとんど知らずに、である。
「とりあえず、この土地は、彼らに買ってもらいましょう」倉橋は篠原弁護士に伝えて、電話を切った。
その後、信託会社から保全抗告がなされ、抵当権者、土地購入者から損害賠償請求が山田側に対して提訴された。とりあえず損害賠償請求事件については、保全抗告の決着を見てからということで期間は延期されたが、かなり厳しい状況に陥った。
権藤の会社に騙された人たちは、破産管財人が開示した債権者リストを基に個別調査して分かった。彼らから事情を聞いて見る限り、案の定、権藤は詐欺師であった。
不動産を騙し取る手口は巧妙であり、母親が教職についていたことで相手を信用させ、次々と不動産を騙し取っていた。
例えば、近隣の再開発をするという名目で高い価格を相手方に提示し、手付金相当額を支払って所有権を移転させ、代替物件の提供で占有移転を行う。その代替物件には、高額な抵当権が付されており、騙し取った土地は転売して利益を得ながら、代替物件の抵当権は抹消されない。結局、気がついたときには、その代替物件は競売に掛けられて、騙された人は、やむなくその不動産から退去せざるを得なく、結局、住まいと全財産を失っている。かような手口で騙された人は多い訳だが、誰もが権藤の破産、および死亡によって請求権すらなくなってしまっているのである。
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2009年11月18日
資産家のあなたは、狙われている（２１）
昨日、北九州から戻り、本日は、ＦＭヨコハマの収録。
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本当に、飛行機は便利だ。
福岡、東京間が、１時間半程度。
昔は、飛行機に乗って出張！などと、喜んでいたが、これだけ頻繁に乗ると、新幹線と変わらない。
飛行機は、特別のものと昔は思っていたし、ちょっと飛行機で旅行に行こうものなら、餞別をくれたりしたものだが、最近は、土産すら買わなくなった。
時代は、変われば変わるものである。
では、今日も一日、元気で、行って来ます！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２１）
そもそも、今回の事件は、土地自体、既に第三者に所有権の移転がなされ、おまけに更なる第三者に信託登記までされてしまっている手遅れ的な法的手続きであるのに、裁判官も異例な取り扱いをしてくれたものである。その上、信託受益権の仮差押えなど、篠原弁護士も倉橋自身も、かなり難しいものと考えていた。
「倉橋先生、ビックニュースです」いつもメールのやり取りをしていた篠原弁護士から倉橋の執務している港南台の事務所に電話が入った。「驚かないでくださいね。信託受益権の仮差押えが通りました」
「それって、篠原先生、よほど自信がなかったんだね」倉橋は笑いながら篠原弁護士に言った。「しかし、よく裁判所が認めたよね」
「先日、先生からお話があった、例の山田さんのところへの嫌がらせの電話の件を話したのが良かったのかもしれません」自分で手続きをしながら、自分自身も、意外に簡単に裁判所が認めてくれたことを、いまだ信じられない様子で篠原弁護士は言った。「それに、先日、山田さんに書いてもらった陳述書も、心証は良かったと思いますけど」
今回の事件は、あまりにも現実にかけ離れた詐欺事件であった為、裁判所も、慎重に審理を繰り返し、仮処分手続きにも消極的であったが、その分、事実関係を立証する為、陳述書や証拠書類もかなりの数を提出していた。事件が分かり辛く、損害額が巨額な為、裁判所もようやく篠原がその都度書類等を提出しながら説明を繰り返してきたことで、今回の事件の全容が分かってくれたのではないかと考えられた。
「それは、篠原先生の粘り勝ちだな」倉橋は、率直に篠原弁護士に言った。「普通、無理でしょ。ま、先生、山田さんにも先生から説明してあげてください。喜びますよ」
街は、桜が芽生えだした時期だった。冬は、いつまでも続かない。
トラブルに巻き込まれている最中とは、盲目的に、そして憶測の範囲で、暗闇の中を彷徨ってしまうものであるが、気がつくと、何かのきっかけで解決策が見出され、必ず終局するものである。弁護士や、倉橋のような不動産コンサルタントは、いつも問題の解決にあたっており、経験的に鳥瞰的に解決に向けての明かりが見える瞬間がある。
このとき、山田自身が気付いたかどうかは分からないが、倉橋と篠原弁護士には近い将来、急速的にこの事件が解決できる見通しがつくことを肌で感じていた。
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2009年11月17日
てな訳で、いま、北九州へ
博多から小倉まで、２０分。
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また、やってしまった！
昨日。
「純米酒、あります？」とは、いつもの話。
私は、基本的に日本酒は純米しか飲まない。
というのは、多少、健康に気をつけているのと、二日酔いを避ける為だが、昨日の料亭では、熱燗と冷酒、という２種類しかなく、１合ビンを２種類探してきてくれたのだが、醸造アルコールが入っている原酒の類。
「ん〜、ま、熱燗ならアルコールも飛ぶでしょ」とは、自分を慰めるいつもの言。
ということで、ひれ酒を３合くらい飲みながら、天然のとらふぐを堪能。
その後、久しぶりにカラオケスナックみたいな所へ移動。
一緒に同行した方のボトル、レミーマルタンをロックでグビグビのんで歌など歌い、わりと早くホテルに戻ってマッサージをしてもらったのだが、またもや二日酔い。
やばい。
本日は、朝から重版の「不動産投資 成功の方程式」の再校正を出版社の編集者から催促があり、ホテルで仕上げて新幹線に飛び乗った。
初版の校正で気をつけてはいたものの、校正ミスが３箇所あった。
初版購入者は、第２版を買って、３箇所間違い探し、というのは如何か。
噓々。
今日は、午後、宅建協会の北九州支部での講演。
先ほど、本社に電話するも、ＰＭ事業部の小山が電話に出て
「〇〇いる？」
「・・・・・。いません」
じゃぁ、〇〇は、いる」
「・・・・・。今日は出てません」
「何だ、あいつ休んでるのか」
「というか、社長、今日、会社、休みですよ」
あ、今日は定休日だったか。
気がついたとき、ここは、北九州、小倉である。
残念！。と、思った方は、応援の一押しを
2009年11月16日
福岡講演、大盛況！
今しがた、福岡宅建協会のセミナーが終わった！
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※１ヶ月未満で重版決定！ありがとうございます。
私の著書では、新記録です。
朝、福岡入りし、慌しく昼食をとって、そのまま講演に臨んだのだが、今回も２００名を越える方が参加して頂き、大盛況に終わることが出来た。
私が今回は前半。後半は介護関係の方がセミナーを行っていたが、一足先に帰り、いま、博多駅前のホテルにチェックインした所だ。
最近、演題の数が増え、講演前に確認しないと、違うテーマで話し出してしまいそうになるから恐ろしい。
特に、業者向けセミナーだと、賃貸トラブル、空室対策、不動産投資理論、相続対策、不動産コンサルティング実務、プロパティマネジメント業務などの依頼が多く、それに併せて、一般向けのセミナーを行っているので、結構、混乱したりする。
また、以前、講演の主催者が、講演時間を間違えて、一時間前に終了しそうになり、追加で一時間、講演したというハプニングがあったこともあり、講演前に、必ず時間を確認するようにしている。
今回は、一時間半。
ん〜、短すぎる。
ま、結構、評判は良かったようで、九州地区の宅建協会役員の方々が終了後、挨拶に見えたり、某ハウスメーカーの支店長が挨拶に見えたりと、また、講演回数が増えそうである。
夜、ＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮのメンバーから、夕食の誘いを受けた。
７時にホテルに迎えに来て、ふぐを食べに行くことになっている。
それまでに、仕事を終えなければ。
では。
明日は、北九州で講演である。
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2009年11月14日
ホームズ、セミナー開催！
本日、渋谷でホームズが主催するセミナーで講演！
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いやぁ、忙しい！
今週は、倉橋塾ということで、会社の休日も出勤。
昨日、歯科のはしご。
その後、夜、ラジオＣＭの収録。
本日、午前中、相続対策の個別相談。
そして、これから渋谷でホームズ主催のセミナーで講演である。
昨日のラジオＣＭ取りは、「どうせなら、社員を登場させよう！」ということで
木内ＣＭ、藤原ＣＰＭ、そして声優出身の伊藤君、セミナー事業部の今野が参画。
来月からのＦＭヨコハマのラジオＣＭに登場することになっている。
これから講演。明日は横浜で出版講演。
来週は、福岡、北九州の宅建協会の講演が続く。
そんな訳で、本日も朝礼をば・・・・・。
では、行って来ます！
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2009年11月12日
倉橋塾、２日目。
また、やっちゃいました！
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昨日、研修終了後、懇親会を行ったのだが、
「ラーメン、食べたくありません？」
いつもながら懇親会が終わった直後、木内ＣＭの言葉にのったのがいけない。
いきつけの「しげ船」という居酒屋に電話して移動したのが、１５人。
そこで焼酎ロックに梅干を入れて飲む方法を皆に薦めたら、一気にボトルが５、６本開いてしまい、結局、閉店までおり、その後
「もう一件、いきません？」と誘われたが、逃げるように帰宅。
残ったメンバーの一部は、その後、更にもう一件廻ったらしいが、まったく、元気なこと甚だしい。
またも、二日酔いである。
「二日酔いしないと、もったいなくありません？」とは、またもや木内ＣＭ。
どうも、彼は、二日酔いしないと飲んだ気がしないようである。
やばい。
そういえば、いつも彼と飲むときは、必ず二日酔いに悩まされることになる。
本日は、倉橋塾２日目。
空室対策の実務の研修を行っている。
追伸
「不動産投資 成功の方程式」の書評が、『東洋経済』11月14日号に掲載されたそうだ。
私の意向に沿った書評だったようで、意図が伝わっている。
またアマゾンドットコムでも、お陰さまで好評のようだ。
まもなく重版。
第一版は、希少になるかも。
また、ユーチューブを作成してくれたようなので、ぜひ、ご覧ください！
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2009年11月11日
今日、明日と、倉橋塾！
昨日、ＣＦネッツ全国加盟店会議。そして・・・・・。
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本日、明日と倉橋塾の開催。
今回のテーマは、空室対策。
実際に当社の行っている他社にないサービスの検証と実務を２日間で学んでいただくことになっている。
ん〜、ちょっと、雨が気になる。
そんな訳で、本日も朝礼をば・・・・・。
では・・・・・。
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2009年11月10日
間もなく、重版！
びっくりした！、そして、ありがとうございます！
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なんと、「不動産投資 成功の方程式」が、各書店で売れ切れ続出！
出版社から連絡があり、まずは在庫回収で第一版を売り切り、重版なのだそうだ。
確かに、最初からアマゾンでも売り切れになっていたことから、出版社も重版確実！というような話を聞いていたが、こんなに早く売り切れるとは思ってもみなかった。
前回の「やっぱり不動産投資が一番！」も、売れ行きは好調であったが、初版７０００部を売るのに半年以上かかったと思うのだが、今回は１２０００部が１ヶ月足らずで売切れてしまったようだ。
出版社側は、ぜひ、７００００部を目標にしたい！と言っており、多分、可能な数字なのだろう。
かような本で、７００００部とは、あまり聞いたことはない数字ではないか。
気をよくして、次の著書に取り掛かっている。
どうぞ、こちらも期待していただきたい。
本日、全国加盟店会議。
明日、明後日と「倉橋塾」の開催。
ん〜、かなりハードだ！
では・・・・・。
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2009年11月09日
資産家のあなたは、狙われている（２０）
遅ればせながら、２０話。
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本レポートは、既に小冊子化が出来ています！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２０）
「倉橋先生、訳のわからない人たちから嫌がらせのような電話が来ていますが大丈夫でしょうか」信託物件の所有権移転禁止の仮処分が裁判所に受理されてから間もなく、山田の自宅には脅迫めいた電話が数多く鳴った。「今回の取引に絡むものだというだけで、身分を明らかにしないんですが、この仮処分を取り下げないと、大変なことになるみたいなことを言って来ています」
「ま、脅しでしょ」倉橋は、落ち着いて説明した。「権藤も、中岡不動産も、札付きのような人たちですから、彼らの利害関係人が慌てて連絡してきているだけです」倉橋は、各方面から情報を仕入れており、権藤は、反社会勢力の組織に所属した経験があり、この詐欺事件を巻き起こした時点では、組織から離脱していた事実が判明していた。 「彼らは、脅しはするかもしれませんが、実際に、実力行使をすればどうなるかを自分たちが良く知っていますから、山田さんは、裁判所にお願いしていますので、どうぞ、裁判所に言ってください、というようなことを伝えてくれれば、それで構いません」
山田所有の不動産には信託登記がなされており、間もなく外資系ファンドに売却される直前であった。
かなり手口は巧妙であり、権藤も中岡不動産も、山田が気付いたときには、すべてのことは済まされている状態にしてある。例えば、権藤に対する損害賠償の請求がなされ、それが認められたにしても、支払能力のない権藤に対する債権であるから無意味だし、また、土地の返還請求が成功したところで、土地の価値以上に設定されている抵当権があるわけで、その抵当権を外すことができなければ、いくら所有権が帰ってきても競売等で処分されてしまうから意味がない。
「篠原先生、信託受益権への差押えはできませんか」苦肉の策で倉橋は、篠原弁護士に電話をかけて話した。「山田さん、このままだと精神的に潰れちゃうかもしれない。普通の人は、ああいった連中から連絡が来るだけでも疲れちゃうもんね」
「そうですね。私自身も、そういう提案をしようと思っていた所でした」篠原弁護士も、倉橋と同様の考えがあり、本件の長期戦は望んでいなかった。「やっぱり、倉橋先生の言ったとおりの連中のようですね。ただ救いは、信託登記になっていますから、出口的にはファンドに売却する方向だと思います。信託受益件を押えて、買主側から、慌ててアクションがあると助かりますけどね」
信託登記がなされている以上、その信託に瑕疵があればファンドの組成などできない。所有権移転禁止の仮処分だけでも有効だが、売買代金などの受け渡し等の信託受益権を差し押さえてしまえば、資金も動かすことができず、本件土地の買主が炙り出されてくるのではないかと倉橋も篠原も考えていた。
「ここまでくれば山田さんには、リスクも何もないよね。取りあえず、怯まないでやれることをやろうよ」倉橋はちょっと気弱な篠原に、明るく励ますような口調で言った。
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2009年11月07日
またも、朝礼をば・・・・・。
更新が・・・・・。
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あいかわらず、超多忙な日々が続いている。
また、最近は、メールという面倒なものもあったりするから
「メール、読んでくれました？」などと、いろいろな人から電話が来たりするが、だったら最初から電話くれればいいじゃん、などと心の中では文句を言いながら対応したりしているから、余計、時間ばかりが過ぎてゆく。
ん〜、便利なんだか、不便なんだか、最近、分からなくなってきたが、とにかく仕事は大変忙しいので、ありがたいと感謝するしかない。
さて、そんな訳で、昨日の朝礼をアップする。
ちょっと喫煙者には厳しいことを言ってしまっているので、不快な思いをしたならご勘弁いただきたい。
なにせ、社員向けの朝礼なので
本日、月極倶楽部の打合せのあと、物件購入会に合流。
では。
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2009年11月03日
資産家のあなたは、狙われている（１９）
現在、名古屋講演に向けて移動中！
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そういえば、５日にテレビ東京の「ワールドビジネスサテライト」という番組に登場する。
最近、テレビ見ましたよ！という声を聞くが、ここの所、数回、あちこちのテレビに登場している。
なかなか自分でみることは無くなってしまったが、せっかく出るならブログで告知してください！との声があったので、告知する。
この番組には、3回目の登場になるが、午後11時からの放映ですので、お時間がある方は、ぜひ、ご覧ください。
当社、ＰＭ事業部の呉山君たちも登場します！
では、行って来ます！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（１９）
「先生、大変なことになりました」こちらから篠原弁護士に電話を入れようと思っていた所、篠原弁護士から倉橋に事務所に電話がかかった。「権藤が、亡くなりました」
「しかし、面倒なことになったな」しばらく沈黙してから倉橋が言った。「ま、中岡不動産が存在するから、進行には影響ないか」
「そうですね」篠原弁護士も、倉橋の話に同調するように言った。「すでに破産してしまっていますから、こちらは粛々と事務手続きを進めるしかないですね」
倉橋は、篠原弁護士に、打合せ後の山田の意向を伝え、取りあえず急いで手続きをしてもらうように話をした。
裁判の場合、原告、被告、今回、仮処分の申し立てであるから、この場合、申立人、相手方と呼ぶが、いずれも当事者として争う。今回の場合、申立人の山田側も、相手方の１人、権藤が亡くなったとなれば事務手続きの変更に時間が掛かってしまうし、裁判所とも打合せを繰り返さなければならない。その為、篠田弁護士は、その打合せの詳細について、逐一、電子メールで全員に同報して報告してくれていた。
ただ、裁判所の窓口の扱いにも不満は募るし、転売されてしまっては、保全手続きの意味すらなくなり、裁判は長期化し、新たなリスクも発生してしまう。
「信託中の不動産の差押えについては、可能であることの確認はできましたが、実はこの土地に５億円を超える抵当権が新たに設定されてしまっています」篠原弁護士は、電子メールで山田と倉橋、そして秘書の小林に報告してきた。「詳細について、当事者である山田様のご家族に詳細を説明したいと考えますが、如何でしょうか」
「私としては、前回、倉橋様より充分な説明を受けていますし、我々は、法律的には素人です」山田は、同報の電子メールで篠原弁護士に回答した。「倉橋様、小林様に、全権限を委任してお願いしていますので、どうか存分に手続きを進めてください」
「しかし、我々、弁護士としてもリスク説明をしないまま手続きを行うことは、若干、不安を覚えます」不動産評価を超える抵当権が設定された不動産に、仮差押え手続きを行って、依頼者に負担を強いる結果となる可能性があることに抵抗を感じたのか、篠原弁護士のかなり慎重な態度が窺えた。「山田様のご家族様と、倉橋先生と同伴して打合せをさせて頂くわけにはいかないでしょうか」
「篠田先生へ 山田側も私も腹を括って、この仮差押えに臨んでいます」倉橋は篠原弁護士の弱気な態度に速度が遅れることを恐れ、作戦に出た。「あとは篠原先生がどれだけ、弁護士のプライドをかけて戦えるか、だけだと思います」
「倉橋先生へ 転売される可能性は当方も十分承知しています。本件は、利害関係人が多数存在し、法律関係が複雑です」篠原弁護士は倉橋の電子メールに明らかに不快感を持って回答した。「中岡不動産は、権藤の会社からの直接の転得者ですが、現時点では信託受益権の登記が行われています。つまり、相手方は信託を受けた者であり、さらに山田様からは、かなり離れた地位にあります。権藤の会社の財産に対して仮差押をかけるような単純な事例ではありません。さらに多岐に渡り、根抵当権、信託登記もたくさんついて、分析するのも、資料のコピーをとるのも時間がかかることをご理解下さい。私は全ての私生活を捨て、土日も事務所にでて資料を分析し、何度も法律構成を考え、何度も仮差押申立書、仮処分申立書を書き直しました。私なりにプライドをかけて全力しているつもりです」
「篠田先生の努力も分かっています。しかし我々の仕事は、結果が全てだということです」倉橋は、彼の将来性に賭けて、突き放すように返事を書いた。「我々は、今更、法律を学ぼうと思っていません。先生には、法的手続きをお願いしているのです」
これには、更に篠原弁護士は強い不快感を持ったようだが、これ以上、進行を遅らせるわけには行かないし、倉橋と山田の中では、方針が決まっていた。何より今更、篠原弁護士が山田の家族に詳細を説明することにより、家族の誰かが不安感を持って、この差押え手続きを取り下げるなどとなっては、さらに進行度合いが遅延する。
その日から篠原弁護士は、更に睡眠時間をも削って、この事件に没頭してくれた。
差押える土地は１２筆に分かれており、山田側の相続人は４人である。この１２筆の土地をそれぞれ区分して仮差押えを行うわけだが、この作業だけでもかなりの時間が掛かる。その上、裁判所の見解がぶれる為、いちいち裁判所に篠田弁護士は足を運んだ。
「倉橋先生、一定の条件付ですが、裁判所で、仮処分と仮差押えの申立ての受理ができることになりました」篠田弁護士から、倉橋の事務所に電話が入った。その声は年齢に相応しい明るい声だった。
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2009年11月02日
資産家のあなたは、狙われている（１８）
本日、みなとみらいオフィスで会議。
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いやぁ、激務である。
昨日、大阪支社で個別相談５名。
せっかくだからと、結果を出す為に、一人ひとりの時間が、結構、長引いてしまい、またもや終電。
関西近辺の人たちに首都圏の不動産投資を説明するのに、エリアや相場などを説明するという行為に時間が掛かってしまうので、通常、１時間半の予定が２時間以上、どうしても掛かってしまうのである。
結局、最終の方は、わざわざ京都からきて頂いたので、時間は押してしまったが、方針が決まったので、結果的に良かったのだが、ほっとするのも束の間。
終電ぎりぎり。
大阪支社の吉住さんに新大阪まで特急でおくってもらい、ぎりぎりセーフ。
やばい！
明日は、名古屋で出版記念講演。
今日も、最終の打合せが午後１０時頃に終わる予定だから、帰宅は深夜。
明日は早出で移動である。
しばらく掲載していなかった分のレポートをば。
では、行って来ます！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（１８）
「篠原先生、とにかく急がないと、保全手続き自体ができなくなっちゃうんじゃない」倉橋は早速、篠原弁護士に状況を説明して、事務手続きの速度を速めるように促した。「信託物件といえども、仮差押手続きとかなら、保全と同時に進行できるんじゃない」
「ええ、それは多分、それは先生の言うとおりですが、そもそも保全手続きでも損害賠償請求を受ける恐れがあるのに、それはあまりにも危険な賭けになりませんでしょうか」篠原弁護士は、困惑した表情で倉橋に言った。「山田さんが抱えるリスクを考えると、弁護士としてそこまでは提案できません」
「でもね、先生、現時点で裁判所が保全手続きに応じない状況なんだから、ポーズでも仮差押手続きをしてみれば、こちらの真意が伝わるかもしれないんじゃない」倉橋は裁判所が、本件の申し立ての内容について、あまりにも現実味のない事実であるため、担当者が責任回避の為に裁判のテーブルにのせないのではないかと踏んでいた。「多分、すでに抵当権がつけられているから、仮差押手続きを行っても受理される保証はないけど、こちらは、それくらいリスクを背負っても、事実関係を明らかにしようとしているという印象は裁判所に与えられると思うよ」
「そこまでおっしゃるなら、先生のほうで、山田さんの相続人全部の承諾を得られるようにしてもらえませんか」篠原弁護士は自らの説得では難しいと判断したのか、倉橋に山田側の説得を依頼した。
「それって、どのくらいのリスクがあるんですか」山田は、電話の向こうで倉橋に、率直に意見を求めた。
「正直、見当がつかない」倉橋も、忌憚ない意見を山田に伝えた。「どうも、５億円近い価格で売り抜こうという意図があるようだから、相手方は、仮差押が成立した時点で売買ができなくなり、２割程度の損害金、つまり１億円くらいのことは言うかもしれません」
「え、でも、先生、そんなお金、うちにはありません」山田は、気弱に言った。
「仮に、相手方が損害賠償請求の事件を起こしたところで、こちらは、今度、受けて立つ側だから、今回の事実関係をちゃんと説明できれば、裁判では相手方の過失なども考慮される可能性はあると思うけどね」
「では、逆に、この手続きを行わないことによって、想定されるリスクってどのようなことですか」山田は、心配そうな、か細い声で言った。
「裁判所が本件を裁判のテーブルに乗せないまま、土地は転売されてしまう可能性があります」倉橋は、既存の裁判制度の問題を歯がゆい思いで事実を伝えた。
法律は、無知を救わない。知らないことがリスクであり、今回のような詐欺事件は、世論も手を差し延べてはくれない。
「このまま泣き寝入りでは、父も浮かばれません」山田は、肩を落としながら倉橋に言った。「もう、財産らしい財産もないに等しいわけですから、最後は破産覚悟です。先生、できる努力をしてください」
「そうですよね」思ったとおりの山田の反応に、ちょっと安心しながら倉橋は答えた。「司法だって、事実がわかれば理解してくれると思いますよ。とにかく、いまは、保全手続きに専念しましょう」
正直、倉橋も不安であった。権藤の会社や中岡不動産なら直接の相手方だが、彼らから先となれば第三者であり、仮差押手続きなどを行って、その第三者が被害を蒙れば、山田までとばっちりを受ける可能性が高い。この場合、今回の事件は不動産取引の額が大きい分、損害賠償も多額になってしまう。
このような詐欺事件の場合、騙されるのは瞬間であるが、取り返すには、たいへんな労力とリスクを伴うものである。
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2009年11月01日
大阪個別相談、開催中！
昨日、無事、大阪出版記念講演が終わり、本日は個別相談。
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昨日、出版記念講演でも、個別相談の申込みが多数あったが、残念ながら本日の個別相談は５件、満員御礼状態な為、後日に開催することになり、ご迷惑をおかけしている。
近々、予定を入れて、再度、行おうと思っていはいるものの、仕事の状況は超多忙が続いている為、丸一日、個別相談であけること自体が難しい状況にある。
さらに、「不動産投資 成功の方程式」が、アマゾンドットコムで復活してから、著書は売れ続けているようで、外部セミナーの依頼も増えつつあるし、テレビ取材も増えてきている。
フィールドも、今回の大阪出店に伴い、いろいろと問題点も感じているから、今後、全国展開を手がける上で、まだまだやらなければならないことも増えてきているが、反面、最近は優秀な人材も採用が続いているから、加速度的に業務の推進が進んできている。
来年から、銀座に東京支社を出店し、営業部門とＰＭ部門を統合させ、仕事の仕組み自体を根底的に変更することになっており、さらにノウハウが構築できることになる。
明日は、横浜に戻り会議。
そして明後日は、また、名古屋に戻って出版記念講演である。
ん〜、新幹線が通勤電車に思えてきた。
これから午後の個別相談。
また深夜に帰宅の予定だ。
では・・・・・。
まだまだ続く、全国縦断出版記念講演はこちら
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2009年10月30日
やばい、面がわれている。
「すいません。倉橋さんですよね」
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今しがたも、新横浜駅で声をかけられた。
久しぶりに著書「不動産投資 成功の方程式」を出版したり、最近、テレビの出演も増えたせいか、どうも面が割れている。
「朝礼、見てますよ」とか、「ブログ、楽しみにしています」とかならいいが
「サイン、いいですか」などと、著書を出されると赤面する。
随分前だが、「ここが変だよ 日本人」というたけしさんの番組に出たときは、毎日のように声をかけられたが、その後のテレビ番組の出演では、そうでもなかった。
ところが、最近は、このブログやホームページで朝礼をアップするようになってから、面が割れているようで、よく声をかけられる。
ん〜、時代に変化を感じる、今日この頃である。
ところで、「成功の方程式」、かなり売れているらしい。
アマゾンドットコムでは、売れ切れ状態で、３週間以上待ち。
書店でも、売れ切れの店が続出しているらしい。
確かに、当社の本部に隣接する「港南台バーズ」の浜書房も、平済みになっているものは、あとわずかだ。
出版社の話によると、お陰さまで第１版完売。重版は間違いなしのようである。
よく考えてみると、新書で７７７円。
かなりノウハウが詰められているから、割安感がある。
まだ、お買い求めできていない方は、出版記念講演で参加者にレジュメとして配布しますので、どうぞ、そちらもご参加ください！
明日、大阪で出版講演。
その後、来週は名古屋など、全国縦断で行いますので、どうぞ、ご確認ください。
なお、セミナー参加者は、優先して無料個別相談（１．５時間）にご参加できます！
現在、名古屋で個別相談の為、新幹線で移動中である。
では・・・・・。
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2009年10月29日
朝礼、をば・・・・。
いよいよ、明後日、大阪にて、出版記念講演開催！
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昨日、かねてから付き合いのあった画材商の社長が、取引先の倒産によって、大きな負債を抱えてしまったことから、何とか、在庫の絵画やフレームを買ってくれないかとの連絡があり、ちょっと仕入れに行って来た。
過去も、絵画のストックを持っていたことがあったが、これらは無名の作家の原画で、マンションの空室対策などに利用したりしていたが、今回もそのつもりで買い付けに言ってきた。
ここの品物は、画材商だけあって、額縁は、結構、よいものを使っているので、高価なものが多いのだが、今回は、私の好きな「ヒロヤマガタ」のシルクなどが多くあり、結構、気に入ったものが安く手に入った。
来年、銀座に出店することになっており、ちょうど良いので、収蔵しているものと併せて銀座に持ち込むことにした。
いやぁ、この時勢、絵画などは、本当に安くなってしまっている。
「これ、昔、１５０万円位しなかった？」
昔、バブルの頃、デパートで見かけた自動車の絵。
いいなぁ、と思っていたけど、シルクに１５０万円は価値観が見出せなかった。
絵画とは、一度、よいものを手に入れてしまうと、手放すことが出来なくなる。
昔、絵画も資産という考え方があったが、今は、その考え方で買っていたひとは、大変な被害にあっているのではないかと推測される。
ん〜、この不況、どうなんだろう。
本日も、朝礼をアップします！
よろしければ、ご参考に。
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2009年10月25日
投資？ かなぁ・・・・・。
また、不動産を買った。
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一昨日、その物件の関係で、朝から立ち会って、明け渡しについて協議した。
「もう、中のもの使わないから、いるものがあったら、あげるよ」
とは、建物管理を任されている人。
中に入ってみてびっくりしたのは、残存物にまみれた「工具類」。
詳しいことは言えないが、結構、面白いものも多い。
「それ、見たことないでしょ」と言いながら、いろいろ解説してもらったが、なるほど、見た事もないものばかり。
その内、このブログで書きますが、ん〜、面白い。
本日も、朝から講演準備。
その後、その物件に再度、社員を連れて行くことになっている。
詳細は、そのうちに・・・・・。
２３日の朝礼をアップします！
ご覧ください！
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