CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2018年01月20日

インフラは、価値。

そして、効率化はリストラが進む。




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時代の流れは変えられない。

我々が、時代に流されるのではなく、創造してゆく姿勢が大事だ。




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通勤の時に工事現場を見て回ったりして、だいたい朝の9時過ぎには大勢の人たちが準備をしている。あの人数で毎日土を削ったり、骨組みを組んだり、仮設の道路を造ったりしている。インフラが整うことで国の財産になる。公共投資というのは消費じゃなくて投資。予算があって道路が通るという現実がある。国の予算でインフラが進むというのは国民の財産でもある。たとえば空港の整備が進むことでそこで働く人が増えてくる。そうすると関連する事業も増えてくることでさらに労働力が必要になってくる。
そうなってくると、今必要な事業、衰退するところがいっぱい出てくると思う。3月に発表されると思うけれど、金融機関、窓口がこんなに要らないという話になっている。人を雇うよりもATMを設置したほうが効率よく作業が進むということになると、駅前にこんなに銀行の窓口が要らなくなる。
ネットバンキングで十分になってくれば、金融機関の窓口の少なくてすむようになる。保険もいろいろな保険がネットで申し込むことが出来る。保険会社は再保険をかけているからどこでも変わらない。コストを下げるためにネットでの利用が増えてきている。
これからどんどん、いらなくなる人達が増えてきている。
物流が変わってくる。スーパーマーケット、デパートが駅前に高い家賃を払ってやっている。いまはネットショッピングでストレスフリーで購入することが出来る。
昔に出した本を歴史として残しておこうと思って調べたら10万近くしているところがあって、さすがにそれは購入しなかった。
新刊本を出したあとに、在庫を取っておいたら価値が上がるかもしれない。場合によっては新刊の価格の倍ぐらいの価格で売れていたりしている。
流通の物事の考え方、注文すると翌日には届く。多くの人が利用するようになれば、駅前にテナントを設けて何かをやるということは難しくなる。
いま銀座で行われているのは、ネットで買えないものを売るということがデパートの中で常識的になっている。例えば一般で流通されていないものを見て買う商売しか成り立たない。これからここの部分を意識していかないとダメだと思う。
うちの会社の個別相談の申込み、ラジオやテレビで告知をしているからHPをいっぱい見てもらえている。そこからセミナーも申し込みや個別相談の申込みが発生している。

住宅販売の会社なんかは新聞の折込チラシなどをやって電話を待っている。そう考えると時代が変わっていることを気がついた方が勝ち。時代の流れが変わって、人もそう。社内の知的レベルが上ってきているから勝ち残っている。
金融も含めたマーケットについて、色々なニーズが出てくる。不動産コンサルの会社でできることはいっぱいある。我々は目に見えない知的なインフラの整備をしている。整備をするのは投資だから。将来的に波の乗ると非常にいい形になる。今回もいろいろな物件を見てきたけれど、頭を切り替えないといけないと思ったのは、キャップレートが下がったものを上げることはできない。逆に言うと集中するエリア、まだまだキャップレートが下がるエリアはある。そのあたりを理解して、購入できる人はいるし、そこを買った人は勝ち。そう考えるとこれから羽田空港近辺に物件がまだあると知らなかった。逆に言うとまだまだこれから行けると思います。
インフラということについての価値、ここはよく見極めないと。価値の増加ということは投資の一つの基準だから、そういうところはよく見て行動してください


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バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。

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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。

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新春企画!大阪で豪華3部セミナーを開催いたします!第1部は、区分ワンルームを中心として、投資分析・融資状況・取引事例をお教えします。第2部は、入口と出口のキーポイントになる局面でのPM視点について解説。第3部では、2018年のアパート投資における、必要な戦略についてお伝えいたします。大阪支社所属の不動産コンサルタント3名が、2018年の不動産投資をズバリ解説いたします!この機会にぜひ、ご参加ください!

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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。

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2018年01月19日

不動産コンサルタント会社の利益って?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」の質問に対して回答します!

・「倉橋社長にズバリ伺います!不動産コンサルタントは、どこで利益を得るのですか?一般的にはコンサルタント契約を結んで、月額いくら、、、とかになると思うのですが。教えてください。
・「おはようございます。早速ですが、倉橋社長の会社の無料相談は、どの範囲まで無料で可能なのでしょうか?弁護士は30分でいくら、、とか聞くので、是非、参考までに教えてください。」





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不動産コンサルタントの利益と言うのは、どこでも一緒と言うことではありません。

したがって当社の仕組みについてご説明すると、当社の利益構造と言うのは、例えば不動産投資物件などの売買の仲介を行わせてもらい、その仲介料、そしてその物件の賃貸管理、及び運用についての管理料や、その物件が空室になったときの賃貸の仲介を行い、その仲介料などで会社の経費がまかなわれています。
つまり不動産の仲介会社と賃貸の管理会社などとの利益構造はあまり変わりません。
しかし当社の場合は、弁護士や税理士、建築士、不動産鑑定士、もちろん宅地建物取引士は営業社員の全てが保有していますし、不動産コンサルティングマスターや国際ライセンスのCPM等の資格の保有者が多く、当然ですが倫理観の高い不動産取引を行っていますから、手数料は一緒ですが、サービスの内容は異なります。

次の質問でも、当社の無料相談はどの範囲までが無料なのかということですが、この番組を聴いて頂いてる方や、私の本や当社社員が書いた本を読んだ方については、第一回目の1時間半について、無料の相談になっています。

この無料相談についても、法律に関わるものは当社の弁護士、税金関係や相続対策の個別相談は、当社の税理士や不動産鑑定士も立ち会うことになりますので、無料だからといって手を抜くことはありません。
我々は、不動産に関する全てのご相談について解決策を持っていますので、すべてワンストップで行えるところが強みだと思います。
よく弁護士や税理士までもが本当に相談が無料なのかと言う事の問い合わせがありますが、先ほど申し上げた通り、当社では多くの管理物件があり、これらの人件費等は賄われることになっていて、例えば2回目以降に費用が発生するような場合は、最初の個別相談の時にご説明しますし、当社で物件を買って頂いて、当社がその物件を管理させて頂いている方については、プラチナ会員として、ずっと無料の相談が受けられるようになっています。
まだ当社のクライアントになっていない方については年会費12,000円でゴールド会員と言う会員になっていただければ、様々なサービスが受けられるのとともに、この個別相談も無料で受けることができます。

多分、なかなかそのような形態で事業を行っている不動産コンサルタント会社は少ないと思います。
合わせて当社は、東京の銀座と大船駅にある鎌倉本店のほか、名古屋支社、大阪支社があり、さらに全国に加盟店と言う組織もありますので日本全国の不動産についてのご相談も受けています。

先日も東京に住む方が福岡の物件を相続し、その物件を売却して東京にアパートを買ったと言う事例もありますが、この方の場合でも、我々の手数料は仲介手数料のみで調査日や旅費交通費等の請求もありません。
わざわざ本人が福岡に行って、福岡の不動産業者に売却を依頼して、東京の不動産会社にアパートを購入するという手続きも全て当社がワンストップでおこないますので無駄な経費や労力も必要がありません。
簡単に言うと不動産に特化したコンサルタント会社ですので、賃貸の仲介から住宅の購入や不動産投資、相続対策、土地有効活用、住宅やアパートの建築等のご相談も全てワンストップで解決できる仕組みが構築できています。

何でも、解決できますので、ご相談ください。



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2004年に同じタイトルで、弊社代表の倉橋が講演させて頂きました。
この講演を聞いたクライアントの多くは、現在、年収が1200万円を超える人たちが続出しています。また資産背景も、既に相続対策が必要になり、資産管理法人による運用や、後継者に対して事業継承を行っています。欧米諸国の会社員の多くが生活をエンジョイし、高級車を乗れたりしているのに、日本人の平均的な会社員は、残念ながらそれができません。バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。

今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。 

※ 詳細はこちら

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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。

◆詳細・お申し込みはこちらから



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新春企画!大阪で豪華3部セミナーを開催いたします!第1部は、区分ワンルームを中心として、投資分析・融資状況・取引事例をお教えします。第2部は、入口と出口のキーポイントになる局面でのPM視点について解説。第3部では、2018年のアパート投資における、必要な戦略についてお伝えいたします。大阪支社所属の不動産コンサルタント3名が、2018年の不動産投資をズバリ解説いたします!この機会にぜひ、ご参加ください!

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2018年01月18日

海の近くの地方に移住?

実際、住んでみてどうですか?との質問に答えています。




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今月放送されているジェイコムテレビ「ここが知りたい不動産」

実際に横浜から三崎に移住してきて、どうですか?

という質問。

最近、なんか移住生活が長くなってきたせいか、私自身が三浦市の出身だと思っている人が増えた。

それはそれで構わないが、私自身は横浜生まれで横浜育ち。

私の著書などを読んでいる人は知っているのだが、最近は中国の事業なども推進していることで、私を華僑だと思っている人もいるようだが、純粋な浜っこである。

ま、そんなことはどうでもよいのだが、日本全国、リタイヤメントした人たちが移住生活を夢見ている。

私自身は、リタイヤメントしない現役のまま三浦市三崎に移住してきた。

都心部から近く、快適な環境を考えると、三崎は住みやすい環境にある。

もちろん湘南地域も考えたが、あまりにも観光地化しすぎて落ち着かないし、観光地の決定的な致命傷は、観光地価格と観光地水準の食文化である。

鎌倉も、昔、美味しいお店がたくさんあったが、残念ながら廃業してしまって、若者向けのフードが増えてきて、我々の年代では生活しにくい。

熱海や伊豆、箱根も考えたが、普段の生活自体が難しい。

千葉の房総は、あまりにも何もなさすぎる。

そこでちょうど良いのが三浦半島だった。

そんな話をしていますので、ぜひ、お時間のある時にご覧ください!




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2018年01月17日

2018年、不動産業界の動きは?

2017.18年の不動産事情を解説。




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先週、国策研究会の新年初めの勉強会に参加した。

実は、去年、この団体に加盟はしたものの、なかなか仕事に都合で勉強会や会合に出席できないでいたところ、事務局長が当社に来社し、今後、なるべく参加するようにと指導され、昨年末の忘年会から参加するようになった。

新年初めは、なんと上川法務大臣の勉強会。

法務大臣が会員を囲んで直接、現状の法務省の動きを説明した。

周囲は、日本を代表する会社の社長や会長。

ん〜、こんな席にいてよいものかどうか。

しかしながら、さすがに秀でた経営者たちは、皆さんできた人たちで、気さくに名刺などを交換させてもらった。

現在、世界各国の人種が入り乱れ、法治国家としての基盤が問題となっている。

実は、国連と日本と協定により、1961年に国連アジア極東犯罪防止研修所というのが設立され研修活動が始まっている。

結果的に138か国の地域で5600人以上が研修を終え、その卒業生が各国の法務大臣や検事総長などに就任している。

さらに1994年にベトナムから始まった法制度整備支援に力を入れた日本。

既に10か国を超える国が、日本の法体系を取り入れて整備が進んでいるという。

なるほど、腑に落ちたのが、それらの各国から優秀な人材が日本にやってきている。

本来、日本は敗戦国でGHQが推し進めた法律から、世界に通じる法治国家に成長しているのである。

今後、日本は外国人を受け入れざるを得ない国家となる。

そこで日本の法律を順守してもらうためにも、アジア全体の法律に違和感の無いように整備する必要があるのである。

昔、マシュー・ペリーが横須賀の浦賀に来航した時、庶民の子供が本を読んでいた風景を見て、この国はとんでもない国に成長すると悟ったという。

日本が成長してきた過程には、様々なDNAが存在するわけだが、現状の日本経済では、それらが発揮できない環境を推し進めている。

働いてはいけない。

学んではいけない。

稼いではいけない。

休まなければならない。

多分、このままでは、国際化社会で勝ち残ることはできないのではないか。

もう一度、足元を見直すべきではないのか。


下記動画は、ここが知りたい不動産の収録。

まだ、ご覧になっていない方は、ぜひ、ご覧ください。

では。




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2018年01月16日

都心部で優良物件を購入するには。

やはり、より早く情報をキャッチする必要があります。




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先日、メールで

「首都圏で不動産投資を考えています。良い物件があったらメールしてください」

というもの。

ん〜、それは無理。

現在でも、既に融資の承認をとれている方々が優良物件を待っているのに、どなたかわからない人に物件情報を流すわけがない。

なかなか、かような人が不動産の投資物件販売業者に物件を買わされるのだろう。

昨日、マネージャー会議で、当社の会員マッチングサービスの登録が約600人程度だと報告を受けた。

メール受信許諾を頂いている会員の数が6000人を超えているというのにである。

この仕組みは、その方の居住地にかかわらず、公平に物件情報を流すシステムであり、希望の条件を事前に登録しておいていただくと、当社のコンサルタントが物件情報を入力すると、コンピューターが自動的に配信するシステムである。

この登録用のメールと、多分、メールマガジンとの差がわかりづらい為か、まだ10分の1の人にしか配信されていない。

実は、この配信サービスで早く手を挙げていただいた方が、契約になっているケースが増えてきている。

実際に公開される前の物件を配信している可能性が高く、水面下で契約ができてしまう。

当社のゴールド会員+プラチナ会員の方々には、既に何度かアンケートのお願いが届いていると思う。

このアンケートは、当社のアンケートではなく、物件配信用のアンケートであり、これに登録されていないと、メールが届くことはない。

ぜひ、昨今の優良物件が少ない中、登録されていたほうが有利であることは間違いがないので、ご登録をお願いします!


あ、ひょっとして届いていない方は、迷惑メールに入っていませんか?

こちらも、ぜひ、ご確認ください!

会員の方で、アンケートメールが届いていない方は、ぜひ、お問い合わせください。

お問い合わせは https://www.cfnets.co.jp/contact/form_general_ssl.html
もしくは 0120-177-213 企画開発室まで



では。


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2018年01月15日

都心部の不動産投資事情。

物件的には、優良な物件が多い。




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一昨日、久しぶりにフィールドワークセミナーに参加。

全部で6物件、すべて東京都内の駅から10分以内のアパートだった。

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10年くらい前では、都心部の物件がなかなかなく、このフィールドワークセミナーでは、神奈川県の物件が中心で、7,8件のうち1,2件くらいが投資対象としておすすめできるものだった。

ところが、今回、1件を除いてすべて優良な物件だと判断した。

ただ、その一件も、決して悪い物件ではなく、価格的に調整できれば、場所的にはよい物件だ。

これらの物件は、昨年に土地を仕入れて、今回、建物が建ちつつある物件だったが、若干、利回りは下がってはいるものの、よくぞこんな土地が仕入れられたものだと感心する物件。

当社でも、南青山建築工房で土地の仕入れ、アパートの建築などを行っているのだが、なかなか優良な土地の仕入れはできないでいる。

そう考えると、ちょっとしたタイミングなのだろう、ここの所、首都圏では優良な物件が供給されている。

だいたい、相続で土地を売却する人たちが増えている。

第1の団塊の世代のちょっと上の人たちがなくなり、相続が増えている。

当社でも、最近、急激に相続対策の仕事が増えてきているし、相続の仕事も増えている。

人口の自然減時代が到来し、親の土地に頼らず自宅を購入した人たちがいらない土地を手放す。

その土地の利用方法を考えると、現在、条件の良い土地は収益物件に変わって供給されている。

もちろん、駅近の物件がすべて収益物件に適するかと言えばそうではなく、今後、人口の増加が見込める地域に投資するべきであり、そのエリアを見極めると、一昨日の物件はよい物件だといえる。

ただ、金融機関の動きが気になるところだ。

首都圏の不動産投資においては正常な状況なのだが、地方圏の物件で焦げ付きが目立ってきている。

金融監督庁の動きは、部分的なものではなく、全体的な見方をするわけで、不動産投資についての融資事情をしらべているらしい。

私がこの不動産投資の仕事を始めたころは、自己資金3割でDCR1が常識的だった。

そう考えると、ここ数年は異常であったことは事実。

ただ、地方の高利回り物件と都心部の物件と比較することがおかしく、利回りはリスクの反映であることを理解しないといけない。

利回りが高いということはリスクが高いから利回りが高いのである。

市場というのは、常に常識的である。

それらを考えると、首都圏の不動産投資は、まだまだチャンスがあると考えられる。

ちなみに、これから起こりうるストロー現象については

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で紹介している。

※ 都市農地はこう変わるはこちら

ぜひ、ご覧ください。

では。


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2018年01月14日

信州飯綱高原でホテル。

いろいろ準備が進んでいる。




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下記は、今月放送されているジェイコムの「大人の歩き方」。

遠征して長野でロケをやり、今年の春からスタートさせる予定の飯綱高原ホテルを紹介。

どなたか、やりたい人いませんか?

お問い合わせは 0120-177-213 企画開発室まで。




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2018年01月13日

本日は、フィールドワークセミナー。

朝から東京に向かう。




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今年最初のイベント、フィールドワークセミナー。

最近、なかなか忙しさにたまけて、フィールドワークセミナーに参加していなかった。

しかし、最近の不動産市況は、だいぶ様子が変わってきているらしく、浦島太郎にならない為に、今回、参加することになった。

今回も、金融機関の人たちも参加することから、直接、現状の金融機関の融資姿勢を聞くこともできるので、結構、楽しみにしている。

現状、なかなか表面に出ている物件では、紹介が難しい状況にある。

特に都心に近くもないのに、狭小な部屋で無理やり利回りを上げるような物件も多く、将来的に不安な物件も取引事例として存在するから、的確な物件を探すのは、相当、厳しい状況だ。

当社の場合は、買ってもらった物件を管理するスタイルは外していないから、将来、不安のある物件は売らない。

売る物件を管理しないという会社は増えているし、管理をしない正当性をうたう会社もいるが、それは将来のリスクを回避し、あるいは自らの会社規模では管理ができないという他ならない事情だ。

そう考えると、将来性を見据えて優良な物件を探すというのは、なかなか難しいわけだが、全くないというわけでもない。

当社では、試行錯誤しながら、様々な物件を選別して皆さんに紹介している。

そういった意味では、今回のフィールドワークは、定点観測的な良い機会である。

今回も、日本全国から参加される人が集まっているようだ。

当初の予定より参加人数が増えてしまったので、大型バスに切り替えたそうだから、物件を回るコースがちょっと心配だが、たいへん楽しみにしている。

あ、出かける時間だ。


では。



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フィールドワークの新春特別バージョン!大型バスをチャーターし、代表倉橋・弊社アセットコンサルタントがバスで現地を見て回ります。現場での目利きを養い、プロのコンサルタントに現場で疑問に思った事を質問。そして、最終的には自分で物件を選定し、目利きと知識で物件の良し悪しを判断できるように。自己完結することで、物件への買付スピードが格段に早くなります。

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2004年に同じタイトルで、弊社代表の倉橋が講演させて頂きました。
この講演を聞いたクライアントの多くは、現在、年収が1200万円を超える人たちが続出しています。また資産背景も、既に相続対策が必要になり、資産管理法人による運用や、後継者に対して事業継承を行っています。欧米諸国の会社員の多くが生活をエンジョイし、高級車を乗れたりしているのに、日本人の平均的な会社員は、残念ながらそれができません。バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。

今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。 

※ 詳細はこちら

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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。

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新春企画!大阪で豪華3部セミナーを開催いたします!第1部は、区分ワンルームを中心として、投資分析・融資状況・取引事例をお教えします。第2部は、入口と出口のキーポイントになる局面でのPM視点について解説。第3部では、2018年のアパート投資における、必要な戦略についてお伝えいたします。大阪支社所属の不動産コンサルタント3名が、2018年の不動産投資をズバリ解説いたします!この機会にぜひ、ご参加ください!

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2018年01月12日

テレビCM作成中。

今回のバージョンは、社員参加型で製作。




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昨日、ジェイコム湘南のスタジオで、CFネッツグループCMのナレーションどりを行った。

現在、使用しているCMだと、画面サイズが違うため、そろそろ新しいバージョンにしないとダメだとの判断から、昨年の9月頃から動画の撮影をはじめ、今回、収録でフィニッシュを迎える。

今回も、社員が登場し、結構、面白いものになっている。

よくテレビCMをタレントを使って撮影しているものが多いわけだが、俳優などが社員に成り代わって演技していても、それは演技であって事実ではない。

また、ナレーションなども、プロを使ってもいいのだが、結局、なんとなく違和感が出てしまう。

それならば、いっそ、みたいな感じで、今回からはナレーションまで社員で行うことにしてしまった。

会議では、結構、嫌がるかと思ったが、そこはCFネッツのコンサルらしく、立候補者がぞくぞくとでて、結果的に、1CM一人が担当することになり、昨日、収録。

木内副社長、藤原リーダー、東京AMの増田、企画からは関谷、住川、大島。

ちょっと心配だったが、案外、みんな頑張ってくれたので思ったより早く収録が終わった。

各人、それなりに達成感があったようで、なにより。

来月あたりからジェイコムで放送される。

ぜひ、ご期待ください。


そして、収録終了後に辻堂のテラスモールで食事。

昼過ぎだったが、フードコートはいっぱい。

4階のレストラン街に行ったら、なんと、かなりの数の店舗が1月8日で閉店。

有名な店舗も閉店してしまっている始末。

駅前のショッピングモールだが、何となくお客さんが入っていない。

そういえば、一昨日は、妻が目覚まし時計がほしいと言いだし、横須賀のショッパーズプラザに行ったが、ここもあまり人が入っていない様子で、閉店の店舗が目立っていた。

以前にも書いたが、かつて繁栄したビジネスモデルは、ちょっとした変化で衰退してしまう。

現状の流れで考えると、これだけ流通が発達するとはだれにも考えられなかったかもしれないまま、アマゾンなどの通販サイトが台頭すると、わざわざ駅前のテナントを借りて商品を陳列して販売するより、通販で在庫はちょっとした田舎で保管して販売したほうが効率が良くなる。

今後も、同様に進化が進めば、日本の小売店舗は厳しい局面にぶち当たる。

ほしいものは、ネットで買う。

では、小売りはというと、ほしくもないけど、たまたまほしくなったから買うものを売るしかないのだろう。

ん〜、これからの商売は、なかなか難しく、個人消費を増やすには、かなりエネルギーがいるのではないか



定点観測で、再来月あたりも、辻堂のテラスモールに食事にでも行こうと考えている。


では。


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2018年01月11日

飯田温泉「湯里湖」に泊まれます!

月極倶楽部の会員登録では1週間。
当社のプラチナ会員、ゴールド会員は1泊から利用できます!




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下記「大人の歩き方」で紹介されています。

※ 会員の方は、ご家族旅行で使えます。
宿泊利用料は、お電話でお問い合わせください!

結構、快適なうえ、夜空がきれいな場所です!




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2018年01月10日

昨日は、会社の方針発表会。

歴史に残る仕事。歴史に残る会社。




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手洗いうがいを心がけていたのですが、年末にインフルエンザに久しぶりに罹ってしまい、年明けからまだお酒を飲んでいません。飲まないと不思議なもので、なんとなく肝臓の調子がわかってくる。今年はしばらくお酒を止めてみようと思っています。
これをきっかけに少し生活習慣や今の仕事の仕方も変えようと思ってます。

インフルエンザを周りの人に感染させるわけにも行かないので、自宅の事務所でちょうど、ラジオの番組で相続に関する質問が来て原稿を書いてました。私個人の相続対策は個人より法人化をしているので事業継承に関してはスムーズに行くようになってます。
それでも、個人の資産もあり。田舎の山とか奥多摩の水源地や島とか。それをいまから調べる必要があると思っています。
相続税の評価としては関係ないのかもしれないですが、忘れられてしまうとそのまま国庫に帰属されてしまう。せっかく買った物件だからしっかりと記録して置きたいと思います。父親がニセコや那須の土地を買ったという話は聞いていたけれど、権利書等の書類がわからなく今となっては調べられない。そんなことがあったので、自分が今までにやってきた分だけ遡るのは大変だと思うけれど、今のうちに調べておくつもりです。人生の足跡は記憶のあるうちに記録として残しておく必要がある。

記録として残したい仕事がある。執筆、出版は記録として残る。過去に出版した「不動産オーナー心得帖」をネットの古本屋から購入しました。この本も一つの記録。
記録として残す仕事を歴史に残るようなものにしていきたい。これから時間をかけて取り組むにはいい仕事だと思っている。
会社が小さい頃はできなかったけれど、今は経営や不動産業として深い領域を会社としてどうやって行くかの計画を立て、これを10年ぐらい進めていくと、もっとうちの会社は伸びていくと思っています。
仕事は歴史を作っている。一つひとつの歴史を自分たちで作る。僕達は僕達の歴史を作ってきたのだけど、次の世代に繋ぐような歴史のある仕事をしていかないと会社は存続していかない。そのためには個人個人が意識を持った仕事をすることが重要。出来るところからしっかりとやって行きましょう。



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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。

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2018年01月09日

相続税評価の下げ方は?

・「倉橋社長おはようございます。さて、相続税の評価額を下げる事が出来ると聞きました。どうすれば、評価額を下げることが出来ますか?教えてください。」

30年度税制大綱の変更もお答えします!




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相続税の課税計算のシステムと言うのは
課税価格から基礎控除額を引いて、課税遺産総額と言うものを求めます。
そして、課税遺産総額に、法定相続分、例えば奥さんがいて、子供が3人いた場合、奥さんが2分の1、子供が2分の1を3人で分けるので6分の1ずつが法定相続分、これを出して割り出します。
このそれぞれの法定相続分を相続税の計算上の税率をかけて、控除額を引いたものを算出し、これを全部いちど足して配偶者控除を差し引いたのが相続税の納税額となります。
実は相続税の計算など、それほど難しいものではありません。
さて細かい説明は割愛しますが、課税システムの中で課税価格から基礎控除額を引いたと言う説明をしましたが、この課税価格というのはどういうものかと言うと
遺産の総額から非課税財産を引いて、債務をひいて、相続開始前3年以内に贈与された財産を足したものが課税価格になります。
そこで遺産の総額と言うのは何かと言うと、不動産の評価額、金融資産、みなし財産、その他、
非課税財産と言うのは墓地や生命保険の非課税枠分と公益財産、そして債務は銀行からの借り入れ額などが債務と言うことになります。
相続税を下げる方法としては、遺産の総額を低くして、非課税財産が高くて、債務が高ければ、課税価格は下がると言う単純な話です。
では相続税を下げるにはどのようにしたらいいか、金融資産というのは、銀行に預けている預貯金や上場企業の株式であれば、その株のなくなったときの評価額がそのまま財産と言う形になります。
するとここはそのまま評価されますので相続税の圧縮はできません。
さらに非課税財産ですが、生命保険の非課税枠と言うのは相続人の数×500万円ですので先ほどお話しした奥さんと子供3人の場合は、相続人が4人ですので4人×500万円で2000万円までが非課税財産と言うことになります。
すると例えば生命保険もこの家族であれば2000万円までは控除できますが、逆に過大の生命保険をかけているような場合だと、その分が遺産の総額に入りますので、相続税は高くなる可能性があります。
したがって基本的に相続税を下げると言う手法は不動産の価格を不動産の価格の評価を下げると言うことが1番やりやすいということになります。
では不動産を持ってない人はどうするかということですが、よくあるのは現金を不動産に変えて、その評価額で相続をさせると言う手法が不動産を活用した相続税の評価を下げる手法ということになります。
また不動産の場合は、小規模宅地の評価減というのがあって、これは自宅の場合は330平方メートルまでは土地の評価を80%減額できることになりまし、アパートやマンションの敷地の場合は200平方メートルまでは50%減額することができます。
これは不動産を所有しているひとの恩恵ですのでこの減額は大きいものとなります。
もちろん一定の要件がありますのでこれも専門家と相談して進めるのがよろしいのかと思います。
また広大な敷地を持ってるような人などは、相続税を下げる方法があります。
相続税は申告主義と言って申告する金額で相続税の評価が決まってしまいます。
通常、路線価と言うもので相続税評価額を計算して申告しますが、例えば実際に区画整理をして販売をする、あるいは実際に開発業者がその金額で買わないような土地の場合は、不動産鑑定士を入れて実勢価格を出して、その金額で相続税を申告すると言うことも可能です。
これはどちらの方法が正しいと言うことでなく、あくまでも実践評価が基準となりますのでどちらで申告しても構わないと言うことです。
また自分で事業をやっているような方の場合、上場していなくても株価が評価されるということがあって、この株価も圧縮する方法があります。
適正な株価を算出するには様々な手法があり、ここもこの番組で説明すると言うのはなかなか難しいと思います。
今後、また国の財政が厳しいからといって、相続税が上げられるということが検討されているようですが、相続税を支払うほどの資産がある方については、やはりそこは真剣に早めに手を打つ必要があります。

なお、30年度税制大綱では、小規模宅地の評価減は、従来、相続開始時に所有してアパートなどの敷地の場合は活用できましたが、今回の改正により所有期間が3年以上という条件が付されることになります。
したがって駆け込み対策ができなくなりますので、そのへんは注意を要します。

当社では、不動産鑑定士や税理士、そして弁護士も社内におりますので、もしご心配であれば、いちどご相談にこられたらよろしいのかと思います。
相続と言うのは、必ず一生に何度かあることですので、財産がないからといってないなりに苦労することもあります。
早めに準備をされることをお勧めします。

相続対策には、はっきりとした技術が必要です。
対策した経験のない人にはわからない方法もあります。
ぜひ、相続対策のことは、不動産のプロ集団 CFネッツにお任せください!

個別相談申し込みは 0120−177−213 CFネッツ企画開発室まで


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2018年01月08日

凄いな、これ。

内装工事費負担金?




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写真は、某大手不動産会社の賃貸清算書である。

敷金、礼金なしをうたい文句で営業している賃貸仲介会社なのだが、以前も業界で問題視された会社である。

この会社は、いわゆる両手取引しか行わず、一般的な仲介会社に情報を流すことがないから、消費者から苦情が出ない限り、その商法が明るみに出ない。

たまたま知人から照会を受けたのだが、この賃貸清算書の内装工事負担金ってなんですかとの問い。

ん〜、何ですかと聞かれても、私自身、これってなんだ?と聞きたいくらいだ。

たとえば昔、新築のビルを借りる時には、建築協力金というのがあったが、中古のアパートを借りるのに内装工事を負担することなどない。

敷金「0」、礼金「0」、しかし2か月以上の意味不明な内装工事負担金。

これって、消費者契約法の第10条に違反する行為でははないか?

敷金の場合、将来、原状回復費用で入居者が負担すべき費用を清算して返還しなくてはならない。

特に最近は東京ルールが常識的になっているから、ほとんど入居者負担なく返還される。

礼金という習慣も少なくなってきているから、礼金「0」の物件も増えてきているが、

敷金「0」、礼金「0」の物件を契約することになった途端、突如、内装工事負担金という金銭の要求を受ける世界。

ん〜、これでは、昔ながらの不動産屋の世界だ。

どうする?不当利得の返還請求でもやってみる?

金額がたいしたことないから、ちょっと考えさせてください。

多分、みんなこんな感じで、あきらめてしまうのかもしれない。

あれ、仲介手数料は半額。

そういえば、看板に書いてあるな。

だったら不当な金銭を要求するくらいなら、正規の手数料、とればいいのに。

あれ、火災保険22,000円?

高くないか。

契約後、この火災保険証書が届くかも気になるところだ。

ちょっと、成り行きを観察してゆきたい。

では。


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2018年01月07日

家を建てる時のポイントは。

FMヨコハマに寄せられた質問です!

・「この先、家を建て替える場合 自分の好みより将来的に、売ることも考えて設計したいと考えています。売却しやすい設計のポイントはありますか?教えてください。」
・「おはようございます。家造りの勉強はどうすれば良いですか?耐震工法とか間取りや外観とかが凄く気になります。アドバイスお願いします。」




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私が1番気を使ってるのはデザインです。
例えば一時期、デザイナーズ住宅、コンクリートの打ちっぱなしの物件が流行りましたが、現在では外壁の汚れなどがひどく、残念ながら 建てる人は少なくなっています。
よく素人の人は 間取りから設計に入って行き、立面図などの出来上がった状態のイメージがつかなかったりします。
私の場合は、まず間取りを決めて立面図をおこし、その状態から窓の位置や大きさを決めてデザインを優先させるようにしています。
売りやすい住宅と言うのは、やはり外観とか外構工事などで見た目が引き立つような物件です。
また将来売却をするという目的で家を建てるのも良いのですが、家は自分の好みなども取り入れて、その生活のスタイルが買い手に共感されれば売却もしやすいと思います。
現在、多くの建て売り住宅も、同じデザインで並んでいたりしますが、個性と言う面では、なかなか平準化されて特徴がなかったりしますので、自分自身が共感できるような物件を見てあるくことから始めた方がいいと思います。
また建築の構造や耐震構造と言うのは、素人のひとが勉強しようとすれば、とても時間がかかってしまいます。
建築の 工法もどんどん進んでいますし、鉄骨系や木造系、さらに我々が推進してるような外断熱のシステムや24時間換気、そして空調設備、システムキッチンやお風呂など、常に進化をしています。
それらを勉強するのは困難だと思います。
自分で建てる時には、まず実際に建てた物件を見て、共感できる設計士と打ち合わせをすることが重要です。

設計士の中には、個性や斬新性を優先して実際には住みづらい家になってしまったり、意味もなく耐久性が劣る物件を設計してしまう人もいます。
実際に、せっかく良い立地条件の土地なのに、設計士の独自の見解で建ててしまったが為に使いにくくて売却するケースがありました。
使い勝手の悪いのは、住む人全体の共通する意見になるため、使い勝手や収納などはちゃんとした形で設計することが重要です。
当社では「建築の窓口」と言う部署があって、そこでは建主の要望に沿って、その地形に合った設計を行っています。
もちろん木造とか鉄骨とか軽量鉄骨の構造上の問題の適正も検討し、建て主の要望に沿った建築物を提案することができる仕組みを構築しています。

お問い合わせは 0120-177-213 CFネッツ企画開発室まで

KYT


三崎写真




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2018年01月06日

あ、フィールドワークセミナー、参加。

来週、1月13日に開催。




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今年最初のイベントは、このフィールドワークセミナー。

昨日から神奈川新聞社主催のセミナーレジュメを作成していたところ、その前に、このイベントがあった。

既にインフルエンザが治ってはいるものの、今年に入って酒を一滴も飲んでいないことで、体中の機能が全体的におかしい。

ん〜、これは好転反応であると考え、体調に万全を期しているわけだが、なんと、当社の木内副社長もインフルエンザだとの情報が。

いやはや今年のスタートは、ちょっと肩すかし状態。

このフィールドワークセミナーまでには、体調を整えて臨みたいものだ。

最近、物件の相場がいろいろ複雑な状況になってきているが、キャップレートのひずみを見ると、結構、面白いことになっている。

もう15年くらい前になるが、山手線のキャップレートを調べたところ、田町駅が異常に高いことがあった。

そこで当社の会員の人たちと買い進むうちに、8%を切ったところで買うのを躊躇する人たちがでたことがある。

当時、新橋が5.5%、品川も同程度なのに、7.5%くらいまで下がったところでまだ下がる可能性があり、それ以降も買った人と、買わなかった人。

現在では5.5%を切っている。

キャップレートは、投資家によってはハードルレートと捉える人たちもいる。

私の場合では、CF−1が3.5%の運用であるから、FCRが3.5%を超えるものは投資対象と考えることができる。

最近では、相続対策上、個人資産は増やさないようにしているが、会員向けの忘年会でお話ししたように法人で不動産運用の拡大を進めてゆきたいと考えている。

個人に対する税法は、さらに厳しくなり、逆に法人の税法は緩和される。

不動産のように、明らかに事業継承がしやすい性質の資産については、多少、規模が大きくなったら法人化をすすめている。

当社の会員の方も、かなりの方が法人化をされている。

今年も、新たなサービスを研究してゆきたいと考えている。

あ、話はそれたが、下記、フィールドワークセミナー、まだ多少、参加できるようなので、ご希望の方は、ぜひ、早めにお申し込みください!

せっかくの機会ですので、当日、私に直接質問があれば即答します!


では。



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2004年に同じタイトルで、弊社代表の倉橋が講演させて頂きました。
この講演を聞いたクライアントの多くは、現在、年収が1200万円を超える人たちが続出しています。また資産背景も、既に相続対策が必要になり、資産管理法人による運用や、後継者に対して事業継承を行っています。欧米諸国の会社員の多くが生活をエンジョイし、高級車を乗れたりしているのに、日本人の平均的な会社員は、残念ながらそれができません。バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。

今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。 

※ 詳細はこちら

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2018年01月05日

正月気分を切り替え。今年も頑張ります!

昨日、妻も病院へ。




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私の自宅から三浦市立病院までは車で10分もかからない。

正月早々、インフルエンザの治療をしてもらい、昨日は、妻も熱が出たため、時間外だったが診てもらった。

お陰様で、インフルエンザではなく、ちょっとした風邪が、疲労からの発熱。

私のほうは解熱後3日目。

多分、人に移す期間は過ぎた。

今日は出勤初日なのだが、私のせいで他の人にインフルエンザが移るとまずいので自宅事務所で講演レジュメやら依頼原稿やらを集中的に片づけている。

昨年の大納会を初めて三崎で行い、参加社員と家族で総勢100人くらいが集まったわけだが、新年の方針会も三崎で行う。

今年は金融機関も参加し、大がかりな方針会になる予定だ。

会社規模も大きくなり、組織運営を行う上でマネージャーは重要であり、小規模の頃とは大きく異なる経営スタイルが必要である。

会社規模が小さい時には、比較的能力が低い人も寄生することができたが、現在の当社ではそれは難しい。

普通の不動産会社であれば宅建の資格があれば大威張りでいられるが、当社の場合はそれが最低の資格であり、不動産コンサルティングマスターや国際ライセンスのCPMやCCIM、不動産の資格ではないが密接する弁護士、税理士、不動産鑑定士もいて、様々な仕事をこなしている。

昨年末には、以前、当社を退職した社員から勧められて当社から離れていった顧客が、当社に戻りたいとの話があったが、とりあえず断ることにした。

今後、当社の方向性としては、万人に対象としたサービスを提供するのではなく、当社との間で信頼関係が構築できる人たちを対象に優良なサービスを提供してゆくことを考えている。

先日も、メールで不動産投資物件を探しているので物件の紹介をお願いします、というような連絡が来たが、これもお断りした。

相手からすれば面倒くさいかもしれないが、当社では個別相談で将来的なスタンスや投資目的などを理解しないと物件を紹介することはない。

当社では、当社が責任をもって管理できない物件は売らない。

管理は管理会社に任せればよい、というような勧誘をして物件を販売する小規模な会社が多い。

確かに管理は管理会社に任せればよいのかもしれないが、これは自分たちが責任が取れない詭弁である。

売った後の責任がなくてよいなら、多分、当社の売り上げは4〜5倍くらいの規模に膨らむのである。

顧客と一緒に投資する気持ちがあるから、一生懸命、あとあとまで考えた物件を投資分析しながら顧客に紹介するため、市場に出ている物件のほんのわずかしか紹介できないのが現状である。

したがって、当然、そんな物件に投資してもらいたい人に投資してもらうのが当然。

もちろんだからといって、既存の顧客だけに紹介するというものではなく、あくまでも当社と共存共栄できる人たちと一緒に成長を続ける事業展開をしてゆくということである。

当社の設立が2000年の2月22日。

お陰様で、日本で初めての不動産コンサルタント会社として起業して、その生業が定着しだしたところだが、本格的な業界の定着はこれからである。

今後の日本経済で必要な業界の一つと考えており、今年は更なる業界の定着を図り、顧客と共に歩んでいきたいと考えている。

顧客にとって、必要不可欠な会社を目指してゆきたいと考えている。

では。


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2018年01月04日

本日で年末年始の休暇終了。

ところが・・・・・。




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昨日から、妻の様子がおかしい。

微熱から37度後半くらいの熱が出始めてしまった。

年末の忘年会でインフルエンザのウイルスが拡大し、その後、このウイルスの感染連鎖が始まってしまったようだ。

本日、わかったのが遊ヶ崎グループ社員2名も感染。

ただ、この一人はA型インフルエンザだそうだから、私と違う感染ルートだ。

急遽、自宅待機を命じているが、まだこれからも出るかもしれない。

しばらく様子を見て、これ以上、熱が出るとなると、妻も感染しているかもしれないから病院に連れてゆくつもりだ。

明日からスタートダッシュの予定でいるが、ここで周囲に迷惑をかけるわけにはいかないから、完全に外出がOKになるまで、自宅事務所で仕事をこなす。

来週にはフィールドワークセミナー、その翌週には神奈川新聞社主催セミナーとちょっとしたイベントが続く。

既に健康的には問題が無いように思うのだが、何せインフルエンザの場合、どんどん感染が広まるから私から広めるわけにはいかないから、ここはしばらく、慎重に行動しなくてはならない。

そういえば、年末に飲んだきり、今年に入って一滴も酒を飲んでいない。

正月に酒も飲まずに家にいるというのも、何十年ぶりだ。

確か30年くらい前に、年末の忘年会で熱海の某旅館に泊まり、湯あたりをしたことがある。

入浴してから具合が悪くなり、高熱と嘔吐でひどい目にあった。

この年も、年末年始、どこにも出かけられず、今回のような感じで家にいたが、あの時と比べると、今回のほうが楽な気がする。

高熱は出たものの、食欲がなくなったわけではなく、ちゃんと食べられる。

しかも高熱は2日間で引いたから、風呂も入れる。

風呂上りに一杯!なんてこともできると思うが、せっかくここまで禁酒ができているので、とりあえず一週間ほど続けてみようと考えている。

あ〜、あっ。

せっかくの休暇が終わろうとしている。

なんだかんだいっても、健康に新年を迎えられるほうが良いに決まっている。

では。


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2018年01月03日

良い天気なのに。

ひとに迷惑がかけられない為、自宅療養。




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熱は、すっかり下がり、ぶり返しがないので、そのまま治るのだろうが、医者からは熱が下がってから2,3日は外出しないようにということで、家でテレビを見ている。

もう治ったようなものだから新刊の原稿でも書こうかとも思ってみたが、なんとなく正月気分は味わっていないから、何もしないでテレビを見ている。

99.9。

刑事事件の検挙率の残り0.1%を追求するドラマ。

かなり検察官が悪者のドラマ。

ん〜、なるほど、こんなこともあるかなと思える想定だが、刑事事件の弁護側がこれほど時間をかけることは難しいのではないかと思える。

基本的に刑事事件の弁護士報酬は安く、そんなに時間をかけることができない。

被疑者の財産が50万円以下の場合、国選弁護人が選任されるが、仮に無罪を勝ち取ったとしても、民事のように明らかな経済的利益が明確でないから、報酬は低い。

検察官は検察官で、次々に事件が起こるから、警察の調書をもとに事件として取り上げ、なるべくはやく処理しなくてはならない。

当然、冤罪事件はなくならない。

このドラマを見ながら、内容よりも社会的な構造を考えさせられる内容だった。

正月。こんな過ごし方もあったんだと、初めて気づいた正月だ。


では。


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2018年01月02日

B型インフルエンザ

ようやく熱が下がった。




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結局、正月のイベントはすべてキャンセル。

単なる風邪なら、熱が下がれば無理がきくが、インフルエンザの場合、ほかの人に移す可能性があるので、人と会うのは控えなければならない。

毎年、3日は家族の新年会。

城ケ島の遊ヶ崎リゾートを貸し切って行うのだが、こちらもキャンセル。

インフルエンザは、本当にめんどくさい。

一応、早めに病院に行ったからよかったが、気付かなかったらもっと大変なことになっていたかもしれない。

イナビルという粉薬を吸引することで、インフルエンザのウイルスの繁殖を抑える治療をうけたのだが、これがよかった。

昨日は39度を超える熱が続いたが、今日は朝から熱が下がり、今は99.9というドラマを見ている。

よく考えれば、こんな正月は初めてだ。

だいたい毎日、いろいろなことを行っていて、こんなにのんびりとテレビドラマをみている正月は、もう何十年ぶりだろうか。

もちろん酒も飲んでいないから、いたって健康になった気がする。

今回分かったことだが、インフルエンザは高熱が続くだけで頭が痛いとか、咳がひどいとか、下痢がひどいとかは全くなく、ただただ高熱が続くだけ。

私にとっては、ちょっとした風邪のほうが症状はつらい。

ここの所、病気ひとつしてなかったからちょっと驚いている。

当社の山内君が年末にインフルエンザなにかかったので、ここから移ったのだろうが、木内君家族も年末に一緒に焼き肉パーティをやったから、ちょっと心配している。

皆さんも、インフルエンザにはお気を付けください。

また、怪しい時にはすぐに病院に行ってください。

すぐ治療をすれば、大したことはありません。

今日は、やたらテレビ番組をチェックしている。

へんな正月だ。

では。


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2018年01月01日

明けまして、おめでとうございます!

今年も、皆様にとって飛躍の年であることを祈念しております。




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皆さんから、新年のご挨拶を頂いておりますが、私のほうは、少々、熱をだし、本日はダウン。

当社の山内君がインフルエンザだということなので、まさかうつってはいないだろうと思うが、大事を取って正月早々、休んでいる。

昨日は、夕方から木内一家と三崎港ラーメンで焼き肉をたらふく食べ、その後、手打ちそば葉山商店で六本木遊ヶ崎のお節を頂きながら、十夜の鐘を待ちつつ、手打ちそばを頂き、海南神社に初もうでをしようとしたところ、あまりの寒さで断念。

帰ってきてから風呂に入って、寝ようとしたところ熱が。

今朝は39度をこえる熱で、妻の用意してくれた氷嚢で熱を冷ましている。

そんなわけで、多くの皆さんからメッセージを頂きましたが、返信ができません。

どうぞ、皆さんは、良い正月をお過ごしください。

では。


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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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