2018年11月15日
株価の乱高下。これは尋常ではない。
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ここのところ、株価の変動は尋常では無い。
兼ねてから私がセミナーでお伝えしている通り、現在の株価と言うのは、本来の株式の持つ価値から算出されているものではなく、意図的に様々な情報によって、操作された1部の人たちが利益を上げるように出来上がっている。
それらは資本主義経済の中で、様々なお金がこれによって運用されることにより、世界中のお金がこの株式と言う仕組みを利用され、本来の世界経済の経済活動とは関係なく、お金の価値の交換レートを変え続けている。
現在、トランプ政権の向かう方向では、世界の経済が分断される方向にもことになるだろう。
そうなることで、各国の経済バランスや各国の通貨の価値と言うものが実体的な価値と相違する形で動き出すことになる。
日本の場合も当然、そんな形で本来の価値とは違う形で為替が動くことになる。
ご存知の通り為替は日本の株式市場に大きな影響与えるものであり、これに日本銀行が一緒になって介入するものだから、いつまでたっても正当な市場は構築されない。
それに伴って、日本の金融機関も左右されるわけだから、日本の経済も安定の方向に動く事はなかなか無い。
日本の国土の価格は、様々な要因によって価値が変わってくる。
これについても日本国内の問題だけでなく、世界の経済に左右された市場価格が形成されつつある。
わかりやすく言えば、日本の円が買われる理由と日本の株式が買われる理由、そして日本の不動産が買われる理由というのは、そもそもその価値と言うよりも、資産を保全すると言う意味で利用されることが多い。
すると世界経済の動きの中で1番安全性の高いのは1番安全性の高い国家の土地である。
ただ日本の場合は、原発事故の問題が日本の安全性を揺るがすことによって、価値を押し下げている。
実際に、未だこの原発の問題が世界中で大きく取り上げられて、観光にも大きな影響与えている。
2020年の東京オリンピック開催において、その安全性がアピールできるかできないかで、その先の将来が変わってくると私は見ている。
いずれにしても、今後世界の経済の中で、強烈なインフレが起きている中での日本の安定した物価と言うものと低金利は、世界中で類を見ない価値であることは間違いがない。
日本の不動産に関する価値基準がグローバルスタンダードになったときに、実は日本の不動産は、より価値が上がる可能性が高いのである。
来週、久しぶりに不動産投資の基礎的な知識の講演を鎌倉芸術館で行う。
今日の段階であと5人しか募集できないが、まだお申し込みいただいてない方は、急いでお申し込みをして頂ければ、不動産にまつわる世界の動きと、ファイナンシャルリテラシーをお伝えしようと考えている。
ぜひ、ご参加ください！
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不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
2018年11月14日
地域活性化事業。三崎港ラーメン、変わりました！
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昨日、三崎港ラーメンで、ジェイコムＴＶの「大人の歩き方」の収録を行った。
そして、三崎港ラーメンでは、午後からは、地域の方を集めて試食会を行ったようだ。
実はここ1ヵ月、三崎港ラーメンを閉めて、メニューに関するリニューアルを行っていたわけだが、それには様々な理由がある。
実は、かつてからこの下町の地域活性化の事業を手伝っていた社員が辞めてしまった。
しばらく、この三崎港ラーメンで店主を任せていたのだが、彼女ができたという理由で辞めていった。
ここに他の事業を行っているものを配置換えすれば、他の事業に大きな影響与えることになったので、やむなく三崎港ラーメンを閉めることにした。
結果的に、この地域再生において、様々な人を雇わなくてはならないが、この人員の確保がなかなか難しい。
以前も彼女ができたからといってやめていった社員がいた。
その退職する理由と言うのは、やはり彼女が都会から離れるのは嫌だと言う理由だ。
結局、結婚を考えるようになると、それぞれが様々な生活感を持って計画する中で、やはり地方は不利だ。
その理由と言うのは、子育ての問題から始まり、学校の問題、医療の問題、交通の問題、仕事の問題等を考慮し、総合的な判断で誰もが結論を出すことになる。
当社の場合は、人を採用するごとに社宅を用意し、生活もさほど困らないように配慮していたが、やはりまだまだ、当社だけで解決するには難しいものがあるのである。
当然、この街が気にいって、自宅をもう既に購入しているものもいるし、将来の計画に向けて、この地域でやっていこうと言うものも多くいるわけだが、現場の飲食店の経営と言うのは、様々な意味で難しい状況が社会的に作られている。
サービスを求める側は高度なサービスを求めるし、かといってサービスをするのは過酷な労働を強いられるだけでなく、労働時間の制限によって給料の分配が少なくなるから、今後、このままで夢を持って飲食店で働こうとする人は激減するのではないかと考えている。
当社の場合は、本業が飲食店では無いから何とかやっていけるかもしれないが、地域で考えるとそれを専門として事業を行うのはかなり難しいのではないか。
そんな中で、今回は中華街の新錦江（しんきんこう）とコラボして、本格的な中華料理を出せる仕組みを構築することにした。
三崎港ラーメンを、まず第一歩の店舗として始まったわけである。
サービスを提供する側はすでに人材とノウハウもあり、商品の品揃えも豊富だ。
そして中華街の本店と三崎港ラーメンでコラボすることによって、商品の製造コストを抑えることができる。
そして都会では、居住費が高いが、三崎港ラーメンの2階には２部屋あり、そこに職人が居住することによって、居住費が抑えられる。
今回のコラボ出店では、店舗の運営側も、サービスを受ける顧客側も、そして働く人たちも、かなり良いwin win winの関係が構築できたのではないかと考えている。
今後、両者にとってメリットが生ずるようになれば、不動産の投資とその運営する側と、そこで働く料理人の確保と食品の仕入れなどを考え、出店計画も加速度的に増やせることが予測できる。
昔、私自身が、過去、飲食店をやろうと考えたことがあり、比較的料理の腕前は低い方ではないと思うが、例えば三崎港蔵の福本料理長や、六本木の遊ヶ崎の三浦料理長等の腕前を見た途端に飲食店をやらなくてよかったと考えた。
なぜなら自分でやっていたら、この人たちに勝てるかと考えると、かなりの時間と修行が必要になる。
昨日、この三崎港ラーメンの職人たちの動きを見て、同じように当社のプロパーの社員でラーメン店舗を営業していると考えたときに、絶対に勝てないと思った。
今回のコラボは、当社としても非常に有意義なコラボレーションとなった。
明日15日に、この新生三崎港ラーメンがオープンする。
定着するまでに時間がかかるかもしれないが、現在、三崎港蔵や手打ちそば葉山商店を目的に、この街を訪れす人が増えたのと同様に、この三崎港ラーメンに来るために三崎に訪れると言う人が増えるのではないか。
また、三崎の下町の飲食店の多くは観光客向けの飲食店ではなく、様々な店が、様々な特徴を持って営業していることから、築地の場外にあった飲食店や、横浜中華街のように、その街に食事に行くと言う目的で多くの顧客を誘引する手段もあるのではないかと考えている
すると1年中海産物が豊富であり、1年中豊富に採れ続けられる野菜類は豊富なわけだから、ここはこのマグロの街にプラスした新しい魅力あるまちづくりに貢献できるのではないかと思っている。
ぜひ、期待して、お越しください！
※ 三崎港ラーメンの詳細はこちら
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2018年11月13日
台風や豪雨の被害って、保険が適用されるの？
・「おはようございます。7月に発生した豪雨、、また、いつ起こるかわからない災害被害、災害の被災者は、どの程度の保証が受けられるのですか？また、火災保険は有効なのでしょうか？こういったときのためにも、地震保険、火災保険には加入しておくべきでしょうか？」鶴見区 ユウコ
・「倉橋社長そして邦光さんおはようございます。木曜日、ご飯の片付けをしながら拝聴しています。7月の豪雨による災害のニュースをみるたび、被災されたみなさんを思うと胸が痛くなります。我が家は火災保険に加入しているのですが、天災の被害のときは保証しないと聞きましたが、これは本当なのですか？
そういった豪雨などによる災害のときは、どんな保険なら大丈夫なのですか？」
秦野市 RN さき 47歳主婦
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水災による被害は、建物だけでなく建物の中にある家財にもおよび、生命にも及ぶここがあります。
水災で建物や家財が損害を受けたときの保険が、火災保険です。
（地震保険ではありません）
火災保険の対象は、建物のみ、家財のみ、建物と家財の３つの中から選ぶ事が出来ます。
建物のみであれば、中にある家財は補償されません。
水災補償は特約で入らないといけません。
従って、単純に火災保険に入っているからと言って、保証されるものではありません。
保険料節約の為火災保険から外されるケースが非常に多いですが、実はとても重要な補償ですのでハザードマップなどを考慮し加入をお勧めします。
またマンションだから大丈夫ということでもありません。
最近の被害では２階でも被害を受ける可能性がありますし、上階でも飛散物の被害も考えられます。
ちなみに強風で屋根が破損し、雨漏りしたのであれば火災保険の風災補償の対象です。
事故が起こってから保険請求まで3年以上経った場合は、水災補償が受けられなくなりますので被害にあったら速やかに保険会社に連絡してください。
今回の西日本豪雨で被災された住民の方々への対応は、被害者生活再建支援法に基づく「生活再建支援制度」の適用となり義援金の支給となりますが、おおよその目安ですが基礎資金は全壊で100万円、大規模の半壊で50万円、半壊では無しです。
国が面倒を見るのは、あくまでも最低限度の生活は補償するに留まり、それ以上に関しては、個人で保険に入るのが、基本的な考えです。
火災保険に入らずに半壊などの場合は、なにも補償をされません。
今後の西日本豪雨の様な水害への対策をとるなら
�＿从卻欷韻鵬弾�する（水災担保）…床上浸水or地盤面45cm超浸水or再調達価格の30%以上の損害で支払い。主契約の建物と同等金額を上限に補償する為、1000万円だったら1000万円を限度に支払われる。
��火災保険を見直す…契約内容によっては、主契約と同等ではなく縮小払になっていて、十分に担保できていないケースもあり。
��その他
・自動車が水によって流されたり、壊れたりした場合、マイカーは家財ではないので、車両保険に入る。
＊地震が原因の津波による被害は対象外となります。
・自分が転んで怪我をした場合を考え傷害保険に入る。
・オーナーさんは、所有している物件が水災により住めない状態になってしまった場合を考え、家賃を補償する保険に入る。
弊社取り扱いの保険のお勧め（東京海上の良いところ）
・ただの実損額を払うだけでなく、それに付随してかかる諸々の費用を自動補償！
（残った土砂を片付ける費用、現場の写真を撮る費用など）これによる保険料上乗せは無し！これは東京海上だけです。
・24時間看護師（予約制だが医師も）に相談できるフリーダイヤルが付いてくる！
（病院の場所、体調不良の相談、がんのセカンドオピニオン等）これも東京海上だけ！
今後の首都圏直下型地震への備えを考えるなら
・家財の地震保険は、建物より支払われやすいので加入を！
→大阪地震の応援に行った東京海上の支払い実績を見ても、建物は31件中、有責が7件、家財は18件でした。
・超保険なら地震100%補償！（鎌倉鑑定で取扱可）
※質問にあった、地震保険は水害とは無関係です。
天災の被害の時は補償しない、というのは一般的な損害保険ではありませんが、共済等はプールしているお金で成り立っていますので、それが足りなくなる程の大震災では出ない場合があります。
通常任意保険会社は、海外等の再保険会社に再保険を委託しており、自社のプール金が無くならずとも、しっかりお支払できる様に対策はされています。
ぜひ、この機会に火災保険の内容を確認されてはいかがでしょうか？
保険の見直しも 0120-177-213 まで、お問い合わせください！
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2018年11月12日
会員向け釣り大会、懇親会参加で思うこと。
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一昨日、当社の会員向け釣り大会が実施された。
古くからのお客様ばかりで、ある方は15年以上の付き合いになっている。
最近のこの釣り大会は、大体がカワハギ釣りになっており、結構マニアックなものである。
私も以前は参加していたが、このところ仕事に追われ、一昨日は、夕方から始まる懇親会だけ参加することになった。
さき一昨日から、三崎に来て前泊しておられる方がいたので、この前の日も一緒に食事をすることになった。
したがって二日間続きで、いささか二日酔い気味だ。
釣果は、いつもより少なかったが、十分、皆さんで楽しめる量が確保できた。
懇親会の際に、皆さんが簡単に自己紹介をして頂いたのだが、ありがたいことに、当社の付き合いをかなり大切にしていただいている様子が伺えた。
皆さんの多くは過去に私の著書を読んだり、私のラジオ番組「ここが知りたい不動産」のリスナーから、著書を読んでセミナーに参加して頂いたと言う方たちで、最初は、多少、当社のことを疑っていたと言う。
ただ何遍もセミナーに参加して頂くことで、話にブレがないと言うことで信用して頂き、信用して物件を買っていただいたという。
もちろん、現在も当社で管理をさせていただいている。
やはり当社のシステムの中にプロパティーマネージメント部門があることによって、信頼の度合いは高い。
投資物件を売る事は、それほど難しいことでは無い。
ただ、その投資物件を長期にわたって運用していく事は、なかなか簡単なことでは無い。
当社を真似て同じような事業を行っている会社は多くあるが、結果的に責任のある管理運営はできないのである。
例のかぼちゃの馬車に見るスマートデイズの営業手法では、明らかに信じられない高額な借り上げ賃料設定して販売した結果、運営が行き詰まって最終的には倒産した。
当然、オーナーも破綻している。
同じように、最近ではマスターリースを利用してアパートを販売していた会社が、軒並み当初の設定賃料保証できずに値下げ交渉を行っている。
つまり高額な借り上げ賃料設定することによって、通常では考えられないような価格の物件を販売し続けた結果、結果的には運用が成り立たないと言うことになっている。
先日もあるサブリース会社から当社へ管理の移管の依頼が来たら、残念ながら当社で管理できる物件は無かった。
結局、運用が成り立たないということになっている。
結局、お断りしたわけだが、それは単純に賃料が高いからお断りしたこと言うことではなく、当社の大事なクライアントと、そこで購入したクライアントでは、不動産投資に対する文化の違いを感じるからだ。
いつもセミナーで話している通り、不動産投資は不動産を買って人に貸す商売である。
商売である以上、投資計画が重要である。
その中でも我々が考えているのは、単純に今が良ければ良いと言う考え方はなく、購入するにあたって30年のローンを組むとすれば、30年間その物件が家賃を生み続ける物件ではなければならないと考えているからだ。
そのような物件を購入するにあたって、当たり前だが長期的な視野を持って人口の移動などを考慮し、物件購入を検討しなければならないから、そんなに簡単に世の中に出てくるものでもない。
当社が他社のように、販売するだけで将来の運用をしないと言うのであれば、多分売り上げは3倍以上稼げると思う。
しかしながら我々は、長きにわたりクライアントとともに運用をすることが目的であるため、社内的に厳しい審査基準を設けている。
多分、このように考える会社は殆どないだろうが、我々はその考え方を変える事は無い。
私がこの懇親会の最後にご挨拶した際に、当社の目的と言うのは1年2年の間で稼ぐ事は考えておらず、今後50年100年と継続できる会社を目指している、そのためには我々がクライアントから、あるいは社会から認められて「必要で不可欠」な会社である必要があると言うようなお話をさせていただいた。
帰りがけにある方が私にお声掛けをいただいた。
「既にそうなっているのではないですか。」
ありがたい言葉だ。
また今年も、年末には、会員向けの忘年会の開催準備をしている。
今回は、セミナーだけではなくワインセミナーと親会を企画しており、ほぼ半日、楽しめるような企画を準備している。
だんだん会員の方も増え続け、当社と一緒に歩んできて、人生設計の中で成功した人たちが増えてきている。
私も不動産を通じて、その恩恵を受けてきている。
確かにお金も資産も増えてはいるが、目的はお金だけではない。
お金は貯めるのが目的ではなく、自分の人生の中で有益に活用するのが目的である。
会社経営も、ただ設ければよいという発想で経営していない。
自己実現をするために必要なのがお金であり、お金に対して、文化レベルが低いと間違った方向に進んでしまうことはよくあることだ。
そういった意味では、稼いだお金を日本の文化に役立つような使い方も大事だと考えている。
私自身、不動産のこと以外にも、多くの知識があるが、まだまだ人生を楽しめる要素、つまり素養が必要だと思っている。
今回は、食文化の素養。
大人の「お酒」に関するセミナーも開催する。
ぜひ、お早目にお申し込みください！
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2018年11月11日
賃貸物件、原状回復問題と転勤期間の貸方は？
・「倉橋社長 邦光さんおはようございます。早速ですが質問です。アパートを借りて今度出るのですが、敷金は全額返してもらえるものでしょうか？返金には「ガイドライン」があると聞きました。このガイドラインはどういったものなのでしょうか？
全く知識不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。」
世田谷区 マサヨシ 20歳（運送業）
・「倉橋さん 光邦さん おはようございます。 毎週お疲れ様です。一つ相談があります。
秋に東北に転勤する予定です。（妻子も一緒に行ってくれます）とは言え、2年前に家を購入したばかりで、ローンも残っているのでその間、誰かに賃貸で貸し出したいのですが、どうすればいいのでしょうか？ぜひ、アドバイスをお願いします！」
埼玉県 戸田市 39歳
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敷金の返金は、借主の原状回復義務による費用負担が必要な場合、これを差引いて返還されるものです。
そして、この原状回復義務については、マサヨシさんが言うとおり、ガイドラインが存在します。
私が２７年前に書いた賃貸建物管理におけるトラブル予防と処理百科という業者向けのマニュアルを出す前には、入居者が出るたびに不動産会社が勝手なオーナーサービスの一環として、入居者に原状回復費用の全額を負担させていました。
関西では敷引きと言って、原状回復費用のとは関係ない多額な金額を敷金から差し引いて清算することが横行していました。
現在は、賃貸管理業者が公平な立場で管理しています。
原状回復費用の原則は、賃料は損料といって、住んでいる間の減価償却は含まれませんので、借主の負担は、借主の過失によって生じた補修部分などに限られます。
当社では、退去時に立ち会ったうえで、借主の過失部分と負担額を説明して取り決めております。
最近、新手の悪質な会社では、契約時に原状回復負担金などの名目で不当な金銭を要求する会社もあります。
注意してください。
次に、転勤期間だけ賃貸で貸す場合ですが、まず、その転勤期間がどれくらいなのかで貸さない方が良い場合があります。
先に述べたとおり、現状回復費用の殆どは貸主負担になります。
特に一戸建ての場合ですと貸主の負担額は大きいので賃料と見合わないということがあります。
また転勤期間だけ貸す場合、自分が帰ってきたときに速やかに相手方に退去をしてもらうためには、契約時に「定期借家契約」の必要があります。
定期借家契約を構成させる要件は「契約の更新がないこと」「これに準ずる契約書」「これらに誤解を生じさせない為に、事前に書面を交付して説明をすること」などがあげられます。
先日も不慣れな不動産屋さんで契約をしてしまって、もめた事件の相談にのったことがあります。
通常の賃貸借契約に「貸主は6ヶ月の猶予期間をもって本契約を解除できる」というような文言が入っていますが、これは相手方が応じなければ無効の特約です。
結局、訴訟で和解しましたが、それなりの費用が掛かりますので、賃貸で貸した賃料では到底追いつきません。
つまり転勤期間中だけ貸したい場合、定期借家と借地借家に詳しい業者に依頼することが重要です。
当社では、定期借家契約も行っています。
参考になると思いますので、ご興味のある方は、下記のユーチューブをご覧ください！
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やっぱり売るのをやめました！
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「ここが知りたい不動産」 『賃貸物件の管理とトラブルについて』篇
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フィナンシャルリテラシーの欠如（４）
今年も無事に決算が終わりました！
歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
新たなテナントリテンション。
本気で、まじめな婚活支援、することになります！
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いよいよ、本日、教訓。
マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか？
結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
新相続税、改定の要件。
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不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
2018年11月10日
そろそろ気づかないと。
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過去、技術の革新によってデフレ経済が構築されてきたと言う一面もある。
例えば、昔、原稿書く際には、原稿用紙に鉛筆で書いていた。
当然、書きながら修正をしているのであるが、前後の入れ替えをする際には結構な手間がかかった。
また、昔、運転免許を部下に取らせるために教材を作ることになり、その際に和文のタイプライターを買って作った。
この和文のタイプライターは、ワードの種類が少なく、足りない文字は文字盤を入れ替えて使ったもので、大変不便だった。
その後、ワードプロセッサが登場した際には、手間も時間も一気に省くことができた。
私が最初に本を出版した際には、何度も何度も出版社の方と版下と言われる原稿をもとに構成を繰り返して出版する。
当然そこには、その版下を作る業者が存在したし、その出来上がった版下をもとに印刷会社は印刷を行い納品する。
1冊の本を出すのに、最低でも2ヶ月近くかかったものだ。
最近ではワープロで書いた原稿をそのままデザイン会社が版下を作って、そのまま印刷ができるため、時間も手間も大きく省くことができる。
技術の革新と言うのは、確かに効率が一時的に良くなるが、それらが発展して普及されると、価値が低くなり利益は減ることになる。
つまり、出版物の販売価格が１５００円で、1万部販売されると1500万円になり、生産コストが500万円をみんなでシェアした時代が、生産コストが下がった時は利益が出たと思うが、現在では、本にするまでもなく、原稿そのものを電子書籍化されて販売されるから、版下の会社や印刷会社は厳しい状況に陥ってしまっている。
私の場合は、大手の朝日新書で3冊出させていただき、その本が電子書籍化されて販売されているから多少の印税が入ってくるが、新書の増刷はない。
今後、製造業なども、さらに効率化が進み、技術が確信した時だけ利益が出るが、そのあとは価格が下がって利益が出ないという、いまだデフレスパイラルの渦中にいて出口が見当たらない。
つまり人が必要なくなって、効率が良くなる上に製造コストを下げたと思ったら、価格も下がってしまう負のスパイラル。
かつて日本経済は、このような形でデフレ経済の中でねじれた進化を遂げてしまった。
徐々に商売の中で価格が下がり続け、利益は上がらず、人件費を下げて対応せざるをえなくなり、結局のところ国民所得は下がり続けている。
一人当たりの所得が下がり、世帯収入は必要な分が確保できず、結局、夫婦とも働きで稼ぐことしかなく、なかなか子供が生まれないし、それらを考えると若者は結婚に対して躊躇する。
このような経済活動において、悪循環が繰り返される。
国民所得は下がり企業の利益が生まれない、かといって税収も上がらないから税負担や社会保障の負担金額がどんどん増え続ける。
つまり実体経済で賄い切れない負担分を借金でまかなおうとするから、うまくいくはずもなく、本来の日本経済を回復させるためには、当然だが、消費を増やして景気を回復させるしかない。
まだまだ景気が回復する明かりは見えてこない。
そんな中での消費税増税である。
そんな中でのトランプ外交である。
今後、確実に物価は上昇することになる。
すると、どんなことになるのか。
ヒントは、下記のセミナーで。
では。
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2018年11月09日
やっぱり売るのをやめました！
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先日、私の妻が持っている都内の一等地のワンルームマンションの入居者が退去したので、実際に売却したらいくらになるかという査定をした。
ずいぶん前に買ったマンションなのだが、当時は利回りが合わないと言うことで、誰も買わなかったこのマンションは1400万円だった。
ただ場所的に一等地だったので、某芸能人の方に紹介したのだが、残念ながらその方も買わなかった。
そこで私としてはせっかくの話なので、私の妻に買わせることにしたのである。
面積は30平方メートル位ある。
夫婦で住むにはホテルのセミスイートルーム位な感じで、将来、都内に滞在する事情ができたときは、ここを活用しようと思っ考えていた。
実際、近隣の相場を照らし合わせてみると、なんと3000万円近くで売れると言うことがわかった。
そこで投資を確定するために売却をしようと考えて、妻に相談したところけんもほろろに断られた。
そもそもこの物件を購入する際には、老後の年金がわりにしようと購入したものであり、返済年数も短くしてあるから、あと数年でローンを終わることになる。
賃料も今では12万円程度で貸せると言うことなので、妻としては当初の目的を変える事は望まないと言う。
よく考えると本物件を売却して譲渡税を払って余ったお金で、首都圏に近いワンルームマンションを2つ買えたとしても賃料収入はそれほど変わらない。
つまり購入する物件も、価格はかなり上がってしまっているから、首都圏のマンションを売却してそれなりの地方の物件を買ったり、郊外のものに買い換えたしない限りはあまりメリットがない。
しかし、それが正しい選択かどうかは別の話。
今後、明らかに世の中はインフレモードに突入する。
またさらに二極化が進むことによって、地域の世帯所得は大きく変わることになる。
今回のように少し大きめのワンルームマンションは賃料が上がったり、首都圏の人口の増加するエリア、あるいは 企業が誘致できるエリアでは賃料が上がる。
それに反して人口が減り、企業が撤退するエリアでは賃料は下がることになる。
人生100年時代と言われている中で、確かに70歳位まで働ける事は働けるかもしれないが、それでも残り30年の資金繰りをつける事はなかなか難しい。
現在の日本国内の人たちは、デフレ経済に慣れてしまっているからインフレ懸念が気づかずにいる。
以前にもブログでお知らせしたかもしれないが、インフレタックスと言う言葉がある。
このインフレタックスとは、現在の国の年金支払い義務や借金を圧縮するために意図的にインフレを起こすのだが、これは国民にとって非常に厳しい現実を突きつけられることになる。
例えば現在の年金の支払い額が8万円とする。
向こう20年間で物価が倍になれば、その8万円は現在価格の４万円に等しい。
しかし国は約束通り８万円を支払うことになるから、債務不履行にはならない。
不動産投資の場合、やはりインフレと同時に賃料も上昇していくところを購入することが望ましい。
逆に賃料が下落する、あるいは人口減少で空室が増えるところは望ましくない。
また地価もインフレが生じた際に、上昇する所を購入する。
逆に地価の需要がなくなることにより、地価が下がるところには投資をしない。
これは、私のセミナーでも20年以上前に話していることであり、今もその考え方は変わらない。
ということで、やっぱり売るのはやめました。
では。
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2018年11月08日
地域活性化プロジェクト、視察終了！
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![safe_image[1]](http://livedoor.blogimg.jp/cfnets/imgs/5/c/5c0e0be8.jpg)
昨日、当社の鎌倉本店で2時間講義の上、三浦市三崎の地域活性化プロジェクトを視察してもらい、その後、城ケ島の遊ヶ崎リゾートで懇親会。
皆さん、かなり驚かれていて、現地で見てまわらないと分からないことばかりと喜んでいただいた。
そして、懇親会では「ミサキポートエールビール」「ナカイヴィンヤードのワイン」オリジナル純米酒「遊鯉」と飲んで、下町に繰り出し、二次会はカラオケと、久しぶりに大騒ぎをしてしまった。
あ、そうそう。
昨日は、ちょうどロケの舞台づくりで、結構、有名な映画監督と女優さんが三崎に来て撮影の準備をしていた。
当社の「三崎港蔵」と「葉山商店」は、なんと質屋とそばうどんの店に変わっていて、完成が楽しみだ。![45500445_251454935494753_4914412665117343744_n[1]](http://livedoor.blogimg.jp/cfnets/imgs/d/0/d07e9043.jpg)
そして、本日はマストの修理中の翔鴎号を見学したのち、大桟橋のロイヤルウイングでランチ。
三浦半島とヨコハマを楽しんでいただけたのではないかと思う。
地域活性化とは、様々な角度で認知度を高めて集客することが大切なのだが、これはインバウンドだけではない。
実は三浦半島に訪れる人たちのほとんどは、国内の人たち。
群馬、埼玉、東京、そして神奈川の観光客は根強く、あわせて、このロケ現場が増えることで、ファンの人たちが巡礼をしてくれたりする。
やはりジャニーズ系の方が出演されると、3年くらいは観光客が増える。
かつて、「泣くな、はらちゃん」の撮影がされたときから、若い人たちが訪れてくれるようになり、やはりテレビドラマや映画の力は強いものだと感心している。
今回、「古民家の旅宿」には、超有名な方が宿泊された。
ちょうど、この視察を行っていた時に通りかかったら、その方を遠目で見ることができた。
では。
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2018年11月07日
金融期間の動き！
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先日、金融機関の動きを書いた。
金融機関の総量規制の動き。
しばらく金融庁の動きと日銀の動きによって、金融機関は様子見の状況であり、しかし基本的には不動産に関するローンの取り組みは行っている。
今回、以前に書いた内容のほかに、少し動きが出てきたことをお知らせする。
それは、投資の速度である。
以前は、属性の良い人だと、２億円くらいまではまとめて購入できていたが、今後は少し、投資速度を緩める必要があるようだ。
アパート一棟を購入して、すぐに次の一棟ものをかうとなると、２棟目は審査が厳しくなるだけでなく、否認されることもある。
従って、短期的な投資ではなく、長期的な計画が大切になってくる。
また、以前に書いた通り、仲介業者であっても、不正融資に関与した会社では融資が受けられないという状況になりえるのである。
不動産投資に対しては、売主だけでなく、仲介会社、管理会社が一体的に評価されることになり、信用情報機関の評点が低いと厳しい状況になる。
当社でも、取引のある某会社の物件について融資が断られたケースが出てきており、これらの動きは相当厳しく見られているようだ。
こうなると、その会社の物件は、どこにいっても融資がつかない。
だいぶ前だが、某会社の物件を買ってくれという話があり、良い物件だったので買うことになったのだが、結局、融資がつかなく不調に終わった。
さすがに２億円近い物件を現金で買うことはできず、あきらめたのだが、その会社は間もなく倒産してしまった。
今後、なんとなくそんな感じでなくなってゆく会社は増えるのだろう。
ちなみにテレビで騒がれた会社の物件も融資が出ないそうだ。
最近、久しく取引の無かった会社から物件の紹介が回ってきているのは、そのせいだろうか。
私の予想では、来年も大きな金利上昇は見込めないので、ある意味、大チャンスだ。
しばらく買っていない人、ローンの元金が減ってきて余力のある人、現金資産が多い人などはチャンスである。
では。
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2018年11月06日
いろいろやってるね！
『CFネッツのグループ会社は何社あるの？』
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視聴者からの質問に答えます！
さらに「結婚相談所事業」も始めました！
この旅に、終わりはない。
「ここが知りたい不動産」（ジェイコムTV）で放映中！
「倉橋隆行 ここが知りたい不動産」
過去のものはユーチューブでも視聴できます！
ユーチューブで「倉橋隆行 ここが知りたい不動産」で検索してください！
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2018年11月05日
若者よ、大志を抱け！
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お陰様で、来年の新卒者のうち２名がすでに宅建を取得した。
若い時に仕事に方向性を持つことは重要だ！
というような朝礼です。
ぜひ、お時間のある時にご覧ください！
「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます！
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください！
※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。
また、三浦半島の記事を書いている大学のサークルの小冊子の取材を受けた事があり、彼らの行動を行政に紹介してあげたことがあった。たまたま、蔵で食事をしているときに彼らがやってきて、大学一年生だけれど東京本社でアルバイトをすることになった。この頃から徐々に不動産に興味を持ってもらえたら、インターンシップをもっと広げてもいいかなと思っている。
学生は何していいかわからない。行き先の目標が無いなら、最初に道標を作ってあげたほうがいい。
今年は、二人宅建を持って入ってくるのだから彼らに夢をもたせあげられたと思う。うちは普通の不動産業と業務は似ているけれど異なるもの。仕事も似ているけれど非なるもの。社員に弁護士がいて税理士がいて不動産鑑定士がいて設計士がいる。いろいろなスペシャリストがいる。
これを広めていけばもっと良い文化が広まる。
今回、この業界はスルガ銀行の問題やらスマートデイズの問題とかいろいろ出てきている。
金融機関もびっくりしているから動きが止まる。来年の3月の決算期は金融機関も相当厳しい決算になる可能性が高い。
国内の金融機関が国内で利益が出る仕組みと言ったら不動産を担保にしたローン。金融機関がこのサービスを止めてしまったら他のサービスでは食べていけない。うちのサービスは付加価値、文化的価値も高い。国土に対する活用方法が出来るから、国土の価値が上がる。
日本の価値があがるのと一緒。
来年五人、新卒が入る。いいタイミングで新しい人材が入ってくれる。
上の人がしっかり指導してあげること。仕事は出来ない人に教えないと自分が楽にならない。出来るようにするのが上司の仕事。
そこはしっかり力を入れてやってきてください。お願いします。
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不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
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2018年11月04日
愛車、売ることにしました！
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結局、集めてきて、かなり手を入れたコレクションですが、やはり大切に乗ってもらえる人に譲ることになりました！
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果たして、売却する理由とは？
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2018年11月03日
不正融資の関係者が締め出される。
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今回は、かなり厳しい姿勢のようだ！
というような朝礼です。
ぜひ、お時間のある時にご覧ください！
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※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。
問題を起こした会社の物件に対して融資がつかなくなった。今回の件で建築の手抜きも明るみに出てきた。
これから建築、不動産に対して総量を規制することになる。
トラブルや不正が無いから、これは追い風になる。他が弾かれてもうちでは弾かれない。
今まで付き合ってきた業者さんでいい物件が出たから申込みをしても、総合的な判断で融資が下りなかった。こういう場合、人の属性は良くても持ち込んだ会社がNGだとアウト。売り主に問題があると融資が出ない。これからそういう案件がどんどん増えてくる。
融資にアパートローンがある。アパートローンは正規のアパートローン。それとは別にショウカシ、証書貸付というのがある。それは総量から度外視した金融機関の仕組みでいつでも解約ができる、いわゆる”貸しはがし”ができる。借りる方は普通のアパートローンだと思っても担保が減ったら一括償還を求められる。バブルの頃にそんな問題がよく起きた。これから一法人一物件で購入している人は大変になるかもしれない。法人の場合、証書貸付が多いから担保が減れば一括償還を求められることになる。現金がない場合は売却して補填しないといけなくなる。すると地方の物件を購入している人は厳しいかもしれない。
それに対していろいろと対策を考えている。
今まで王道で通して来て、投資分析をしてきちんとした形で融資の申込みをして引っ張ってきている。アパートローンでやっているから誰もぐらつかない。地道にやってきているから不要なリスクを背負うことがない。
金融機関が融資する際に、会社の評価を見るから、一つ一つ積み重ねてきている信用が大事になってくる。
来年の3月以降、むしろ総量規制の枠に入ることが出来る。来年以降は飛躍すると思って楽しみにしていてください。
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2018年11月02日
何か、間違えているんじゃない？
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渋谷でのはハロウィーンの騒ぎを見て、この人たちって、間違えているんじゃないの？と思う。
そもそも、ハロウィーンは秋の収穫を祝うお祭りである。
私が子供のころは、米軍のキャンプが近くにあり、そこのPXで働く友達の母親がおり、下町に住んでいた私は、その友達と一緒に、その米軍住宅をまわって、お菓子をもらう。
どこの家庭も裕福で、当時、誰もが貧乏な日本人の子供としてはびっくりするようなパーティが開かれていて、各家庭を回ってお菓子をもらうのである。
この日は、アメリカ人の子供も一緒になって、いろんな家庭を回る。
私たちも、このアメリカ人の子供に紛れてお菓子をもらって、翌日に学校に持ち込んでヒーローになる、そんなのがハロウィーンだ。
このハロウィーンは、どちらかというと家庭のお祝いパーティであり、子供たちのためのものだ。
渋谷に集まって楽しむのは良しとしても、感謝するためのお祝いで、ごみを捨てたり、暴徒化したり、犯罪を犯したりというのは、幼児化した青年の思考回路なのだろう。
前述のハロウィーンは、子供の教育になるが、後述は子供の為にならない。
「トリック オア トリート？」
いたずらされるか、もてなすか？
どうも、日本の若者には理解できないらしい。
もちろん、仮装を楽しむのもよいが、一部の人たちのおかげで、全部が駄目うように思われるのもどうかと思うが、いまの不動産投資にも通じる変な文化が蔓延してきている。
「トリック オア トルース？」
いたずらなのか、真実なのか？
どうも、巷では、悪いジョークが蔓延している。
投資セミナーと称して多額な金銭を受領したのに、何ら成果のない情報ばかりだったり、我々から見て不当な手段によって金融機関から融資をうけて不動産投資を行っていることを自慢げにセミナーで話してみたりと、あまりに馬鹿げた現象が普通になってきたりしている。
これらの群集心理が、結局、今回の金融規制につながるし、不正によって証書貸付で資金を引っ張っていた人たちは、一括償還を受ける可能性もある。
今回のハロウィーンで犯罪を犯した人たちは、酔いがさめると青ざめるのと同じで、不正融資を受けていた人たちも、酔いがさめると青ざめることになりかねない。
やはり、地道に王道を貫いた人が勝ちだ。
名ばかりのコンサルタントは、道を開ける。
では。
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2018年11月01日
金融機関の総量規制の動き。
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各金融機関に総量規制についての動きがあるらしい。
かつて、あのバブル経済を冷やし切った規制だが、今回は自主的な規制なのかもしれない。
この総量規制とは、建築、不動産に対する融資の総量を規制するというものだ。
かつてのバルブ経済時代というのは、資産価値減少による景気後退であったが、実際には製造業や家電量販店など消費はさほど減退しなかったが、今回の場合は、日本国民の可処分所得が下がり、消費が減退しているなかでの総量規制である。
ある銀行員は、せめて賃貸物件への貸し付けは規制してほしくないとこぼしていたが、金融庁の動きは厳しいようだ。
つまり行き過ぎた不動産投資への貸し付けの総量を規制する。
私自身、あのバブル経済時においても、結構、地道に不動産に関するローンの取り扱いをしていたが、確かに審査が厳密化されたが、さほど周囲が騒ぐほどのことはなかった。
騒いでいた人たちは、転売で利益を上げていた人や、収益に関係なく評価額を基に融資を受けて無謀な投資を引き出していた人たちだ。
つまり、今後、この総量規制が決められると、従来、フルローンで融資を受けていた人や、物件を購入する都度、法人を立ち上げて融資を受けていた人、不正な契約書を作成して融資を受けていた人たちは、融資が受けられなくなる。
それどころか、
手形貸し付けの場合、一括償還を求められる可能性がある。
お陰様で、当社では、そのような人たちはおらず、そもそも厳密な投資分析を行って、よしとする物件しか販売しないということを継続していたから、むしろ融資総量の枠に入り込むことができる。
かつて、バブル経済が崩壊し、その後、多くの不動産会社が倒産していったが、資産バブルに踊った人たちであり、現在に例えれば、我々から見れば不正な手段で融資を受けて不動産を拡大してきた人たちと、そこに融資してきた金融機関が、これから危機に直面してくるだろう。
不動産投資というのは、結構、地道な「商売」であることを考えずに、派手に振る舞っている人たちは、これから青ざめる事態に突入する。
また、我々の同業者も、賃貸管理会社も、今まではうまくいっていたが、今後、うまくいかなくなる可能性がある。
この会社の物件は取扱いできません！という判断が下されるからだ。
今後、金融機関の融資実績を調査する中で、不正な融資とみられる可能性があるものは、徹底的に調査され、その内容次第で融資は止まる。
建築、不動産は融資がつきものであり、金融機関の後押しがなければ、事業は継続できない。
せっかく個人の信用力はあるのに、金融機関の融資が受けられないという人は、その人の属性じゃなく、付き合っている会社の属性に問題があることが多い。
今後、継続して不動産投資を「まじめ」に取り組むのであれば、「まじめ」な姿勢と、「まじめ」な会社と付き合ってゆくのが正しい。
やたらとセンセーショナルなことをいって、騙すような会社と付き合ってはいけないのである。
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2018年10月31日
１年生を１０年やっても、１年生。
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当社の中に、スキルを上げる要素が多く含まれている。
というような朝礼です。
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お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。
今回、うちの社員も来るように声をかけて東京のAM、PMの人たちも参加してました。技術的のこともそうだけれどお客様に提供しているサービスを深く知ることが出来る。会社の人達が提供している総合的なサービスを知らない。OMの人たちが現場で動いているサービスについてPMが付加価値についてわからないことがある。
この会社を起業したときに不動産投資の本を書いたから、投資のイメージがあるけれどPMの歴史のほうが長い。
不動産会社に弁護士がいて対応ができる。そういうことを気が付かないまま他の会社と同じようなことをしていたら、
オンサイトマネジメントもコストを掛けてクオリティーを磨いている。会社のコンセプトに合うOMSの人たちなのか篩をかけて見直していく。
OMの区域を決めて全体を管理するオンサイトマネジメントを始め、今では10分割に区域を分けている。今回も台風やエアコンの件もスムーズに処理ができた。夏のあの暑い中で数週間待たされること無く処理ができた。それはネットワーク力とオンサイトマネジメントの威力。
オンサイトマネジメント実力を周知してもらわないと価値にならない。管理料はコストに反映する。定期巡回をしながらゴミや創始をしてメンテナンスをしていることをPMのアピールしてください。
法的な手続きが出来ることでサービス力が違うことを検証してアピールをしていってください。
今回、リフォーム、リニューアル、リノベーションも手を加えている。やったから出来ている。
業者に丸投げして単に直しているだけではその技術は身につかない。
だんだんスキルが出来てくる。若いときにスキルを蓄える人はずっとスキルを蓄える。複利計算のようにプラスに積み重ねる人はどんどんスキルは上がっていく。
一つひとつの仕事に熱意を追って取り込んでスキルを上げていく。仕事は忙しいけれどチャレンジしていくことについてどう対処していくか。
去年と違う自分が今ないといけない。
コンサルはスキル。スキルが価値。わからないことがわかるようになれば、更に勉強をする。段階を追って一年一年段階を追ってちゃんとスキルが上がる仕組みを作って上げる。これが重要だと思います。
来年は今年の自分以上のスキルを上げてください。よろしくおねがいします。
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最近、久しく「倉橋レポート」の発行をしていなかったが、ずいぶん前にこの「資本主義経済の終焉」と題して書いたことがある。
まさにここの所の株価は異常といえる状況であり、すでに自立できない状況にあるように思う。
この資本主義経済による上場株は、その会社の資本であり、その資本を活用して事業を行って利益を上げるのであるが、利益、つまり損益とは関係ない貸借で、その会社の存命を明暗する時世に移行している。
かつて日本綜合地所という、結構、頑張っていた会社があった。
以下が倒産速報に流されたもの。
日本綜合地所はマンション分譲・販売代理を目的として平成５年２月に日本綜合地所（株）として設立、同１０年６月に株式の額面金額を変更するために別会社（昭和５３年７月設立）を存続会社として吸収合併され、別会社の商号を日本綜合地所（株）とした経緯がある。
平成６年に第１号の自社分譲物件を発売、以降は首都圏を中心に自社ブランドのマンション分譲を加速させた。１１年に株式を店頭公開し、１３年１２月東証２部、１５年３月に東証１部上場を果たした。株式上場以降は子会社を通じて戸建住宅・宅地販売事業などにも参入したほか、１７年９月には日立造船不動産（株）[現：日綜不動産（株）]の全株式を取得して子会社化するなどのＭ＆Ａを行い業容を拡大。近年はヨーロッパ風の分譲マンション「グランシティ」「ＶＥＲＥＮＡ（ヴェレーナ）」シリーズを積極的なテレビＣＭで展開し知名度を得ていた。奥行き４ｍのバルコニー「オープンエアリビングバルコニー」を設置した物件などで好評を博し、１９年の事業者別マンション供給戸数は３４１１戸に上り首都圏で２位、全国６位の実績（不動産経済研究所発表）を誇り、２０年３月期の売上高は過去最高となる約１１８９億３３００万円（連結ベース）に対し約４６億４６００万円の当期利益を確保していた。
２０年５月には年間４０００戸のマンション販売体制の確立を骨子とした拡大路線の第４次中期経営計画を発表。しかし１９年後半以降、建築基準法改正に伴う建築確認の長期化や資材価格の高騰、顧客の買い控えなどからマンション市況が悪化の一途を辿っていたうえ、サブプライムローン問題に端を発する世界的な信用収縮から国内不動産市況も停滞し、経営環境が急激に悪化した。
同年１１月には２１年３月期の業績と同中期経営計画の下方修正し、これと同時期に２１年４月新卒入社予定の採用内定者５３名の内定取消しを決定したことからマスコミ報道などで大きく取り上げられ、急遽内定者に補償金１００万円の支払いを決定するなどの対応に追われ、対外信用が低下していた。 こうしたなか２月３日には２１年３月期の業績予想を再度下方修正し、棚卸資産の評価損２２１億６００万円（連結）をはじめとした損失を計上。通期で３０５億円の大幅な当期純損失となる見込みとなり、同社が借入人となっているシンジケートローンの財務制限条項に抵触する恐れがあると発表。２月上旬に期限が到来する建築代金の支払いが困難となり今回の措置となった。
とある。
様々な角度で、この倒産事情を考えるが、この会社、この信用不安による株価の下落がなければ生き延びた可能性がある。
つまり株価が下落したことで、発行時価額が下落し、損益上の利益や内部留保があっても、金融機関が手を引いてしまったのである。
そう考えると、金融機関であるスルガ銀行や、TATERU、シノケンなどの銘柄は、現在、悲惨な株価となっており、このデフォルトを支えるだけの短期的な対策は打てないだろう。
これは一例であり、その他の上場企業も、この株価下落で信用棄損が生じることは間違いがない。
現状の株式は、かなり強い勢力の動きで惑わされているが、そもそも、その上場株価が正しいものなのかの判断などせずに市場が動いているだけだ。
現在、日銀が支えている日本の株式市場も、この支えがなくなると大変なことにならないだろうか。
そのうち日本企業は、日本にある会社であり資本は全部外国なんていうこともあり得るのではないか？
政府の方針は、インフレ促進、消費税増税、社会保障費負担増など、国民の可処分所得を減らす方針ばかりだし、これでは消費抑制策であって景気などよくなるはずもない。
金融機関は、金余りの時代。
いかにも景気が良いように聞こえるが、元金が増えているだけで貸付ができないから金はあっても経営は厳しい。
今回のスルガ銀行の不正融資による金融監督庁の動きは厳しい。
来年の金融機関の決算はどうなるのか心配だが、金融機関も保険会社もかなり株式を保有しているから心配だ。
やはり、私の言っていた通り、不動産投資は正解なのだ。
ついでに言わせてもらえば、これからもインフレに強い不動産は強い。
そろそろみんな、気が付かないのか。
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折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。
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2018年10月29日
時代の流れは、メディアミックスだ。
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テレビとラジオ、それに絡めたＳＮＳは重要な広報活動につながる。
というような朝礼です。
ぜひ、お時間のある時にご覧ください！
「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます！
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください！
※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。
過去に販売していたDVDをyoutubeにあげて多くの人に見てもらっている。これをも活用していく。
昔は、テレビに出演すること自体が大変だった。実績を積んでメディアに注目をしてもらってテレビに出られた。
一番最初にビートたけしさんの番組に出演したのをきっかけに、堂本光一さんの番組にも出演したりしてたのだけれどバラエティ番組に出演するのを断ったのは今思うと残念だった。当時は本を出版して、テレビに出演したら、講演料が上がってきて、最高は86万円だった。それもテレビに出たおかげ。
今はSNSを活用していく方が効果的なのかもしれないと考えています。
毎週木曜日、FM横浜でここが知りたい不動産をやっていて光邦さんに変わってから反響が大きくなってきている。ラジオを通じた個別相談の問い合わせも増えてきている。
テレビ神奈川の金曜日にやっているニュース番組で月一回取り上げられます。今度はローテーションでうちの社員をやっていることを伝えていけば、広く皆さんに伝わると思う。
時間を作ってブログを書いて、原稿をためておいて準備をして毎日更新できるようにしている。継続していつことが重要。
ランキングの上位が上がってくると閲覧数が大きく伸びる。そうすることで多くの人に伝わるし、会社の知名度が上がる。
せっかくスキルを上げているのに開示が足りないから周りの認知が低くなってしまう。いい商品があるのに知られていないのはもったいない。
メディアが変わってきているから、webの影響はテレビを上回っている。ブログを書いている人を社員が応援していく。そういう意識で一つ一つコツことと積み重ねてください。
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2018年10月28日
資産を守る賃貸経営の方法「賃貸トラブル処理ソフト編」。
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今回のセミナーは、実例を交えて３時間を超えるセミナーだが、ちょっとした要件を要約した動画にしてみた。
お陰様で、前回の前編は好評のようで、賃貸管理会社のプロと素人的な会社の違いが理解してもらえたようだ。
今回は、またもや同様にプロと素人的な会社の違いが分かるようにした。
同じ業務のように見えるが、内容は全く違う。
トラブルは発生した時の対処で実力がわかるもの。
ぜひ、ご覧ください。
※ ちょっと二日酔いの為、頭の回転が気になりますが・・・・・。
本オンラインセミナーは、賃貸管理を甘くみてはいけない！資産を守る賃貸経営の方法 クレーム処理ソフト編（後編）となります。前編をご覧になりたい方はクレーム処理ハード編（前編）をご覧ください。
【目次】
・賃貸トラブルを回避するための賃貸契約書とは？
・賃貸住宅を成功させるクレーム予防策
・物件下見をするときの注意点
・賃貸借契約書と契約締結時における対応
・債務名義（執行名義）を取るためには
・賃料未払処理フローチャート
・内容証明郵便による督促
・支払督促による手続き
・動産執行の差押禁止財産
・契約解除、建物明渡請求の場合
・建物明渡請求訴訟
・建物明渡しの強制執行 基本パターン
・賃貸管理はプロの不動産コンサルタント会社CFネッツへ！
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2018年10月27日
銀行融資のスタンス。
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昨日、テレビ神奈川のニュースハーバーでお話ししましたが、まずは世間の不動産投資事情を揺るがす不正融資事件。
契約書類の改ざんや、二重契約書の存在。
金融機関内では、かような融資実態の存在を確認中である。
当然、アパートローンの持ち込み案件の多い大手金融機関では、この作業に追われている。
金融監督庁も動き出しているので、かなり細分のチェックが必要となっている。
ところが、信用金庫などは、そもそも少額でアパートローンの取り組みも少ないので、この調査にあまり関係がないようである。
もちろん融資条件などは様々だが、以前と比べてもあまり変わらないし、審査も早い。
メガバンク系で、ひどい話になると、審査に2ヶ月くらいかかるケースも出てきている中、体力のある地銀は、そんなに消極的でもない。
ただ、相変わらず審査には時間がかかるようだ。
最近、売主側もローン特約が付くと敬遠されることが多く、ここは資産が分厚い人、つまり共同担保にできる不動産をもっているとか、現金で自己資金を多く出せるとかの人は勝負に出やすい時期だ。
「アパートローンは、ちょっと昔に帰っただけ」
とは、ある銀行の担当者。
「スルガさんがやりすぎたおかげですよ」
「銀行は、お金を貸しての商売ですから、スタンスは変わりません」
銀行は、毎月、貸したお金の返済を受けている。
ここしばらく続く低金利政策によって、元金の返済がすごいことになっている。
この現金の返済分は貸し続けなければ金融機関としての体をなさない。
「社長の所は大丈夫ですけど、やはり信用できなくなった会社の取り扱いはできなくなりました」
これは昔からそうだが、二重契約書（売価アップ、あるいは値引き契約合意書）を行った会社は、ほとんど金融機関の取り扱いができずに倒産している。
しかし、かような業者は、また新しい会社を立ち上げて同じようなことをする。
また、その物件を仲介する会社や賃貸管理会社についても、財務内容の悪い会社の場合、本人の属性が良くても融資を断られるケースも出てきている。
どうして融資が出ないのか？
「総合的判断で、残念ですが融資はできません」
金融機関からその言葉が出たら、注意したほうが良いですよ。
今後、不動産業界も淘汰されることになるだろう。
これから先は、付き合う業者は大事だ。
では。
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いよいよ明日、開催！
会場を広げましたので、まだ申し込み受付、間に合います！
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