CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年02月24日

価値の構築は、ピンチとチャンスの隙間にある。

ピンチの裏側にチャンスあり。
不動産の価値は、インフラの再構築である。



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一昨日、三崎の町の物件の見学に来てくれた人がいて、物件を一つは購入したい、一つを借りたいと言ってくれた。それで今、商談に入っている。

昔はずっとシャッター通りで営業しているところが少なくて、それをシャッタが開くようにしている。今ようやくブレイクしだして、三崎の町で旅館をやっている人が東京でセミナーをしたりしているそうです。ちょっとした田舎で商売をしたり、移住したり、通勤してみたり、仕事を作ってみたりする人が一つの祭典に入っていて、今うちが三崎ベースというのをやろうと思っていて、タレントの番組でやっているようなベースキャンプみたいなのを作ろうかとやっていたのだけれど、既にやっている人がいて、いろいろなところになんとかベースと言うものを作っている。その連中が自分たちで古い建物をリニューアルして旅館みたいなものを作ったから土曜日にのぞいてきた。多分二部屋ぐらいしか無いかな。夫婦で移住してきてそこで店を始めた。そんなのがどんどん増えてきていて、うちもシャッターを開けるよね。今度、買った物件とか持っている物件もシャッターを開けたいのだけどなかなか社員を雇ったり、新しい商品を考えたりするのが大変じゃん。

もともとシャッターを開けるのが目的だから、来月のテレビで放映されるように収録をしたのだけれど、放映される前に2つ申し込みが入っている。そうすると全部開くようになる。そうすると価値なんですよ。
いままで利用されなかった過疎化が進んじゃった、価値がどんどん失われてきた。でも、そこに在るインフラが価値だと思う。
山を一つ買って生活インフラを整えるだけで凄いコストだけども、一度、町や村ができたものはそこにインフラが在る。特に三崎の下町は商業地域としてのインフラが整っている。夜も明かりがついて暗いわけじゃない。商店街で負担しながら電気を通している。そこに新しいものを作ることによって価値が生まれる。今回、思った金額で取引される。過去、7,8年前のインフラの整備と私達がやってきたインフラの整備が違う。既に商店街に幾つか店を出して他にも店をだしている人がいる。段々と商売をやるひとがふえて明るくなる。最近、葉山商店をライトアップしていて、街全体の雰囲気が明るくなる。

これから人が来るようになってくると、新しい商売をする人が来てくると街全体の価値が上がってくる。そうすると地価とか賃料に影響が出てくる。実際に商売をやっている人が本業のほうが厳しい状況にならざるえない。新規事業をやる時に自分の経験を活かしてやると、地元だと賃料も高くていい場所がない。となれば未開拓の三崎に出したいという人がいた。

他で成功している人が新しい事業を三崎でやる。これは面白いことになると思っています。
三浦半島は気候も良くてこれからのニーズが高まると思っている。2020年に東京オリンピックが始まる。東京と江ノ島がセーリングの範囲だから三浦半島を通らないといけない。これから色んな人がやってくる。セーリングの会場になるから海の好きな人がくる。船もそれまでに完全に直してセーリング大会の観戦ツアーをやろうと思っている。
そうなるともっと凄い価値にならないですか。
価値を考える時に今がないからチャンスがある。三浦半島にこれからチャンスがある。
一緒にやるのだからみんなでやろうという話にしよう思う。楽しみにしていてください。



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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月23日

最近、どうも大手法人の役員クラスの方の相談が増えてきた。

ここの所、大手法人の経営者からの相談が続いている。
 


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よく考えると、自分自身が同年代だからかもしれない。

「先生って、おいくつですか?」

「昭和33年生まれで、58歳になります。」

「あ〜ぁ、私より一つ上だぁ」

とか、

「私より、10歳も下ですね」

とか、

どうも年齢を聞かれるたび、皆さん、生活感を確認するようだ。

続いて、お住まいは?

と聞かれることもあるが、地方では三浦といっても通じないから、横浜と答えるが、都心部では、三浦の三崎に住んでいる、と答えると、

「え、なんで三崎なんですか?」

と聞かれると、いちいち移り住んだ理由とかから話し出すのだが、すると、やたらとあいさつが長くなる。

しかし、お陰様で、わざわざ三崎に足を運んできてくれたり、一緒に食事でもしようということになったり、場合によっては、ヨットでクルージングなど一緒に楽しんだりしている。

今度は、そんな仲間と新しい仕事を始めたりと、経営者同士では話が早い。

よく考えると、私の年代は、昭和の時代の懐かしさなどがわかる年代なので、思考回路が非常に似ていたりする。

最近では、住宅の問題や、投資の問題だけでなく、相続対策や事業継承などの相談も乗ったり、実際に指導したりしていて、様々な経験が役に立っている。

考えるに、昔、知識はあっても、やはりかなり年下の私には経営者の相談は少なかったが、すでに世代交代したりして、同年代の経営者が、同年代の私には相談がしやすくなったのではないかと思う。

あまり歳はとりたくはないが、歳はとったで役立つこともあるのだとつくづく考えさせられる。

やはり、若い時から人を裏切らず、期待にも裏切らない仕事をしてきたから、なんとなくであるが、いろいろな人たちから相談を持ち込まれるようになっている。

ん〜、かなり忙しくなってきている。

明後日、すでに満員ではあるが、これもダイワハウスの役員から直々に頼まれた講演である。

大和ハウス生産緑地2022年問題




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中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!



では。



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地価上昇や新築マンションの価格高騰を受け住宅価格の頭打ちが聞こえてくる中、収益物件の動きは未だ活況であり留まるところを知りません。各金融機関の詳細な融資条件とは?フルローン・オーバーローンでできるアパート投資とは?有利なアパートローンを受けるための諸条件とは?資産管理法人での融資審査は?そして絶対に利用してはいけない物件・融資の裏話から不動産投資の出口戦略まで。自身も一棟アパート・区分マンションを所有する山内が、2017年の融資環境を中心に今できるアパート投資についてお伝え致します。

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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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2017年02月22日

三崎口にモデルルーム完成!

外断熱、健康住宅。大人の歩き方で、今月、放送中。


 


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外断熱工法では、壁内結露によるカビの発生も少なく、かつ、24時間換気を行うことで窓の開閉の必要もなく、現在のような花粉症の時期にも有効です。


今月、ジェイコムテレビ「大人の歩き方」で放映されています。




ぜひ、ご覧ください!


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2017年02月21日

はめる会社、はめられたい人。

そんな心理の隙間を狙った仕事もある。
しかし、そんな仕事は、長続きしない。



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不動産コンサルタント講座で建築の現場を見て回るのが在る。それを一緒に回って、昨日は午後から話をさせてもらいました。今回はじめて参加されたお客様がいて、その人は昔からうちを見てきた人で朝礼も見ているそうです。
今、東京都内で仕事をはじめて伸びが難しいと言っていて、彼が選んだ方向としては、もともと銀行員で不動産の人と一緒に起業をして不動産の仕事をしている。一番参考にしたのがうちの会社だと。

彼が面白いことを言ったのは、不動産の仕事って2つある、転売目的で物件を売っている会社。そしてコンサルティングという正しい方向性を決めてお客さんにニーズに合った動きをする。
彼はそれを基にして住宅や投資物件を販売している。

お客さんも二通り入りいる。うちみたいなところに来るお客さんは知的なお客さんが多い。もう一つは儲けるためにバカなお客さんに売る人っているよね。バカなお客さんていうのは面倒くさがる人。その人を相手にして転売目的の会社があるのだけれど、面白いなと思ったのは、お客さんの中にはめられるとわかっているのだけれどはめられたいひとっているわけ。その人の心理って在ると思うと彼が言っている。

うちの会社はお客さんをはめるようなことはない。もう一社の方はお客さんをはめ続けている。めんどくさい人はそれでいいんじゃないですかていう話なんだけど、残念なことにそういう会社で買った人がうちに相談に来たりする。3つぐらい1Rを買っていたりするともうアウト。
物件の担保力を関係なく100パーセントローンを付ける。そうすると個人の信用力と合わせて借りれていることが知られていない。そうなるとオーバーローンで債務超過が大きくなるともう融資が受けられなくなる。結果的にそこで終わってしまう。
そこで終わったとしてもその会社が責任を取るわけでもなく、それ以上買えないのだから所有していくしかなくなる。

長く継続的に仕事をするということは信用の積み重ね。
信用の積み重ねを続けてきたから、底の部分を外したくない。彼も底を外したくはない。うちを参考にしているのだけれど、うちの会社のアセットマネジメントだけをやっている。こっから先をどうしたら良いか聞かれたのだけれど、PMの専門職がいない。そうすると管理件数が100戸ぐらいしかない。うちの創業当時のように、みんなで色々と仕事をしている。そうなると時間も仕事も有限になってしまう。出来る範囲が決まってしまうから会社がのびなくなってしまう。
今度きたらまたアドバイスを下さいということになったけれど、逆にその人から色々なことを教えてもらえた。

今、AIを使った不動産取引とがあるけれど、自動的な計算機が何ができる事言うと人以上には出来るとは思わない。
機械じゃ出来ない、そこのニーズは人にしかわからない。人の機微というものについてどう考えるか、デザインも機械じゃ無理。
これから機械に変わる仕事は一杯出てくるだろうけれど、コンサルの仕事は機械じゃ無理。計算は機械に頼ればいいけれど最終的な決定については機械では無理。新しいことを勧めている。その中でやれる仕事はまだまだある。機械に頼って効率化をはかって、人としてできることの能力を上げる。提案とか企画とかは先進的なものでないといけないから、過去の経験から新しいプランを考える。
新しい企画のプランを考えて過去にないようなプランを提案する。毎回進化している。昨日もセミナーをやりながら考えていて、30年くらい前に提案したアパート、12戸、当時は埋まるか心配で居られなかった。今は12戸で動揺することはなくなった。それはいつもリスクを抱えながらやってきた結果、自信になった。個人個人が自身を持てる仕事を繰り返しやる。人は向上しないと成長がない。
自分の中でないと成長ができないので意識を持って仕事をしていってください




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2017年02月20日

電話、無料相談始めました!

今月、J−COMテレビで放映中。

「ここが知りたい不動産」で解説しています!
 


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「なかなかセミナーなんかにいけない」

という方からの要望で、電話でも個別相談を受けることになった。

というのは、最近、会社経営の方や開業医の方、あるいは資産家の方の個別相談が増えていて、セミナー参加にはちょっと抵抗があり、地方だと東京や鎌倉、名古屋や大阪も遠いという。

では、初期の個別相談なら、事前に連絡をもらい、場合によっては資料を送ってもらったうえで、時間を合わせて電話対応を行うことになった。

詳しくは、ご覧ください。




ぜひ、ご覧ください!



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2017年02月19日

持つことの悩み。

世の中には、「断捨離」という言葉がはやっているようだが、どうもなじまない。

 


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昨年、タモリカップに出場した際、強風で古くなったジブセールが破れて大敗した。

その後、忙しかったこともあり、修理ができておらず、ようやく最近、動き出した。

せっかくなので、地元の会社でセールをつくってもらうことにし、今回はかなり大きめの150%のジブセール。

ついでにメインセールも交換することにした。

ところが、船がデカすぎるせいで、当然、セールも大きい。

今回は、いままでついていなかったUVカットのオプションもつけたから、時間がかかる。

3月の予約は、残念ながらキャンセルすることになってしまった。

ところが、ところがである。

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以前から雨漏りがしていたので、わざわざ本船の造船をした岡崎造船さんにきてもらい、確認したところ、もう既に30年くらいたっており、メンテナンスがあまりされていないことから、デッキを張り替える必要があることが判明。

これが、大変な工事だ。

マズトを巨大なクレーンで引っこ抜き、チーク材を船大工が貼り付けるらしい。

また、エンジンもいすゞ製の30年物。

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オーバーホールか交換するそうだが、いまのエンジンの重量は半分くらいらしく、交換すると重量を調整しなくてはならないとのこと。

いやはや、結構、大変な工事になりそうだ。

ん〜、しかし、せっかくの縁で私の所に来たのだから、私らしくリニューアルさせたいと考えている。

この船は、翔鴎号(かもめとぶごう)といって、日本の造船史上、一番大きなヨットである。

いまでは造ることのできない代物。

最近の流行であれば、
断捨離」

するべきところだろうが、残念ながら私の信条は、そうはいかない。

必要最低限の生活は、必要最低限の仕事にしかならず、人生の付加価値はつかないような気がする。

人生、仕事も遊びも、できる範囲で目いっぱい楽しまないと死ぬ時に後悔するのではないかと考えている。


で、製作日数はどのくらいですか?

「まあ、材料を集めだして、来年の春位にドックに入ってもらって、年末くらいはかかるかもしれないですね」

げ、そんなにかかるんだ!

一応、今年からメインの管理者を変更し、コツコツと保安部品などを直しだし、帆は大きいものに変わるのでレースには積極的に参加しようと考えているが、外洋にでるのは再来年からになりそうだ。

この船、完ぺきに直せば、オーストラリアくらいまではいけるし、世界一周もできる。

再来年は、私も還暦だ。

ちょっとはのんびりとヨットでクルージングを楽しみたいとも考えている。

もちろん、原稿を書く仕事は行いながら。


一応、4月の半ばくらいには帆の張替は終わりますので、昨年よりは快適に利用できます。

チャーターのご予約を頂いている方は、ご予約の際にご確認ください。


では!



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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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不動産投資を始めたい!!でも、自分はどんな物件を買えるのか?ローンはどこの銀行でどうやって組むの? 購入に必要な自己資金は?物件の選定方法は?どれくらいのキャッシュフローが出るのか?みんなはどんな物件を買っているのか? 不動産投資関連の書籍やセミナーでは、みんな言っていることがバラバラで、何が正しいのか全くわからず、 なかなか購入まで踏み込めない、という方も多いのではないでしょうか? 当セミナーでは、堅実に資産を築くために成功するポイントをわかりやすくご説明いたします。

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2017年02月18日

積極的になるには、消極的な心から変える必要がある。

先生は、なんでそんなに積極的な行動がとれるのですか?


 


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以前、あるセミナーでの講演の後に質問された。

「それは簡単なことですが、消極的な考え方を消せばいいんですよ」と答えた。

多分、子供のころは、学校に行くと先生からいろいろ言われたと思うが、何かをすると怒られる。

活発に遊んでいると、これまた叱られる。

今のようにパソコンのゲームなんかなかったから、みんなでいろんなことを考えて遊ぶことになる。

あれをしてはダメだ、これをしてはダメだといわれるが、子供のころは、それが何でだめなのかわからない。

「おとなしくしていなさい」

良い子は、おとなしくしている子が良い子で、勉強ができる子が良い子で、進学することが良い子で、一流企業に勤めることが良い子なのである。

いまだに新卒の面接をしていると、何のためにその大学に進学し、何のために当社の面接に来たのかも不明なのがいるが、日本の国内は、かくして面白くもない活気のない人たちがあふれている。

私の場合は、むかしから母親に「人にできることは、おまえにもできる」といわれて育った。

別に勉強など難しいとも思わなったが、小学校のころ、中学生の先輩が鉄棒で大車輪をやっているのを見て、チャレンジし、5年生の時には正車輪も後車輪もできるようになっていた。

「やれば、できる」

というのは、やったことがある人しかわからない。

消極的な人は、やらないから、やった時の味わいがわからないのである。

不動産投資も、事業も、やったことがある人しかわからないのである。

何をやっても、成功しない人がいる。

それは、すごく簡単なことだが、成功するまで続ける能力のない人だ。

やはり、積極的にチャレンジするというのは、まずは消極的な心を入れ替え、まずはひとができることは自分もできると考えて行動し、成果が出るまで頑張り続けるしかない。




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全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします!

大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!

中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!



では。



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2017年02月17日

不動産コンサルタント養成講座、今年度、終了。

一昨日、昨日と講師をやった。


 


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毎年、9回、1泊2日の合宿スタイルで、不動産コンサルタント養成講座というのを行っている。

今回が2016年度の最後の講義であるが、今回は土地有効活用の事例。

毎年、当社(南青山建築工房)で建築されている物件を見学しながら、そのコンセプトなどを解説している。

今回は、特に外断熱工法で建てられた戸建て賃貸や健康住宅なども見学コースに入れたが、かなり評判は良かった。

私自身、自宅に外断熱、床暖房の健康住宅に住んでいるが、多分、次に建てる時にも、同じ工法を選ぶだろう。

特に冬場は、朝の室内温度が他の住宅と違いすぎる。

先日の雪の日も、朝起きて暖房を入れた時の室内温度は14度。

外は0度であっても、である。

今回、賃貸住宅に採用し、通常賃貸より2万円ほど高く貸せたが、多分、この入居者は次に引っ越すとしても、外断熱の賃貸住宅などないわけだから、長期に住み続ける可能性が高い。

戸建て賃貸や、ファミリータイプの賃貸住宅の場合、入居者の入れ替えと都度、多額な原状回復工事が必要となるため、同じ入居者に住み続けていただく必要がある。

以前、私が提案した戸建て賃貸の時も、12畳の倉庫を室内に設けた住宅を建てたが、すでに10年以上たつが、一度しか入れ替わっていない。

その入れ替わった理由は、法人契約で転勤が決まってしまったためであり、本人は引っ越すのを随分ためらっていた。

昔は、敷金、礼金が十分とれたから入れ替わりが激しいほうが得だった賃貸住宅経営だが、現在、東京ルールの普及と礼金が取れない状況では、テナントリテンションを図りながら長期に住み続けてもらう工夫が必要なのだ。

私の場合、つねに外にない賃貸住宅の提案を行ってきたから、今回も、参加者は満足してくれた。

今回、4年間もこの講座に参加していただいているひとが2人もいる。

2年生もいる。

従って、つねに昨年と違う仕掛けを作らなければならず、当社全体も切磋琢磨せざるを得ない。

また、来年度も、新しい賃貸住宅の提案をしなければ。

では。

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2017年02月16日

何かが駄目なら、全部が駄目。

だから組織、システムは細部にも注意が必要だ。



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会社や組織って何かがかけると駄目。前職を辞めて独立した時に思ったのが、今まで機能していとことが全て機能しなくなった。それは、みんないろいろな仕事をしていて、色んな仕事をみんなが分業していた。それがなくなって、全部自分でやらなければいけなくなった。そのときによかったのは全部できたこと。全部できるから動かせた。仕事もそうだし営業の広告もそう。やってきているから訴求力が違う。やってきていることがどんどん普及していくから出来る。一つのことが出来ないと全部が駄目。よかったなぁと思うのは不動産の営業の時に広告の仕事を初めて、その結果リクルートの仕事もやるようになった。全部同時並行でやりながら組織を作ってきた。新しい事業部の立ち上げも全部やってきたからできた。仕事を任せると、ちゃんとデキる人、出来ない人。なぜ出来ないのか、時間を掛けても能力を高めようとしている人なのかそうなのか。否定的なのか前向きに仕事をするのか。
お互いに困っていたら助け合う。いざってときに動く。そこが物事が動く仕組み。
出来ないからやらないといったら、仕事として成長がない。人は常に成長しないといけないわけだよね。やっぱりやってやろうという気持ち。
新入社員で前の会社に入って広告を頼まれた時に面白いからやってみようかなと思ったから広告ができる、原稿も書こうと思って書いたからかけるようになった。自分の能力に足りないものは機械に頼る。当時はワープロを手に入れて書き出したら、原稿を書くのがオモシロイと思った。時間は掛かるけれどやれば出来た。能力の低い人はど本当は努力しなければならない。多くの人は自分が能力があってできると思いこんでいる。いざやる時にやらないからできない。
今うちの会社っていろんなことが同時並行で行っている。それはやらないと出来ない。やるようにしよう。やりません。できません。それは一番ダメですよ。
常に向上心はやろうと思う気持ちだから。向上心を持って仕事をしていってください。お願いします。




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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月15日

えっ、そんなに人気なの?

いやはや、びっくりした!


 


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大和ハウス生産緑地2022年問題


先日、この「生産緑地2022年問題」の講演依頼が来た時には、

「生産緑地」の所有者を対象にしたセミナーだと、そんなに人が集まらないんじゃない?」

という話をし、であれば、これらがもたらす問題点も取り込んだらいいんじゃないの、ということで講演プランを考えた。

さすがに広告代理店も、ちょっとビビったらしく、私の後にテレビなどでおなじみの寺島氏をくっつけ、世界の経済の話をもってきた。

ところが、意に反し、大反響で、200人会場なのに、すでに300人近く申し込みがあったようだ。

ただ、今回の参加者、税理士や不動産業者、金融機関などの申し込みが多く、これは偵察ではないかと憶測を呼んでいる。

「先生、どうしましょうか?」とは、広告代理店。

「それは、それでいいんじゃないですか」

このテーマは、そう簡単に解決ができないし、今回のようにハウスメーカーやゼネコンの力が必要になるし、資金も必要になる。

合わせて、我々のような法的にも税務的にも、そして鑑定評価なども出せるプロの介在が必要な業務であるのだから、一概にだれでも扱えるものではない、と言って参加者制限をしないことにした。

「先生、大変恐縮なのですが、講演内容など説明できますか?」

ということで、ちょっと時間を割いて説明したところ

「これ、また6月頃にお願いします!」

といって、興奮気味に帰って行った。

当日は、農協さんも視察に来るらしい。

そろそろ事の重大さに気が付いたらしく、政府も、混乱を避けるべく法改正を急いでいるようだ。

ま、これは、早い手を打った人たちが勝ち。

特に東京近郊地域では、対岸の火事では済まされない。



あ、そういえば、現在、私の住む町、三浦市ではどんな状況だろうと都市計画図を見てみた。

ん〜、やばい。

これだけ地価が下落している地域で、一部の地域を除いて、生産緑地を解除し、宅地化して販売できない土地が多い。

この指定を受けてから相続など発生していたとすれば、アウトである。

生産緑地の解除で問題なのは、途中、相続税の納税猶予を受けていたとすれば、それは何年たっても免除でなく、解除すると、その時期に遡って相続税と利子税を支払わなくてはならない。

たとえば、地価の高い時に相続が発生していて、その時に納税猶予の申請で相続税の納税額を圧縮していたとすれば、生産緑地の解除をして、地価の下がった状況で土地を売却しても、その売却金額で相続税が払えない、ということがでてくる。

そのほかにも、想定できるリスクは盛りだくさんだ。

ん〜、そういえば、以前、横須賀では講演依頼があったが、三浦ではないな。

どうも、不動産に無頓着なのかもしれない。



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2017年02月14日

これからの日本の不動産は、日本国内の市場だけに非ず。

オールアジアの目で、動きを見る必要がある。



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住宅の売れ行きが鈍ってきてる。その理由として作ったものが売れない現状があって、もう一つは売れる場所の土地が手に入らないから作れない。
東京都内の物件は高くても売れているのに、郊外型になると安くても売れない。新築物件を建てて、何年か立つと中古物件になって相場を形成する。相場というのは中心の利便性のいい物件は未だに高くて中古の郊外型は下がってきている。
日本全体の人口の構造が変わってきている。マンションやアパートが見直されてきている。生活の週間が変わってきている。トイレの和式、洋式の変わってきたように利便性で変わってくる。
銀座でもバク買いがおさまった。その消費は日本で購入して安かったり中国で買えなかったものだったのが、今では上海や北京で売っている。
今まで日本にしか無かったものが、性能が良ければ輸入する。そうなると、向こうでも買えるのだから日本に買いに来ることもない。

これが進んでいくとどうなるのか?
文化交流が進むことでニーズが変わってくる。物事の考え方が瞬間で変わる。昔はポケットベルが普及して公衆電話が足りない時代があった。携帯電話が普及したらペケットベルが要らなくなった。
今はスマホがパソコンと同じ性能になり、カーナビもスマホですむような時代になった。
全部がそこに集約されている。これからスマのに対する情報伝達の仕方が進化していく。
中国で今いる場所をクリックすればすぐに車が配車できるアプリがある。日本も東京オリンピックでたくさん人が来るから今の状態じゃあ間に合わない。今だって、土日の銀座はタクシーを捕まえるのが大変。
規制がどんどん緩和されることによって、ビジネスモデルとしては便利でリーズナブルなのが勝つ。感覚的に間違えると時代遅れになる。
これからアジアの人達がどんどんと来る。そこに向けて私達ができるサービスというのを研究して不動産コンサルとしての機能を高めていきたいと思います。  
今度、海外旅行いく時にいろいろな文化があるから、今回は一緒に仕事を動こしているところを視察してもらいたいところがある。行きたい人は参加してください。






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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月13日

リタイア後の人生設計。

ここは重要であり、難しいことだ。



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昨日、ゴルフをしてお風呂に入っている時にコンペをやっている人たちが居て、70代ぐらいの人たちが楽しくコンペをしていた。
この人達というのはそこそこ生活に余裕があるはず。聞こえてくる話を耳にすると、元いた会社とかの話をお風呂でしている。彼らは誰にも依存をしていなくて自立をしている。60過ぎると職がなくなる。年金の年齢も引き上がるなんて話がある。会社は古いままで60歳定年の会社は多い。退職後に雇用制度があるところなら良いけれど、無いところなら、年金をもらうまでの間が無収入になる。もらえる年齢が上がってきたり、金額が下がってきたり、その間に老後破産する数が増えてくると思う。だから若いうちから準備しておきなさい。

自分たちが不動産投資を勧めているのだから、自分たちもちゃんと投資をした方がいいと思う。
会社は役員にでもならなければ60歳を過ぎたら面倒を見てくれない。自分で自覚して自立をしてください。若いうちに負のスパイラルに陥ってしまうと、仕事がなくなったら終わってしまう。銀行員でも破綻してしまうことがある。今までの年収がパンパンだと下がった金額では生活が出来ない。2割ぐらいのカットでもう回らなくなったりする。

計画って今の計画じゃなくて5年後、10年後、老後の計画というのもちゃんと建てないといけない。
自立とは収入と支出のバランスで常に収入が多くなるように自分たちで計画を立ててください。



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CFネッツフェア2017
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CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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20170229yamauchi

実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。 講師は5年連続トップ売上げを達成し、 その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。 また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、 CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、 区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が 参加させていただきます。
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20170326_kkantei
どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月12日

起きもしないことに怯えない。来もしないことに、くよくよしない。

イヤな予言、予知に怯えるな!


 


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以前、富士山が爆発する!といって、具体的に西暦何年と公に発表した人がいた。

たしか気象庁OBだったと思うが、雑誌かなにかに予告して、日本中が大騒ぎしたことがあったが、結局、なにも起こらなかった。

また、20世紀末に人類が滅亡するというノストラダムスの予言も然り。

そうした予言・予知に乗じて、サギ的な商売をするものが出て来たり、もっともらしく加工した類書が出まわったりして、フツウの人たちをおびかすのは、とんでもないことである。

それをひとつのSF話として面白がっている人なら無害でいいが、中には、予言・予知を本当に信じ、そのために自殺する人もいたという。

21世紀に入った現在も、そうした、予言・予知の類いが書店の棚にいっぱいならんでいるし、そうした予言や予告をまじめに唱える宗教的な団体、また良識を持つといわれる大学の教授等にもみあたる。

なにも科学的な根拠がないのに、だれかが「X年X日に○○○が起きる!」、という吹聴に、惑わされて、本気でくよくよするのは、そうした人の話に惑わされやすい人がいるからであり、だからまた、詐欺まがいの予言者が輩出するのかもしれない。

予言・予知に惑わされないためにも、自分のポリシー・マインドをはやく確立すべきである。


私が最初にマンションを買った時の話。

不動産会社の同僚が、「大地震がきたらどうするの?」とか、「間もなく富士山が爆発するのに大丈夫?」とか言われた。

自分たちは、人に住宅をかわせる仕事をしているのに、自分たちは、そんな理由をつけては買うことはない。

私は「起きたら、起きたでしょうがないでしょう」と、それしか答えようがない。

良くない予知を半信半疑にして、目の前の現実に対してリスクを背負わないで、こうなったらどうしよう、ああなったら大変だ、困っちゃうとか、ずっと考えている人がいるけれども、それではいつまでたっても、ものごとは前へ進むことはない。


すこし余談になるが、私自身、予言・予知といったもの大嫌いで、まったくといっていいほど信じていないのだが、たまたま仕事の関係者から占い師を紹介されたときに、手相で将来を占ってもらったことがあった。

それで、手のひらを見せるまえに「悪いことは聞きたくないから、いいことだけを教えてくださいね」と前置きしてみてもらったら、「あなたは、これから先、ずっと成功し続ける」って言われ、その瞬間、ちょっとイイ気分になった。

また、新興宗教を装って、あなたは地獄に陥るぞ、みたいな予言をして、教祖が信者から五千万円だましとった事件など、よくお金を騙し取られる事件がニュースでとりあげられている。

予言・予知の類が好きで、信じたいという人でも、ほどほどに遊び心でとらえるべきである。

金銭を目的としたいかさまな宗教と、一般社会に認知されている宗教とは違うだろうが、宗教は、自分のためにならなくては、意味がないと思う。

少なくとも、お金を求めてばかりいる宗教は、どう考えても良い宗教とは言えないだろう。

要は、悪い事など、起きそうもないことにおびえない、信じないことである。

常にポジティブな考えをもって生きるとすれば、まずはネガティブな考えを捨てることから始めることだ。



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全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします!

大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!

中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!



では。



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地価上昇や新築マンションの価格高騰を受け住宅価格の頭打ちが聞こえてくる中、収益物件の動きは未だ活況であり留まるところを知りません。各金融機関の詳細な融資条件とは?フルローン・オーバーローンでできるアパート投資とは?有利なアパートローンを受けるための諸条件とは?資産管理法人での融資審査は?そして絶対に利用してはいけない物件・融資の裏話から不動産投資の出口戦略まで。自身も一棟アパート・区分マンションを所有する山内が、2017年の融資環境を中心に今できるアパート投資についてお伝え致します。

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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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首都圏でワンルームを購入するための、重要なポイントを分かりやすく解説いたします。円安効果や2020年のオリンピック開催に向けて、物件価格がますます上昇している中で、どのような物件を選定していけばいいか、また最近の融資状況についても、金融機関名を実名で教えちゃいます!ワンルーム購入を検討されている方必見のセミナーです。皆様のご参加をお待ちしております。

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不動産投資を始めたい!!でも、自分はどんな物件を買えるのか?ローンはどこの銀行でどうやって組むの? 購入に必要な自己資金は?物件の選定方法は?どれくらいのキャッシュフローが出るのか?みんなはどんな物件を買っているのか? 不動産投資関連の書籍やセミナーでは、みんな言っていることがバラバラで、何が正しいのか全くわからず、 なかなか購入まで踏み込めない、という方も多いのではないでしょうか? 当セミナーでは、堅実に資産を築くために成功するポイントをわかりやすくご説明いたします。

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2017年02月11日

プロと素人の歴然の差。

どの世界でも一緒だ。


 


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今年も、不動産コンサルタント養成講座の4月生募集が始まった。

もう15年以上になるだろうか。

もともと某出版社主催で行っていたものだが、「倉橋塾」としてグレードアップさせてスタートした。

お陰様で、様々な人脈が広がり、併せて受講者の人脈も広げさせていただき、相互にビジネスチャンスが広がっていて、当社の仕入れやコンサルティングでお手伝いしていただいている方々も増えてきた。

最初は、「不動産コンサルティングでは飯が食えない」といわれた時代に、当社が起業したわけだから、その反動でコンサルティングで食える人たちを増やそうと考えて始めたのだが、結果、現在では、コンサルティングなくして物は売れないという時代に成熟させることができた。

私自身は、このCFネッツを起業したときは、経営コンサルタントとして、多くの企業に指導する業務を行っていたわけだが、「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)で書いた本が売れ、不動産投資など世の中に普及する前からセミナーを開いて技術を伝授し続けて、結局、忙しくなってしまって経営コンサルは1年ほどでやめて、実業に戻った。

しかしながら、今後、様々な不動産と建築にはニーズもあり、リスクもあり、素人ではなかなか難しい時代が到来するわけだから、この「不動産コンサルタント養成講座」は、引き続き、続けているのである。

去年からは、当社の弁護士や税理士、建築士なども加わり、さらにバージョンアップして開催している。



本講座を受講すると

〇建築&不動産コンサルティングの技術が身につきます

〇建築&不動産業などの新たな分野が開拓できます

〇後継者や幹部を新たな切り口で育てる事ができます

〇懇親会で同業他社とのコミュニケーションが図れます

〇毎回の懇親会には当社代表の倉橋が参加します

〇売買物件や会社経営、人材育成などの相談も可能

〇実際に参加者同士の取引や業務提携も行われています

〇情勢の変化やコンサルの解説が聞くことができます

〇全行程食事付。懇親会は会席料理が楽しめます



本講座は、すでに15年以上行われ、多くのコンサルタントや経営者を育ててきています。

本講座を受講し、親の経営する不動産会社の仕組みを変えた後継者や、建築会社、リフォーム会社、不動産会社でコンサルティングを行い成功している会社や異業種から参入して成功する会社や個人の方も多く輩出しています。

当講座は、実際にコンサルティングの現場で行われてきた建築、不動産コンサルに必要な全てのノウハウを取得できる事を目的とした教育プログラムです。各プログラムの講座担当講師は、実際にコンサルを実務として行うコンサルタントや税理士、弁護士等が行います。すべての講義は、現場レベルに落とし込みをした実践形式の講座となりますので、すぐに会社に帰り実践する事が可能なものばかりです。講座の受講修了後は「修了証」が交付され、各担当講師陣だけではなくシー・エフ・ネッツが全社的にサポートいたします。また、相互にビジネスチャンスを広めることも可能です。参加対象は不動産コンサルを目指す方だけではなく、不動産の知識を深めたい方や社外研修としてのご参加も可能です。

当講座は全9講座となっておりますが、1講座からのご参加も可能となっております。受講料には弊社が運営する城ヶ島遊ヶ崎リゾートの宿泊代や夕食を兼ねた懇親会費も含まれています。懇親会には、CFネッツグループ代表倉橋や各担当講師も参加します。実務でお困りのご相談にも対応可。4月から開講。ぜひ、ご参加ください。


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また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

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では。



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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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2017年02月10日

仕事は、できる人と組む。

できる人は、つねに結果を求めて仕事する。



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新しくプランニングを頼まれて、現地に行って調査している時にいいアイデアが浮かんで、図にして打ち合わせをしながらラフを提案した。斬新してどうかなとは思ったけれど相手が喜んでくれた。
過去に作ってきたものは全部違う。不動産はエリアによってキャラクターが違うから、そこを見極めないと間違えたものを建ててしまう。
過去に作ってきたものが空室がない理由は、地域に落とし込んだ図面が書けるから、結果的に作り上げたものが今回は全く違うテーマだけれども受け入れられたのは、いろいろな人や建設会社からなど打ち合わせをしながらアイデア郡をもらっている、その集積したアイデアになった。
バラバラだったアイデアをまとめて総合的に見直して組み立て直したアイデアだったから受け入れられた。

仕事って考える能力。最後まで考えることが一番の価値。あとは建築するのは建築会社の技術。集客するのは不動産会社の技術。運営は運営会社の技術。一番最初に方向性を決めることが大切な能力。
成功事例が積み重なってきているから、次に立てるものも成功する。
失敗事例を積み重ねるとずっと失敗するから商売として成り立たない。
なんでもそうだけれど経験の数。
そしてネットワークの数。誰に任せればいいか、そこで最終的な結論になる。
一緒に仕事する人の能力も大事、一緒に仕事する人の能力が低いと仕事が低いものになってしまう。
会社も一番低い能力の人にしか会社は合わせられない。優秀な人がいくら引っ張ろうとしても一番遅い人にしかスピートを合わせられない。そうすると全体的なプロジェクトで動いたほうが良いと思う。

いろいろな人と仕事を一緒にするけれど、出来る人と組む。これが出来るコツ。
お客さんだって出来る人と組むと成功する。この人の能力というのは不動産投資だとその人の個人信用。信用力を毀損しないようなこちら側の能力が必要です。
会社全体、もう一ステップ、二ステップ伸ばそうとしている。今ある仕事の延長線上で周りをもっと勉強してもらいたいと思っています。特に相続対策。これからどんどん増えます。
あと、縁築のプランニング。これももっと増えると思う。
都心部のリニューアル工事、これは経験してください。自分に仕事がなくても周りにあるから、自分から動いて一緒にのっかってください。
仕事を通じてしか結果は出せないので、仕事を通じて結果を出してください。




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2017年02月09日

縦社会だけのコミニュケーションは、組織を弱体化させる。

縦横無尽のコミニュケーションが大切だ!



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親戚が集まって、孫達も来てくれた。1歳ちょっとの孫同士がお互いにコミュニケーションを取っているところを見ていたら、子供は大人と違うコミュニケーション能力があって、大人と子供はなかなかコミュニケーションが取りづらい。コミュニケーションって、面白いのだけど親同士は互いに仲良くて一緒に旅行をしたり、子供は子供同士でコミュニケーションがあり、孫は孫同士でコミュニケーションがある。すべて縦と横でつながっている。

会社も新入社員が入ると縦に置かれる。中小企業だと上司が居て新入社員しか居ない。横のつながりがないからコミュニケーションが取りづらいと居づらくなる。
最近はいろんな場面でコミュニケーションをとるようにしているけれど、新卒や中途で入った新入社員同士が同期という形で同期会が影でおこなわれていたりする。組織とかコミュニケーションというのは縦じゃなくて横の連携が大事。いま、うちの会社だとPMがあってAM、PMのひとがAMにいったり、いきなりAMに配属されたりしているよね。新人でOMに入ってくる人もいる。するとOMとPMのつながりが横の連携ができたらすごくいい。最近、事務系の人も新卒の人が入ってきたり、新人が入ってくる。事務は縦で切れてしまうけど、横の連携が大事だと思う。

いままで、様子を見ていると横の連携が取れていないと思っていて。コミュニケーションが取れていないと周りでいろいろなことを言われてしまう。阻害されてしまうと、コミュニケーションが不足してしまう。
コミュニケーションというのは最初にアクションを起こす人がいるから上手くいく。
問題はコミュニケーションは取ろうと思わないと取れない。
特に、不動産コンサルの養成講座、事務方の人も来てくださいと言っている。いろんな部署がいろんなことをやっているのがわかってくる。そうすると横のつながりが取れるようになってきた。
個人のコミュニケーションが取り方を考えてみてください。
例えば、セミナーを開催する時に企画の人と打ち合わせをすることでコミュニケーションが出来上がる。興味が無いと企画に問い合せをしないから、企画側では業務として進行するからやってことに対して同じ仕事をしても評価ができない。
AMも空室対策でAM,PM一緒に現場を観察してくださいと言っている。なぜ、決まらなくて空いているのかがわかる。各立場によって気がつくところが違う。コミュニケーションを取ればわかる。結論というのは経験からしか出てこない。
一対一のコミュニケーションは対立するから上手くいかない。会社も少人数だとなかなかうまくいかない。会社が大きくなるとコミュニティーも大きくなるから対立がなくなっていく。
最近、同世代の人からの個別相談が増えてきた。自分自身が相続税を気にして、会社の経営者だから同じように相続税を気にする人や会社の経営者からの相談が増えている。
歳を重ねていくとコミュニケーションの規模が巨大になっていく。回りにいるコミュニティーの人たちも成長していく。若い頃に付き合いがあった人たちとも今も付き合いがある。コミュニケーションが取れる人は人との付き合いの中でどんどんと成長をしていく。
一緒に仕事をしている人たち、自分の仕事じゃなくてもどんどんと首を突っ込んでください。そうすることでコニュニティーは広がっていきます。よろしくお願いします。






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2017年02月08日

無理を重ねてきた日本経済。

このままでは、労働力も営業利益も、国民所得も失うことになりかねない。




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街を歩いていて、大船はそんな街ではなかったのにカラオケや飲食店の客引きが増えている。
近くにあった年中無休のお店が何故か昨日休んでいた。最近の風潮を見てみると、飲食店がブラック企業と言われて浸透していくと、働いている人までが、自分の会社がブラックじゃないかとまで思うようになる。そうするとそこに労働組合みたいなのが来てガタガタやる。そうすると労働基準監督署が来て労働時間をコントロールするようになる。祭日もそう。うちもどんどん休みの日が増えてきている。これはしょうがない。国の政策だからそうしている。

これを飲食店に当てはめたら一品一品の単価を上げないと無理。でも、上げたらお客さんが来なくなる。
風潮的に言うと日本って物価が上げられない。消費税が上がると税金だから価格に転化しなくてはいけないのに転化しない。消費税が上がるたびに利益を圧縮して、人件費も下げてきた。それでもお客さんが来ないから商売がうまくいかない。みんな辞めて倒産廃業が続いている。そんな風潮がどんどんおきている。

よく考えてみると、無理して商売を続ける意味がないことになる。
もっと究極的に言うと農業ってどうだろうってことを生産緑地のセミナーやるから調べてみたら三浦市近辺の農家の世帯所得が1000万前後、営農収入だから苗とか機械を購入・メンテナンスする費用はその中に含まれる。そうすると例えば一世帯あたりが750万だとすると夫婦と子供の三人で営農をしていると一人あたり250万くらいになる。
これが栃木や茨木だと世帯収入が300万ぐらい、それに苗を買うお金、その他で110万から120万かかったら実入りの収入が180万くらい、それを夫婦でやっていたら一人あたりの所得が90万になる。

地方の農家は、アパートを建てられた人はアパート収入を農業収入の赤字に補填していた。ところが、いま、郊外型のアパートは空室がどんどん増えている。昔、乱暴だったハウスメーカーがどんどん建てちゃっている。

ある地方の講演に行った時にワンルームアパートの家賃が1万円切っている。そのあたりの駐車場が6000円ぐらい。車庫にしちゃた方がいいんじゃないのみたいな。それが普通になっちゃっている。
過当競争になっている。さっきの飲食店もそうだけれど、客はお金を払っているから自分のことを客だと思っている。でもビール一杯200円、300円で飲んでいるやつって客じゃない。本当を言うと。赤字だから。
何か他のものを頼んでくれると期待して、飲み物を安くしたり、ワンドリンクサービスしたりしている。
今度、そういう客層が食事にも高額だと言い出してくる。そうすると安くする。どんどん働いている人の所得が下がって、経営が成り立たなくなって閉店してしまう。閉店した後に「せっかく行っていたのに」って言うわけだ。経営者も経営能力が低かったかもしれないけれど、本当を言うと店を潰したのは客。
ある意味、客が来ないのは店としては失格。それが過当競争で店が入れ替わり潰れる。三崎でもどんどん閉まっちゃう店が出てきている。なんでかなと思った時に、経営能力もあるけれど、そもそも客が来ない。なんとか来させるためににどうするかっていう作戦が必要。
将来は無理してまでは出来ない。

今後、トランプ大統領の政策で自国の経済を考える時代になってくる。日本の自給率は40%以下、輸入ができないとなると4割の人しか食事ができない。ということは6割の人が食事ができない。やっぱり自給率を増やさないといけない。
どうして農家が上手く行かなくなったのか?国民のせい。コメは主食だから安くしなくてはいけないと農業政策として減反して価格のコントロールをして標準米の価格を下げた。
それに対してブランド米を作って農協を通さないで直接販売している農家もある。
スーパーと同じくらいの金額で直接購入しているから、品質も良くて美味しい物が届く。価格はスーパーと同じ。だったらスーパーと同じ金額で流通を考えていけばいいということになる。

漁業もそう、城ヶ島にある水産技術センターで稚魚や稚貝を育てて放流している。放流しているから魚がいるということが知られていない。それが数年たって収穫出来る様になってくると魚がとれる。漁獲高が下がったと漁業の人がもっと放流しろと言うだけで金は出さない。

農家は自分で苗を買って植えている。稚魚や稚貝を負担するのは漁業じゃないかとは思うのだけど、それを現場の人は言えない。
漁業を衰退させたのは漁業の人たちたと思っている。

それが、今回、三崎でとらふぐがブランドに出来るくらいいると新聞に出ていた。天然物のとらふぐが取れるわけだから、うちには河豚の職人が二人いる。そうすると河豚が行けるんじゃない。漁業のやつに電話をした。、いま、地元の河豚が手に入る用に魚屋にも連絡をした。

江戸前が復活する。魚種が豊富だから、東京大学で研究されて発表があった。これを観光資源にしようと事業計画を建ててお客さんを呼びましょう。
これは行政も責任持ってやってもわらいといけないし、私達も事業が成り立つような形にしていきたいと思う。

世の中、いろんな動きがあるから、これからもっと厳しくなって。物価が急激に上がってくる。
上がった理由はそれは消費者に問題があったことも事実と思うし、役所にも問題があったことも事実と思う。経済はみんなで支えなきゃいけないから、これからを読みながら手を売っていくことが大事。
我々は勝ち戦が見えているから思いっきり勝ち戦で行きましょう。





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2017年02月07日

病名が発見されると、その分、病人が増える。

現代というのは、本当に正しい姿なのだろうか。


 


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知人が、精神病で入院するといって相談された。

単純に眠れなくなって薬を飲みだしたら、自殺したくなったという。

抗うつの薬だというが、うつ病という病名ができて、うつ病患者は増え続け、自殺者が増え続けているのは、本当は薬のせいではないのか。

私としては、人間、2日も寝なければ、必ず眠れるから薬など飲まずに、自然に寝られるようにしたほうがいいのではないかとアドバイスしたが、結局、再度、病院に入院してしまった。

最近、どうも日本の様子がおかしいと思いだしている。

学校教育から始まって、社会に出たところでも、やたらと企業を弱体化させる政策が目立つし、働くものより働かないもののほうが有利な政策だったり、病人を増やして、自殺に追い込んだりと、不透明な薬が世間に出回っている。

最近では、ワクチンの投与によって死亡する人が増えていたりする。

ん〜、ちょっと最近の様子がおかしい。

薬の産業は、軍事産業を上回る勢いで成長しており、これらの産業が何か、へんな方向で利用されているとすれば、とても危険な状況にあるといわざるを得ない。

当然、薬の認可は、厚生労働省が確認をしていると信じているが、厚生労働省の役人が化学者ではないのだから見抜けないことだってあると思う。

出所の信頼性を信じるしかないのだろうが、日本の製薬会社の開発力を強化して、官民一体となって、外国から輸入される製品のチェックなどを行ってもらいたいものだ。

「うつ病」という病名ができてから、患者は確実に増えている。

そして、「うつ病」患者が自殺したり、衰退すれば、その理由は「うつ病」だからなのである。

なんだか、妙な時代だ。



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2017年02月06日

えっ、そんなに安く売っちゃったの?

売る時も、相談してください!


 


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どうも、CFネッツでは、優良な物件を買うのは有利だが、売るのは他社のほうが有利だ!みたいな馬鹿げた情報を吹聴し、当社の顧客に営業をかけているのがいるらしい。

その中には、当社を退職した者もいるのだが、それって、法律的にまずいんじゃないのかと思っている。

ま、それはさておき、当社はコンサルタント会社である。

売る相談にも乗っており、売り方も考えて販売するから、明らかに他社より有利な展開ができる。

先日などは、当社で販売を任された物件は、ちょっと収支的に当社のクライアントに紹介するのは難しいということで、情報をオープンにして販売活動を行い、ご丁寧に当社を辞めた社員の会社が、当社の顧客に紹介して契約するという、ちょっと変わった事態が発生した。

現在、不動産投資のマーケットには、様々な人たちが参入している。

その多くは、サラリーマン大家さんという人たち。

これらの人の多くは、ほとんどが素人だから、当社のコンサルがちゃんとアシストして、初心者なりに優良な物件を紹介するから、なかなか物件を選定するのが難しい。

次に、地方の相続対策が必要な人たち。

彼らは、小規模宅地の評価減を活用したいという人たちで、路線価が高くて200屬泙任諒件(もちろんそれ以上のものも含む)を購入する。

彼らの場合、土地を売って買い替える人たちも含まれるから、収支計画も重要ではあるが、相続税の圧縮効果を期待して購入する。

そして、外国人投資家の人たち。

これらは、外国とのコネクションがないと成立できないが、日本の取引とは商慣習が違うのだから、ちょっと技術的な手法が必要だが、場所によっては高く売却できる。

その外には、買取仲介業者というのがいて、彼らは安く買って高く売る人たちだから、結論は早いが価格は低めになってしまう。

これら全部のコネクションのある会社は、当社しかないということは知られていない。

多少、時間をかけても都心部の物件を売却したい方は、ぜひ、お声がけいただきたい。

特に、当社から購入した物件は、その時点で市場性を考慮して買っているはずなので、みすみす安く売る必要もないのではないか。

ぜひ、ご相談いただきたい。



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2017年02月05日

実業と、虚業の違い。

実業が伴っていないのに、実業で生きることはできない。


 


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最近は、実業家の人たちと仕事をしているから話が早い。

またもや新しい会社を作ることにして、4月頃からスタートさせる。

私自身、過去において騙されることもあったし、裏切られることもあった。

それは、実業とかけ離れた虚業の人たちが多く存在し、彼らは虚業と実業の区別を自らもわからないまま理想を追いかけ、結局、実業に結びつかないままひとをだまし続けて最後は倒産、あるいは行方不明になったりする。

私の場合は、それでも損を上回る収入があったからよかったが、そうでない場合は、自らも破綻の憂き目を見ることになっただろう。

実業は、継続する利益が確保できるかどうかにかかっており、開発コストが回収できなければ実業とは言わない。

昔、ベンチャーキャピタルとの付き合いがあり、そのうち、当社もベンチャーキャピタルの資本を入れることも考えて付き合っていたが、資本を入れるどころか、頼まれて社債を引き受け、挙句の果てには支払期限の延長を繰り返し、裁判沙汰になったことがある。

よく考えると、ベンチャーキャピタル自体が実業を経験しないまま、人のお金を使って投資するなど、所詮無理な話なのである。

夢は、実現する。

ただし、経済が成り立たないビジネスの夢は実現しない。

もちろん、すべて計算ずくで物事は進まないが、実業精神が欠如している経営者は、所詮長続きなどしない。

会社というのは、信用力も重要であって、その信用を軽んじる経営者も、社員も長続きするものではない。

実業と虚業。

見分け方は、何ができたかである。



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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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